作者:米辰

编辑:空空

风品:南辞

来源:首财——首条财经研究院

“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会的。”

中梁控股董事长杨剑的这番话,曾启发了不少地产人,一度成为二三线房企“以量制胜”的经典案例。

当然“以量取胜”,离不开“高周转”。

杨剑,也确实是这么做的。

2015年,中梁控股开始三四线城市发力,3年累计拿下403宗土地,销售额从当年的168亿元,飙至2018的1015亿元。短短三年进入“千亿阵营”,堪称业界黑马。由于高周转模式极致发挥,中梁控股被称“小碧桂园”。

然2021年,房市风向巨变。融资三红、房贷两红,矛头直指去杠杆,稳优高质成为关键词。频频雷声中,粗放高周转走到了尽头。

中梁控股又如何呢?

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“开源节流” 杨剑压力几何

“开源”、“节流” 杨剑压力几何

近期两件事,或能说明问题。

第一,是出售中梁百悦智佳。

2月14日,碧桂园服务公告,收购中梁百悦智佳服务有限公司(以下简称中梁百悦智佳)约93.76%股权一事,双方已签订协议。

具体金额未公布,双方均称价格较为满意。

实际上,早在2012年3月,碧桂园服务就已入股一次,以约2.4亿港元(约1.96亿元)持有6.24%股份。换言之,此次交易完成,中梁百悦智佳将成碧桂园服务全资子公司。

这多少出乎了市场预料。要知道,中梁百悦智佳在两月前通过了港交所聆讯,距离上市只一步之遥。

有一种舆论认为,实控人杨剑出售中梁百悦智佳,与物业低估值有一定关系。Wind数据显示,2021年恒生物业服务及管理指数跌46.74%,中资物业管理指数跌26.02%。结合全年“大鱼吞小鱼”案例时有发生,杨剑此次清盘是谋求利益最大化。

对此,首条财经并不信服。原因在于,物业板块意义不止市值。其轻资运营的创收模式,能带来持续稳定的现金流,并具备极强抗风险力,对重资重债的房企而言战略补充意义巨大。且物业深耕存量市场,在房企下半场意味着转型机会、代表着未来空间。

看看中梁百悦智佳的增长势头,或有更深体会:

收入由2018年的1.76亿元增至2020年的7.05亿元,复合年增长率100.2%。

2021上半年,营业总收入6.63亿元,同比增长207.3%;净利 1.06 亿元,同比增长 307.7%。

无需赘言,中梁百悦智佳是杨剑手中的优质资产,抛开透支未来质疑,如没遇到难处谁会忍心卖掉。

中国房地产数据研究院院长陈晟表示,从某种角度而言,被出售的物业公司是房企多元化业务中的优质资产,能帮关联房企有效平衡现金流;而对物业头部企业而言,如想突破10亿平方米在管面积目标,现阶段是并购机会点。

说的直白些,出售是中梁迫切回笼资金,即快速“开源”。并购是碧桂园战略卡位,布局未来,进退之间谁最终将利益最大化?中指研究院数据显示,2021年物管业披露并购交易77宗,交易金额约362.5亿元,相比2020年增长约243%。其中,碧桂园服务并购规模第一。

看看第二件事——裁员,或有更深体会。

2022年1月17日,多家媒体报道,中梁控股发布《关于控股集团总部组织调整相关事项的通知》:因公司架构调整,控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合,控股总部部分员工将被转岗。

据21世纪经济报道,中梁控股此次裁员人数在200人以上,财务共享、信息化、审计三大业务板块有超100人转岗地产集团。

中梁回应称,具体裁员人数是动态的,目的是聚焦地产主业,集中精力做好地产开发。且调整主要针对控股集团总部,对上市平台的主要运营主体即地产集团的业务开展并无影响。

精细化可圈可点,然古今中外,裁员是“节流”的公认利器,中梁有多闲庭信步呢?

尽管中梁控股、中梁百悦智佳所处平台不同,但“开源”、“节流”并行背后,两者实控人杨剑的资金压力几何?

