作者：李然

编辑：胡玉

风品：张山

来源：首财——首条财经研究院

2021，是房地产业的“水逆”年。去化放缓、政策趋紧、融资受限、现金流七寸被卡......，房企雷声阵阵中，中介、建材、家装等上下游也承压明显。

意外的是，物业管理爆发出澎湃生机：

截至2021年底，除去招股书已过期的，港交所交表IPO排队的物业服务企业16家，已挂牌交易的达到51家。尤其年中迎来一波上市潮，仅7月就有6家物管企业上市。

逆势潮涌，细品也有多维原因。

政策端，2021年初，住建部等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确完善物业价格机制、鼓励市场化外拓、完善市场化定价机制、鼓励多元化社区增值服务拓展等内容。

市场端，房市市场化高歌猛进二十多年，积蓄了庞大、多元的物管市场。而居民日益品质化、个性化的需求，呼唤更专业化、系统化服务，物管企业需要更大更强。

企业端，房市寒冬放大了不确定性，大小房企开始思索如何增强抗风险力，探索一条更稳健、更可持续的发展路径。旱涝保收的物管业自然是个优质选择。

天时地利人和皆备，物管大年来袭也就不足奇。大潮澎湃，2022无论勇立潮头还是后起奋发，辨明潮水方向、走势很重要。2021有哪些趋势值得品味呢？

01

并购潮：

从“大鱼吃小鱼”到“大鱼吃大鱼”

并购潮涌。

中指研究院数据显示，截至2021年12月10日，年内物管业已披露并购交易71宗，并购方包括碧桂园服务、华润万象生活、雅生活服、融创服务、龙湖智慧服务、万物云等33家物管企业。

相比往年的“大鱼吃小鱼”，2021“大鱼吃大鱼”屡现。

截至2021年底，物业管理业已披露的并购案交易额353.2亿元，较2020年增长约234.15%，呈现大额交易频现、上市公司收购为主等特征。

最夺目者，当属碧桂园服务。

2021年3月，碧桂园服务以54.32亿元收购蓝光嘉宝71.17%股份；不久又在场外增持322万股，涉资1.64亿港元，持股量增至74.3%。

借助该交易，碧桂园服务拿下1.3亿平方米在管面积、2.1亿平方米合约面积。

2021年9月，碧桂园服务公告，碧桂园物业香港与彩生活签订股权转让协议，拟收购彩生活服务的核心资产邻里乐100%股权。

截至2021年中，彩生活合约管理面积5.65亿平方米，对应社区量2817个，规模位于行业一线。

同样在9月，碧桂园服务拟以不超100亿元收购富力物业旗下唯一子公司富良环球。收购完成后，碧桂园服务将持有后者100%的股权，其业绩、资产及负债也将同时与碧桂园服务并表。

富力物业承诺：富良环球的2021年经审计扣非归母净利润不低于5亿元，会计收入不低于42亿元。截至2021年12月31日，在管面积不低于0.86亿平方米及总合约面积不低于1.27亿平方米。

三大并购后，碧桂园服务傲视群雄，已是妥妥的国内物管规模王者。

另一吸睛者，是龙湖集团。2021年3月，龙湖集团全资附属公司龙湖嘉悦物业服务有限公司（买方）、亿达服务（目标公司）、卖方（包括：亿达发展、亿达服务、大连蓝湾及诚悦）订立股权转让协议及补充协议。

按照协议，龙湖将向卖方收购亿达服务100%股权，交易代价12.73亿元。收购后，聚焦住宅和商业领域的龙湖物业增加近2000万平方米的管理面积，补短产业园区板块。

甚至恒大物业，也值一表。虽恒大集团遭遇重大危机、深陷债务泥潭，但其并购动作并不含糊。

2021年初，恒大物业公告，以15亿元全资收购宁波市亚太酒店物业服务有限公司100%股权，后者全资拥有浙江亚太酒店物业服务有限公司。

据悉，浙江亚太酒店在中国13个省份39个城市拥有在管项目940个，在管面积超8000万平方米，包括住宅、写字楼、城市综合体、大型工业园等等。

恒大物业称，此次收购完成后，公司在管面积将超3.8亿平方米，有助于公司进一步完善多元化物业服务业态布局，加速成为全球规模最大、布局最广、业态最全、效益最好的物业服务集团。

