当一位发誓戒烟的老烟枪朋友向你炫耀“以前一天三包,现在三天一包”的时候,你就要明白:

这个烟,他是戒不掉了。

郭树清再次喊话楼市

2022年的楼市,逐渐有从寒冬中复苏的迹象。

先是国家统计局发布数字,70个大中城市商品住宅销售价格开始回暖。一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%,北上广深统一止跌回稳;而北京和上海更是开始回升。

二线城市同样在止跌企稳,新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%。

在房价止跌回升的基础上,各地也纷纷出台利好楼市的政策。

广州四大行在2月21日下午统一下调广州地区房贷利率,其中首套房利率从此前的LPR+100bp(5.6%)下调至LPR+80bp(5.4%),二套房利率从此前的LPR+120bp(5.8%)下调至LPR+100bp(5.6%)。而放款速度,最快只需一周。

房贷“松绑”的迹象逐渐向更多地区蔓延,除一线城市,杭州、南京、苏州等热门城市陆续加入到房贷利率调降的队伍中。

同时,各地对于购房首付的门槛也在降低,广东佛山,非限购区域首付降至2成,南宁,二套房首付从4成降至3成,重庆、赣州、菏泽先后出手...甚至有些地方还出现了“零首付”。

短短一个月,降首付、降利率、降契税,来势“汹汹”。就连央行的货币执行报告,还删除了“坚决不搞大水漫灌”、“管好货币的总闸门”描述。

就在一系列松绑的政策频频出台的时候,郭树清又喊话楼市。

3月2日,银保监会主席郭树清在出席国新办新闻发布会时表示:

2021年重点领域金融风险持续得到控制,宏观杠杆率下降大约8个百分点,金融体系资产扩张恢复到较低水平,房地产泡沫化、金融化势头得到扭转。

更关键的是,他的讲话中还提到,楼市不像以前那么活跃了。目前房地产的价格做一些调整,需求结构产生一些变化,对金融业来说是一个好事,但是不希望调整得太剧烈,对经济影响得太大,还是要平稳的转换。

记得2020年8月,郭主席在《求是》第16期上发表文章:《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》。

文中明确提出“房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛”。

时隔一年零八个月,前后态度发生重大变化,这是灰犀牛被政策调控的大棒降服了?

坚持批判楼市十五年

回顾一下郭主席历年的发言,可以发现事情并不简单。

他担任建行董事长期间:

2007年,郭树清:老百姓的房贷最安全 设严厉机制禁止炒房。

2010年,郭树清:建行可忍受房价下降五成。

2011年,郭树清:中国房价疯狂上涨 存在泡沫。

担任山东省长期间:

2016年,郭树清:买房不住对国家个人都没好处。

担任银保监会主席期间:

2017年,郭树清:抑制房价新手段有望出台。

2020年,郭树清:房地产是最近金融市场最大的灰犀牛。

2021年3月,郭树清又一次对房价“灰犀牛”提出警告。

2021年6月,郭树清重磅发声:押注房价永不下跌的人终会付出沉重代价。

郭主席这是坚持批判楼市十五年不动摇啊。如果细细探究他的讲话,在2020年以前,他对于楼市的批判还有看空言论,结合之前的房价走势,几乎不太准。

但到了2020年,郭主席俨然化身成楼市的吹哨人,一喊一个准。

2020年8月,郭树清在《求是》杂志发文,首提“房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛。”

此后,短短四天,被称为终结房地产 " 三高 " 模式的 " 三道红线 " 出台,各大房企被当头一棒,体量越大,下场越惨,号称宇宙第一房企的恒大,就因债务问题先倒下了。

2020年12月,郭树清在发表的文章《完善现代金融监管体系》中指出,要坚决抑制房地产泡沫,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”

在2021年3月2日的国办新闻发布会上, 郭树清再次指出,房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛。很多人买房不是为了居住,而是为了投资投机,这是很危险的。

从这时候开始,中国楼市的走向彻底改变,一天一个调控政策,把成交量按到谷底,各地房价也进入“阴跌行情”。

时隔3个月后,郭树清再度针对房地产发表了重磅言论:

“押注房价永不下跌的人终会付出沉重代价”。

刚开始大家对他的说法还不屑一顾,网上甚至还有对这个说法的调侃。

之后,也就是我们所熟知的剧情——北上深楼市成交量腰斩,下半年冷如寒冬。事实证明不听郭主席话的人都成了傻缺。

抛开前十二三年的言论不谈,这两年,郭树清的每次发言绝对是楼市的风向标。他什么时候说跌,什么时候开始讲楼市的风险,随后不久立马迎来一波大规模的政策调控,刚买房不久的,直呼上了套。

楼市真的要回暖了吗?

如今,郭树清再次出来喊话楼市,而且是一反过去看空楼市的常态,话语中隐约含有透露出“政策底”已到,随时可能触底反弹的意味。

那楼市是不是真的要回暖了?