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黑马降速 吞下“激进”苦果

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对首条财经表示:杨剑作为中梁控股和中梁百悦智佳的实控人,卖了中梁百悦智佳后,将有资本以资助、借给或增发新股的形式输送给中梁控股。

“中梁控股此时出售物业公司,可能是自身流动性压力下的被迫之举。如此举能帮助中梁控股渡过流动性压力之劫,也算一个明智之举吧。因为中梁控股这种高速发展的高周转房企,一般财务杠杆和负债率都运用的高,其流动性维持是建立在高增预期前提下的。一旦销售回款不达预期或融资受阻,就会保留流动性危机。从中梁控股销售情况看,并未完成去年计划,再加上各地政府加强预售资金监管,融资环境又不好,企业流动性压力显而易见”。

诚如所言,闪转腾挪背后,中梁控股日子不算好过。

据中梁集团公告,2021年1月到12月期间,其累计合同销售总额约1718亿元(包括合资公司和合资公司),累计合同销售面积约1427.7万平方米,分别同比增长1.78%、5.71%。按照集团2021年总销售1800亿元的目标,实现目标是95.44%。

客观而言,没达标却已领先行业。2021年度销售指标的房企,行业平均完成率仅88%。

只是拉长维度,画面就变了:2017年至2021年,中梁合约销售金额的同比增速逐年放缓,分别为241.58%、56.39%、50.25%、10.69%和1.78%,四年间增速缩水超200%。且上市次年增速就开始变脸,投资者自然较难接受。

2016年至2020年,毛利率分别为21.1%、20.4%、22.9%、23.3%和21.0%,长期低于规模房企超30%的均值。2021上半年降至20.8%,较上年同期下滑1.8%。

2018-2020年扣非净利润分别为20.86亿元、37.80亿元、34.7亿元,增速312.13%、103.37%和-8.2%,下降也较明显。

坐拥千亿光环,何有此尴尬?

逐本溯源,或与开文杨剑的“宝马mini论”不无关系。

柏文喜对首条财经指出,近一两年,三四线城市市场冷淡,销售去化困难,中梁控股在三四线城市较大的土储占比就成了负担。一方面,难以实现去化回款,影响自身现金流;另一方面,毛利空间十分有限,影响企业盈利空间。

截至2021年6月底,中梁控股在三四线城市的土储总量4488.72万平方米,总储备量中占比68.2%,是其二线城市土储的两倍以上。

是否在品尝“激进”苦果?

2022开年,压力仍有延续。2月11日,中梁控股集团有限公司公告,2022年1月,合约销售(连合营企业及联营公司的合约销售)金额约83.9亿元,合约销售面积约80.1万平方米;期内合约销售均价约人民币10500元/平方米。

对比上年同期,合约销售金额减少约39.2%;合约销售均价约下降10%。

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债压面面观 高周转利弊

没错,扩张不止带来规模效应,也要警惕规模风险、规模陷阱。

中梁控股招股书显示,2015-2017年,其拿地数量分别是9幅、63幅和119幅。截至2018年8月31日,中梁已成功获取183幅新地块。2016-2018年,土地储备总量分别为7.7百万平方米、19百万平方米及36.4百万平方米。

据中国企业报青财经报道,中梁控股拿地速度从2016年的平均5天买一宗地,到2017年每三天一地块,更在2018年加快到平均1.31天买一宗地的频率。

如此节奏,债压是个考量。三条红线看,截至2021年6月,中梁控股剔除预收账款后的资产负债率79.3%;净负债比率为56.1%;非限制现金与即期借贷比率为1.2。

踩中一条红线。有息负债总额546亿元,加权融资成本约8.3%。负债中包括银行及其他借款438亿,优先票据104亿元以及资产担保证券3亿元。其中,需要1年内偿还的有息负债合计232.39亿元。

这是纸面债务。另一厢,2018-2020年中梁控股的少数股东权益占比分别为61.8%、58.2%、63.9%,长期超过正常水平。同期,少数股东应占净利比例分别为23.56%、38.71%、42.99%,远低于同期其权益占比。

2021上半年,中梁控股股东权益339.61亿元,非控股权益225.78亿元,占比66.48%,归属于母公司股东权益113.83亿元,占比33.52%。

同期,净利25.81亿元,归母净利13.82亿元,占比53.55%,非控股权益应占净利为11.99亿元,占比46.45%。对比66.48%的净资产,是否匹配呢?