二线房企同样不甘落后，甚至动作更坚定猛烈。以世茂服务为例，8月斥资8.42亿元，收购无锡市金沙田科技有限公司60%股权。9月又收购瑞征物业60%股权。

据不完全统计，2021年世茂服务至少有5起收并购，共计斥资13.53亿元。

为啥如此豪横呢？

正如龙湖智慧服务集团总经理曾益明所言：目前行业集中度并不高，未来收购并加剧，市场集中度越来越高，整个行业会出现强者恒强，马太效应。

简言之，物管业下半场，规模效应是竞争C位。

那么，站在被并购方角度，为何要出售“利润奶牛”、放弃C位？

兴业证券研报指出，房地产业的政策调控已进常态化阶段，板块内部分化会持续进行，出售物管板块会成为中小地产公司融资纾困的选择之一，2021下半年物管公司有望获取更多收并购机会。

即买卖潮背后，更多是房企资金承压的无奈之举。

以富力物业为例，李思廉和张力出售股份不久，富力地产公告：两人为支持集团，将提供约80亿港元的股东资金，预计未来一至两个月内完成。

输血是必须的：截止2021上半年，富力地产借款总额1433亿元，短期债务519亿，流动资金仅128亿元。资金缺口将近400亿元。

2021年9月14日，惠誉将富力地产及其子公司富力香港的评级展望由“稳定”调至“负面”。

债市方面，9月7日，富力地产旗下债券全线下跌，“18富力10”跌近8%，“16富力04”跌超6%，“18富力08”跌近4%。

股价方面，自6月中旬开始持续震荡下行，由9.6港元跌至9月20日的4.29港元，缩水超半。

诸多利空表现，足见富力对资金的渴求。只是，出售利润奶牛物管板是否短视、是否透支未来成长性，后续解困靠什么，仍值深思。

当然，抛开个企悲欢得失，上述大开大合于行业是利好之事。

行业分析师李晨表示，随着国民消费升级、品质化生活，物管业日益要求专业化、规模化、高效化，从业者势必要走“由大到强”路径。当下行业零散程度较高，“大鱼”虽多，巨鱼却鲜见，不利于行业充分竞争、专业竞争。2021年的并购大潮，可视为行业、企业进一步成熟、进一步升级的表现。

02

延伸潮：

从“有边界”到“无边界”

规模提升，属于“量变”范畴。2021年亦不乏喜人“质变”，业务边界延伸，构建生态体系是直观表现。

往期，物管行业多数聚焦住宅领域布局。2021年，受制住宅市场低迷，越来越多的物管企业将业务延伸至商业、医院、学校等非住宅业态及城市服务等领域，不断突破业务边界。

如世茂服务，通过收购深圳深兄环境有限公司，进入城市服务赛道。

世茂服务总裁叶明杰表示，“城市服务业务首次成为世茂服务四大业务板块之一。世茂服务将城市服务视为业务增长新战略引擎，规划城市市政服务管家、城市资产经营助手、城市发展合作伙伴三重定位，已形成市政设施提升管养、城市综合治理、城市空间资源运营、城市智慧化平台、城市更新服务五大产品体系。”