其实,看这样的新闻,要结合政策,说话的情景,看话背后的意义以及政策选项,来揣摩这句话的意义。

在各路媒体的通稿中,郭主席关于房地产的表态仅仅只有“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”这一句,非常有断章取义之嫌。

实际上他说了非常多:

去年国内房价下降,房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转,楼市不像以前那么活跃,但住房还是需要的,这方面的金融服务很有意义。20多年前,个人申请房贷审批需要等很久,但后来改进得非常快,现在房贷发放很多,而且在大型银行贷款的占比很高。监管机构反复提醒银行要注意风险,万一房价下跌就可能变成金融危机。现在房地产的价格做一些调整,需求方面结构产生一些变化,对金融业来说是一个好事,但也不希望调整得太剧烈,对经济影响得太大,还是希望能平稳一些。

纵观整段话,郭树清想表达的真正意思:官方是想稳房价,不要继续大涨,也不想看到大跌,不然对经济影响大,还是平稳点好。

去年各地土拍时明显降温,表现比较平淡,终止出让、底价成交、溢价率走低、流拍率上升成为频繁出现在新闻里的关键词。

那土拍联系着什么?联系着地方财政。

每年将近9万亿的地方收入要从这来,一棍子给打死了,未必要成无米之炊?2021年的卖地收入可是缩水了11%。

本来说是要通过房产税,来弥补在楼市逐渐退去经济支柱地位后的地方财政来源。但这次两会基本没怎么提房产税,看来其中的阻力仍是不小,短期内落地几无可能,所以还得楼市的交易来扛大梁。

另一方面,在楼市火热的这几年里,房企为了快速发展,不断扩张,用来扩张的资金都是借贷来的钱,导致房企债台高筑。

如今楼市下行,房企销售难度增大,回款压力剧增,当面临债权到期时,没有资金拿出,延期的可能性也比较小,资金链也就相应断裂。房企债务规模又如此之大,仅仅一个恒大便坐拥两万亿以上规模的债务,全国还有多少个恒大?由此,极易引发金融危机的链式反应,后果不堪设想。

郭主席把房地产说成是最大的灰犀牛,指的不是房地产泡沫本身,而是房地产泡沫不正确引爆后产生的系统性金融风险。

大规模违约、资金断链、停业停工、资产价格混乱、资本外逃。

因此戳泡沫不能瞎戳,起码要放会气,不然戳早了提前引爆泡沫,等于召唤灰犀牛。

历史上发达国家都有通过政策主动刺破泡沫的情况。从日本和美国刺破房地产泡沫的结果来看,他们两国都承受了巨大的代价。尤其是日本,这场房地产泡沫引发的金融危机,使得狂热的日本一下跌入深渊。

大量企业倒闭,自杀率、失业率飙升。直到今天,日本都没有走出当年的阴影。

有了这个教训,我们非常害怕所谓的“硬着陆”,这么多年来,无论是什么政策都会倾向于“软着陆”。

放在楼市就更为明显,这么多年来,楼市调控政策不断,2008年、2011年,2014年,都经历过大大小小的寒冬。

那为什么房价这么多年,实际上还是在不停涨?

其实就是有这样一个政策惯性、路径依赖在,好似抽烟上瘾,有那么一时半会儿想戒掉,但最终没几个人能戒掉一样。

政策调控好比戒烟,经历寒冬后忍不住要政策上松松绑,就像克制不住戒断反应,再次复吸。

只是这次的行情回暖怕是难以持续太长的时间,也不可能出现全国普涨的局面。

稳楼市的措施,在大趋势面前,从来都是隔靴搔痒。

首先,人口拐点来了,去年净增加48万,预计2022年100%进入负增长。支撑楼市长期上涨的基础,没有了。

其次,中国的房子根本就不缺,不存在供不应求的情况。西南财大调研统计结果显示,早在2017年时城镇地区的空置率就达到了21.4%,商品房空置率超过26%。此外,民间机构通过小区亮灯率、电表使用情况,也得出“商品房的空置率大概在20%-30%之间”的结论。

五分之一的房子没人住,房价未来还能涨到哪去?

所以综合来看,2020-2022这两年,会是中国房地产发生逆转的节点,走向也更会趋向于分化。

全国总体可能会在上下波动在5%以内横盘波动,然后开启一路“阴跌”的行情。三四五线城市,由于没有产业支撑,加上人口往一线、二线集聚,将迎来明显的下跌。

而一线和强二线城市,由于人口不断集中,产业优势不断显现,会显得比较抗跌,甚至在部分区位条件比较好的核心地段,还能迎来一波升值。

当年美国房地产泡沫破灭后,也是这么个走向,纽约、湾区,继续走强,直到今天十多年过去还在上涨。

类比一下,只怕未来中国也会复刻这一趋势——强者恒强,弱者躺平。