作者:刘兵

编辑:之福

风品:画申

来源:首财-首条财经研究院

万物轮回,皆为定数。有泰极生否,就有否极泰来。

12月15日,中国人民银行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构),释放1.2万亿。

12月6日,中共中央政治局召开会议,提出“促进房地产业健康发展和良性循环”。

行业资金面改善,来的更早些。中指院数据显示,11月房企融资总额707.8亿元,环比上升33.1%。光大证券首席固收分析师张旭表示,金融机构对房企的融资行为正在恢复正常。

挨过寒冬、终迎春意,可喜可贺。然这不意味着从业者可以弹冠相庆,反而乍暖还寒时更考验耐性、韧性。

比如看似最受益的“绿档”房企,拥抱曙光之前、还要警惕冰山之下。

01

股债双杀、评级下调

小道消息VS虚假消息

世茂集团,近期并不太平。

12月13日,世茂集团股债双杀,遭遇“黑色星期一”。收盘报7.08港元/股,跌幅12.16%。

旗下多只债券不同程度下跌。其中,“20世茂06”跌54.08%,至45元,该债券最近行权日为2023年8月27日;“20世茂G1”跌28.61%,至39.98元;“19世茂G3”跌18.86%,至55.99元,该债券距离到期日160天。

行业“寒冬”后,股债双杀现象本不稀奇。华夏幸福、阳光城、富力、恒大、花样年、当代置业等均曾有此折戟。

不同在于,上述房企均事出有因,或被下调评级、或业绩不利,或公告违约,而世茂双杀的前三交易日,未发生类似问题。

突遭“黑色星期一”,世茂集团将问题归咎于“小道消息”:

其紧急声明称,周末有小道消息在资本市场发酵,引起部分投资人恐慌性抛售,目前正积极与投资人沟通。

这就尴尬了.......

据了解,所谓的小道消息,是一则违约传闻:世茂境内信托出现违约,旗下部分房源因质押给陆家嘴信托,导致买房业主无法网签交付。

需强调的是,截止目前,尚未出现世茂集团违约的直接证据。或基于此,股价也企稳,16日还出现小幅上涨。

如此看,世茂遭遇了一次乌龙事件。

只是,以机构投资者为主导的港股市场,能力、资金、经验等方面都较为完善。甚至市场上,流传这样一句话:“聪明的投资者都在买港股”。

那么,一群聪明的投资者,竟被小道消息忽悠了?

股市就是实力市、信心市。“误杀”背后,有无折射出市场信心不足?投资者不该草木皆兵,世茂是否也该查漏补缺、及时排雷?

玩味的是,如此大波动,世茂集团将传闻称为“小道消息”,而非“虚假消息”或“不实消息”。措辞是否暧昧?

疑问不是没道理。12月13日当天,世茂集团采取了多条举措挽回信心。

例如,旗下世茂股份、世茂服务公告一笔关联交易,进行世茂体系业务重整:世茂股份以16.535亿元人民币,向世茂服务转让世茂物业管理100%股权及其他29家附属涉及的物业管理业务以及相关的资产负债。

公开信息显示,世茂服务曾于2021年10月通过“配股+可转债”的方式再融净额共48.45亿港元,其中部分资金用于支付此次交易对价。

同时,世茂集团还对组织架构调整及人员任命有所动作。如谢琨升任为集团执行董事,统管世茂集团整个大运营生产链条。

系列利好信息,提振之意明显。然12月14日,世茂集团再跌19.92%,收于5.67港元。截止12月17日收盘价5.47港元。

同日,世茂系多只债券再度触发临时停牌。

据上交所公告披露,“20世茂G4”“20世茂G2”“19世茂G3”交易出现异常波动,午盘后,三只债券跌幅达到60%、24.15%和23.2%。

评级方面,12月14日,摩根大通因流动性担忧加剧下调世茂集团和世茂服务投资评级至低配。

摩根大通分析师Karl Chan指出,世茂服务收购世茂集团子公司下的世茂物业管理业务,显示世茂紧张的流动性环境,同时也是公司治理出现问题,因其把物业管理的现金流转移到开发商层面。

中金发布报告显示,将世茂集团评级由跑赢行业下调至中性,认为公司综合杠杆率水平在业内偏高,短期债务到期较密集,投资者对于其偿债能力的担忧情绪或会持续压制股价表现。

业内也有质疑声,21世纪经济报道引述业内人士观点称,结合世茂近期出现的短期流动性问题,世茂开启体系内业务重整以及人事调整,或有意推高世茂服务股价,为后续出让股权套现铺路。

救急之举未能救急,还招来降级看空。显然,世茂集团维稳、提振并非易事。波动背后,隐忧几何?