“大物业”卡位更早的保利物业，主打延伸特色牌。

保利物业副总经理靳勤表示，保利物业不断拓展“智慧物业”边界，融入国家推进智慧社区、智慧城市进程，实现社区、公共服务、商写空间全域化覆盖。

公共服务管理尤值圈点。2021年12月23日，保利城市建设服务有限公司与东港市城市建设发展集团有限公司成立合资公司，并签订“东港城市服务大管家”战略合作协议。

所谓“城市服务大管家”，是在城市精细化管理趋势推动下提出的概念，主要以环境治理为载体，链接基础设施建设、民生保障工程、特色产业导入等多元化管理服务，帮助政府解决管理难题，提升公共服务水平，优化社会治理结构，为城市发展履行“大管家”职责。

巨头万科旗下的万物云，甚至多元矩阵已初具规模。截至目前，其旗下拥有万科物业、万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大业务板块。万科物业、万物梁行、万物云城被称三驾马车。

以万物云城为例，定位全域治理型智能运营服务“抓手”。截至2021年6月30日，城市服务进驻21个城市，服务项目31个。

相比并购潮，突破边界对业绩影响没那么强烈，但更有持续、质量看点。

2021上半年，世茂服务营收42.34亿元，同比大增171％；归母净利5.78亿元，同比增长136％。

中信证券指出，世茂服务积极进行全业态的业务布局，社区增值服务包括车位资产运营、智慧场景解决、社区资产管理、新零售及美居服务；同时，公司卡点养老服务赛道，为增值服务未来业态提升奠定基础。

保利物业半年报显示，营收51.53亿元，同比增长43.1%；归母净利4.91亿元，同比增加22.8%。其中，物业管理服务收入增长37.5%至31.43亿，非业主增值服务增长45.7%至8.07亿，社区增值服务增长58%至12.03亿。

中金公司研报显示，公司在公建物业、城市服务领域具备核心竞争力，有望持续扩大市场份额；增值服务方面，除现有社区增值服务布局外，公司在2021年开启写字楼租赁相关服务，并于7月份公告开启车位租售代理业务，预计增值服务业务有望实现较快增长，支撑公司中长期良好发展。

不难发现，不断拓宽边界给物管企业带来了更多成长可能性、综合抗风险性。

这份发展活力、张力是可贵的。所谓逆水行舟，不进则退。行业深刻变革中，已无躺赢日子，从业者最忌固守自封。

例如烨星集团，2021年6月30日，其合约建筑面积约1130万平方米，管理总收益建筑面积超810万平方米，较2020年12月31日分别增加约3.1%及约6.2%。在管住宅项目36个，总收益建筑面积约700万平方米，占总收益建筑面积的86.2%；在管非住宅项目20个，总收益建筑面积为约110万平方米，占总收益建筑面积的13.8%。

业务单一、过重依赖住宅，导致其陷入增收不增利困境：2021上半年营收1.59亿元，同比增长14.05%，归属母公司净利2713.70万元，同比下降9.70%。

行业分析师林永指出，可以预见，随着强者恒强的并购案不断发生，行业集中度越来越高。一线规模企业边界拓展势能及意愿增强，对业务较单一的物管平台恐造成多维降维打击。打开边界、开疆拓土已非主动选择，而是必然路径。

03

生态潮 ：从基础服务到增值服务

延伸边界，不只是简单的赛道扩容。要想深度增值、特色增值，精细化运营、生态化运营是重中之重。

以开文住建部等十部门的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》为例，均提及了“物业服务+生活服务”，鼓励养老、托幼、家政、房屋经纪等增值服务，满足居民多样化多层次的生活需求。

一波发力浪潮中，多数顺势者凭借精耕细作，实现了生态进化。

2021上半年，44家港股上市物业企业增值服务收入合计358亿元，同比增速达79.9%，高出营收增速22.5个百分点；增值服务收入占营收比重提升5.3个百分点至43.1%。其中，31家已上市物业企业增值服务收入占总营收的比例超30%。

巨大商机肉眼可见。

在首条财经看来，往期物业服务之所以盈利能力不强，入不了房企法眼，主要是物管企业只盯着保洁、保修、保绿、保安等基础服务，这些业务盈利空间小，管理费上涨更是乏力。但若打开居民本地生活圈、挖掘深层生态需求，俨然是一个庞大且丰富的市场。