天风证券指出,明股实债是房企的隐性负债,这又分为集团层面的明股实债和项目公司层面的明股实债;如果房企少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例,则该房企可能存在明股实债融资的嫌疑。

有无明股实债?见仁见智,留给时间作答。

2022年1月底,标普将中梁控股的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”,主要由于融资渠道收缩和销售放缓,中梁控股在未来6个月面临的流动性压力将越来越大。今年1月,中梁控股已偿还到期的2.5亿美元高级票据,在2022年仍有约10亿美元的海外到期票据,并集中在第二季度和第三季度。

不过2月14日,标普公告,应公司要求,撤销对中梁控股的评级。

对市场信心而言,这是一个好消息。可见,中梁对衍生隐患警觉度提升。然2月18日,穆迪又将中梁控股集团有限公司的公司家族评级(CFR)从“B1”下调至“B2”。

当然,评级只是一个参考。更深路径看,居安思危、总结调整是必要的。

2021年1-11月,中梁控股累计购入85块土地,买地总金额约人民币526亿元。

溢价之作不鲜见。如2021年7月,位于长沙县泉塘片区的[2021]长沙县038号地块经24轮竞价,被长沙市梁锦置业有限公司溢价23%竞得,该公司由中梁地产集团控股。地块成交总价25562万元,折合楼面价4320元/㎡。

8月5日,中梁控股旗下广州梁锦置业有限公司以封顶价1.43亿元摘取东莞一宗宅地,楼面价约10469元/平方米,溢价率49.56%。

根据房地产一般2、3年的结算时间,中梁控股2021年拿到的地,至少要在2023、2024年才能收获成果,考验短期流动性的稳健度。

2022年1月4日,中梁控股曾公告,决定推迟2021年中期股息派付时间,将原预期的2022年1月25日调整为2022年8月31日。

目前中梁控股共有4笔境外债,3笔将于今年到期,总余额8.78亿美元。最近一笔“中梁控股 8.5% N20220519”发行于2021年5月,当前余额2.93亿美元(约18.63亿元),票面利率8.5%,将于2022年5月19日到期。

行业分析师李晨指出,所谓“高周转”模式,好比转动一个巨型齿轮,随着资本继续加持结合惯性驱使,齿轮越转越快,带来大规模和高增业绩,也带来去化及负债压力。一旦流动性收紧、去化齿轮变慢,系列衍生风险将纷至沓来,双刃剑效应明显。

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春江水暖鸭先知 路径取舍

齿轮“慢了”的企业,不止中梁控股。“大哥”碧桂园,同样有类似烦恼。

2021年,碧桂园全口径销售金额7588.2亿元,未完成8000亿元销售目标;权益销售面积6641万平方米,权益销售额5580.0亿元,同比下降2.22%。十余年中,碧桂园第一次销售业绩下滑。

另一千亿黑马新城控股,2021年合同销售金额约2337.75亿元,同比下降6.85%,累计销售面积约2354.73万平方米,同比增长0.25%。由此计,销售额仅完成年目标的89.91%。

......

高周转选手纷纷降速,对行业来说不是坏事。速度退场,质量才能登台!正体现了监管层近年来的稳优调控思路。

寒冬煎熬中也有曙光。

2022开年以来,各地频出“稳楼市”政策,深度调整的房市出现企稳信号,整体行业环境开始回暖。

中原地产研究院统计数据显示,2022年以来,中国各地发布房地产相关政策近80次,其中,释放稳定楼市的支持性政策发布已近40次。

知名地产分析师严跃进对首条财经分析到:类似出售至少说明一点,当前中梁略有压力。但反过来,企业需基于此类交易积极诠释企业正面的一面,类似现金流稳定同时资产盘活能力强,进而加强和投资者的沟通等。

没错,相比暴雷、甚至躺平的企业,中梁控股不缺腾挪空间,更有积极重振态度,值得肯定。

中梁控股亦称,2021下半年以来,集团已多次采取措施应对行业困境,包括加快销售与回款、节省开支、减少买地并保有现金等。

2022年2月9日,联合国际公告中确认了中梁控股“BB”评级,展望稳定。

企业兴衰、产业起伏,本是常态。在经历出售资产、减员后,中梁控股、杨剑也在及时刹车反思,积极回血、聚焦主业、精细化、专业化运营中,不乏稳优注脚。

单从此看,市场应给予两者更多耐心、信心。

关键在于,经历阵痛后,能否痛定思痛、后续有刮骨之变:舍弃高周转迷恋,真正走出一条质量为先、稳优为先的新路。而不是行业一转暖,又回到经验打法、旧路径依赖,进而积蓄更大风险,品尝更多“苦果”。

春江水暖鸭先知!战略取舍、实操高效,依然是兴衰分水岭。

粗放高杠杆、高周转的上半场已经结束。2022如何“由快向稳”、“由大向强”,真正穿越周期,等待中梁地产、杨剑更明确的答案。

本文为首财原创