02

警惕表外负债、惊现神操作

风起青萍之末 浪成微澜之间。事实上,早在10月中旬,世茂集团商票逾期的传闻就已不胫而走。

彼时,世茂集团表示,经过自查没有任何商票未兑付的情况,往期到期商票均已正常兑付。

后又有传言称,世茂旗下公司与陆家嘴信托就延长其借款的还款期进行商讨。对此,世茂集团回应:假消息,双方合作正常,从未有过逾期或面临延期偿付事项,存续总量约30亿元。

从三红看,上述传言的确没有逻辑基础:2021年上半年,世茂集团净负债率为50.9%;资产负债率(不含预收款)为68%;现金短债比(含预售监管资金及受限资金)为1.9。没踩一红,处于“绿档”。

但负债总额有所增加。2020年上半年,世茂集团总负债4143亿元,2021年上半年为4636.33亿元。

纸面下的隐性债务,也不可不察。

腾讯新闻棱镜曾引述业内人士推算:世茂表外负债可能约为1000亿元,还有来自泉州的民间融资及供应商抵押商铺,规模也有数百亿,所以估算今年回款要3000亿元才盖得住。

瑞银报告则估算称,世茂集团的表外负债约1200亿元人民币。

2021半年报显示,世茂集团仅拿到19块土地,合计拿地金额201亿元,同比下降68.9%;拿地金额占销售金额的比重13.2%,同比下降45.4%。

克而瑞半年新增货值的统计排名中,其排名从去年同期的第16位,下滑至第82位。

资金压力,也折射在去化方面。10月25日,“上海神秘房东抛售93套房”冲上微博热搜第一。神秘房东房价翻了100倍,套现4.5亿。

后经查明,抛售事件属实,不过真正持有方并非个人,而是房地产开发商世茂集团下属的苏沪区域公司。

多家媒体报道,该批房源推出时,打着“免中介费”“打八折”旗号,曾引来3万人抢购,所有在售房源全部卖出。且因价格低于市场价,购房者普遍全款买房,早于正常流程支付了款项。

而付款后想要拿房,却遇到困难。不能过户、无法网签等问题接踵而至。据央视财经报道,购房者虞先生在10月份“抢购”到其中一套房子,并按要求交完全款,却在第二天被告知不能进行网签。

并非个例,原来浦城小区房源已被抵押!据悉,世茂集团去年已将该批房子作为资产,抵押给陆家嘴国际信托有限公司,抵押数额9.5亿元。抵押期限为2年。

卖抵押房,这波操作也是绝了。

对此,世茂集团回应,抵押是盘活公司固定资产的正常融资行为,业主在购买房屋时已被告知房屋处于抵押状态,后续办理过户时可解除抵押后正常办理,抵押原本不影响房屋正常销售及网签。

12月14日,世茂集团发布最新公告,将终止上海浦城路 580 弄房源销售,并将启动善后程序。购房者提交材料后的30个工作日内会收到退款,所退款项包括购房款及10%的赔偿款。

抛开是否巧用购房款、借此周转一说,不管有意无意,这对世茂集团的口碑体验不是加分项。行业寒冬、再得罪购房者,后果可想可知。

03

股价受挫、费用上升 合约销售金环比腰斩

合生创展,也有闹心事。

截至2021年6月,合生创展剔除预收款后的资产负债率为63%,净负债率为66%,现金短债比为1.45,期末现金及现金等价物约397.6亿元。

与世茂一样,其也是一家绿档房企。

然12月9日,合生创展股价开盘后快速下跌,盘中最深跌幅接近20%。收盘价16.64港元,下跌13.69%,市值不足397亿港元。截止12月17日,收盘价15.6港元。

市场普遍认为,这与其当日早上一则公告有关:合生创展拟向不少于六名独立承配人,发行2022年到期的2.5亿美元8.00%有担保可换股债券。

要知道,这是今年合生创展首次进行可换股债券。假设债券以初始换股价20.16港元获悉数转换,将占合生换股股份扩大后公司已发行股本的3.9%。

问题来了,一家绿档房企,还是年内首次发行,市场为何反应这么大?