以海悦生活为例，2021冲关港股的一个重要底气即是增值服务。2018年-2020年，其来自非业主增值服务产生的收益分别约为6740万元、1.14亿元及1.7亿元。

区别于业务单一的物业管理企业，海悦生活业务较为多元，主要有物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三大核心业务，业务涵盖住宅物业、工业园、购物中心及办公大楼等多种业态类型。其中，非业主增值服务，主要包括展示面管理服务及资产管理服务。

以社区增值服务为例，涵盖公共区域增值服务、到家有偿服务、美居服务、社区商城服务，以及“Hi+健康”服务等。

凭借生态圈式服务，海悦生活在2021年陆续获得“2021中国物业服务百强满意度领先企业”、“2021物业服务力百强企业”、“2021物业服务企业品牌价值100强”、“2021中国物业服务百强企业TOP22”等众多重量级奖项。

另一可刨析者是远洋服务，2021上半年营收13.85亿元，同比增长53.2%；其中，社区增值业务收入3.72亿元，同比增长高达265%，堪称跨越式增长。

克尔瑞报告数据，与41家上市物企的平均水平相比，远洋服务的社区增值在毛利规模、增值和毛利率上均高于平均水平。

高增长、高毛利，同样受益增值专业深耕。在社区服务体系中，远洋服务通过整合线上线下全渠道资源，开展线下集市、品牌进社区等模式，以零售、到家、家政、保洁等服务直接触达业主端。

光大证券研报显示，社区增值服务板块为远洋服务战略发展重心，该板块通过不断深挖社区需求，实现快速扩张。预计该板块全年营收增速 135%，该板块2021-2023 营收增速为 135%、80%、65%。

需要指出的是，表面看，增值服务比拼的是物管企业的创新性与商业嗅觉；深入品，也是一次次跨界，是供应链、产业链的综合实力比拼。若企业整合资源、业务协同能力不强、缺乏专业运营，难以控制成本及品控风控，则反而影响业绩、竞争力，导致大而不强、大而不稳。

以金茂物业为例，作为主打高端物业服务的物管企业毛利率偏低。招股书显示，金茂物业的综合毛利率由2018年的20.0％跌至2019年的19.2％，截至2021年一季度末，毛利率为25.1％。

根据港交所物业服务及管理分类，2018年-2020年，港股物业企业平均毛利率分别为29.06％、30.24％、31.12％。2021年上半年，47家港股物业企业平均毛利率约31.93％。

金茂物业招股书表示，主要系疫情导致成本增加所致。

然疫情，是整个行业都在面对的。

行业分析师于盛梅表示，增值服务业务不需大资金投入，但更考验企业专业化、精细化、业务综合协同的能力。增值就意味着跨界，面对更多维、更细分竞争，如何发挥近用户的天然优势，挖掘个性化、特色化服务，进而形成生态化竞争力，是致胜关键。2021年增值服务的火爆，亦让行业、资本看到了社区流量变现的前景，随着涌入者增多，生态竞争也必然更为高阶。

04

角逐2022

综合审视2021年，物管业整体呈现规模集中度“更高”、产业范围“更宽”、服务“更深”，竞争更精细的趋势。汩汩潮汐，最终指向了生态化。

在2021年房地产的寒风凛冽中，这幅满含活力的生态图景成为一抹可贵暖色。一条更清晰的升级之路，也为2022年指明方向。

2021年12月6日，中央政治局会议明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，首次提出“促进房地产业健康发展和良性循环”。

同日，中国人民银行宣布，12月15日降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。

多项利好释放，2022年房地产业已在回暖路上。上下游营商环境改善，自然也是大概率事件。

那么，物管业上述潮涌，是否会更加澎湃、热烈呢？

本文为首财原创