行业角度不难理解,虽说暖意阵阵,但融资端尚未完全打开。合生创展此时发债,易被审视“缺钱”状态。

好消息是,截至2021年11月30日止11个月,合生创展及其合营公司及联营公司总合约销售金额约人民币388.98亿元,较2020年同期的302.05亿元涨超28%。结合房地产业下行期,上述成绩属实不易。

可从单月看,情况则大有不同。1-10月总合约销售金额约人民币363.36亿元。换言之,11月单月仅实现合约销售金额约25.62亿元,较上月环比下降58.25%。

财务数据上亦有隐忧处。

2021年上半年,合生创展营收、净利、毛利均可喜上涨,然毛利率下滑4%至63%。

一个关键原因,是费用上升。2021上半年,有关销售及市场推广、一般及行政开支的经营成本上升98%至23.54亿港元,同比增长98%。同期资本化前的利息开支总额,也上升47%至4.1亿港元。

04

纸面之外负债 绿档成色

更令审视的,是负债情况。

2021上半年末,合生创展集团的借款进一步增至1176.45亿港元。

当然,作为绿档房企,在合规条件下,合生创展有权加杠杆。

问题在于,纸面外债务有多少?

天风证券指出,明股实债是房企的隐性负债,这又分为集团层面的明股实债和项目公司层面的明股实债;如房企少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例,则该房企可能存在明股实债融资的嫌疑。

2020年,合生创展集团的少数股东权益开始大增,高达98.56亿港元,2021上半年末再幅增至177.92亿港元,占公司净资产的比重超15%。

少数股东损益方面,2021年上半年为4364万港元。不难发现,其少数股东权益和少数股东损益占比不匹配。

那么,合生创展逆势加杠杆,究竟用在哪?

2021年1月21日,合生创展以347亿元吃下广州海珠区凤阳街凤和更新改造项目,其中仅复建安置资金就达250.77亿元。

据悉,该项目是广州城中村改造项目自2018年公开招标以来,投资总额最大的旧改项目。

1月26日,合生创展以46.57亿、溢价率10.88%、综合楼面价34998元/平、自持面积21%,竞得北京大兴旧宫地块。

05

绿档不是安全线 小风浪与大波澜

绿档,不是一块“免死金牌”。

经历漫漫寒冬,想必大小房企都应有一个共识:高周转、高杠杆、一味追逐规模速度的时代已过去。行业正快步进入质量为先、效率为先、精细化深耕的下半场,顺势乘势、保持敬畏、稳优取胜很重要。

一些方面看,二者亦有蝶变希望。

世茂集团半年报显示,营收734.01亿元人民币,同比增长13.7%;毛利额上升7.7%至210.13亿元,毛利率28.6%;实现核心业务净利93.75亿元,同比增长13.6%;股东应占核心业务净利上升11.5%至61.99亿元,股东应占核心业务净利润率12.5%。

业绩稳增,盈利面、资金流底子较厚,世茂集团不缺闪转腾挪空间。股债双杀,不会持续。

合生创展方面,2021年12月10日-12月13日,执行董事兼主席朱桔榕以每股均价16.38-16.95港元合计增持100万股,涉资约1666万港元。

此外,2021年中,合生创展的短期借款为297.24亿港元,现金及银行存款为428.55亿港元,较去年底上涨44.5%,足以覆盖短期债务。

底气依然很足。

行业冷暖、企业兴衰本是常态,多年回头看,或许当下困局只是一个小插曲。上述种种只是小风浪。

不过,小插曲、小风浪多了,也可能酝酿生死、兴衰的大变局、大波澜。蝴蝶效应告诉我们,任何微小问题如不及时杜绝、都可能随着事态发展及变量叠加,造成不可逆后果。

简言之,查漏补缺、防微杜渐没有错。尤其在曙光黎明前,多些真诚、少点套路,重归消费,稳中求进,这才是绿档房企应有之义、标杆之意。世茂集团、合生创展,做到哪些、还差多少?

本文为首财原创