融资概况：

单月融资总额回升，边际放松逐步显现

中指研究院监测，11月房地产企业融资总额为707.8亿元，同比下降71.3%，环比上升33.1%，单月融资规模同比连续9个月下降。行业平均利率为5.01%，同比下降1.15个百分点，较上月下降0.84个百分点。2021年1-11月，房地产企业共融资16722.1亿元，同比减少25.0%；11月单月占比4.2%。11月融资总额较上月有回暖趋势，行业融资边际放松正在逐步显现。

数据来源：中指数据CREIS

11月行业融资额虽仍处于年度低位，且距离今年前8个月的月度千亿规模仍有较大差距，但连续三个月的环比大幅下滑终于告一段落。本月为8月以来融资规模的首次正增长，为行业融资环境的修复带来一些信心。8-10月，行业融资总额断崖式下降，房地产市场波动剧烈，市场亟待正面信号重振信心。10月监管连续正面发声，肯定了房地产行业的合理融资需求应当满足；11月初银行间市场交易商协会组织部分房企召开座谈会，释放了房企发债将松绑的积极政策信号。对此，市场响应迅速，11月多家房企成功发行信用债，成为本月融资总额上升的重要因素。

融资结构：

信用债环比大增，海外债近于断发，ABS开始预热

从融资结构来看11月信用债规模占比52.5%，海外债占比1.4%，信托融资占比30.6%，ABS融资占比15.5%。

数据来源：中指数据CREIS

具体来看，房地产行业信用债融资同比下降19.6%，环比大增197.1%；海外债融资同比下降97.0%，环比下降88.0%；信托融资同比下降73.4%，环比上升43.8%；ABS融资同比下降87.1%，环比下降36.3%。信用债、信托均出现不同幅度的回暖，海外债进一步快速下滑，几近冰点。

11月信用债发行出现了两级分化的特征，即发行主力为国企央企，民企尚未重归发行舞台。即便如此，本月发行态势仍给市场提升了很大信心，一方面证明信用债这一渠道仍然保持通畅；另一方面，部分房企的融资需求得到满足，为业内其他企业起到了很好的示范作用，即财务健康、信用良好、经营稳健的企业，在当前环境中仍可脱颖而出，有很大机会获得资本认可。

11月仅有港龙中国一家企业成功发行海外债。本月海外评级机构持续下调多家房企信用级别或展望，地产美元债继续出现违约，境外投资人失去的信心短时间内无法修复，海外融资渠道被迫进入暂停阶段。

信托融资规模虽环比出现上涨，但与前9个月相比仍有很大差距。近来多家涉房信托出现到期无法兑付的情况，并且政策对于这一融资渠道一再收紧，信托恐将不再成为房地产非银融资的主要渠道。

自上月末开始，ABS开始重现新发行，其中类Reits有两笔、CMBS/CMBN及购房尾款各有一笔新项目发行。此外，11月上交所信息披露显示多笔ABS融资计划已得到回应，如融创环球中心资产支持专项计划资产证券化显示为已通过，中铁置业青岛中心资产支持专项计划显示为已受理等；进入12月以来，更有多笔购房尾款、供应链融资计划的项目状态出现更新，如新铁鑫建购房尾款资产支持专项计划、绿城2021年度应收账款资产支持专项计划，均显示为已反馈。各融资类别均已再度进入审核程序，ABS新增项目发行进入预热阶段，有望再度回归。

数据来源：中指数据CREIS

融资利率：

累计平均利率同比下降，房企融资成本压力缓解

从融资利率来看，本月发行的信用债平均利率为3.80%，同比下降1.07个百分点，环比下降0.32个百分点；海外债仅有一笔，发行利率为13.5%；信托融资利率托融资平均利率为7.46%，同比上升0.11个百分点，环比下降0.07个百分点；ABS平均利率为3.45%，同比下降1.61个百分点，环比上升0.1个百分点。

数据来源：中指数据CREIS

从累计值来看，2021年1-11月累计融资总额的平均利率为5.54%，同比下降0.74个百分点。其中信用债累计平均利率为4.33%，同比下降0.1个百分点，高于单月0.52个百分点；海外债累计平均利率为6.81%，同比下降0.81个百分点；信托累计平均利率为7.28%，同比下降0.33个百分点，低于单月0.18个百分点；ABS累计平均利率为3.91%，同比下降0.70个百分点，高于单月0.46个百分点。

数据来源：中指数据CREIS

企业融资动态：

招商蛇口发行额度最高，港龙中国成本最高

从典型房企债券发行来看，本月招商蛇口融资额度最高，合计人民币60亿元，平均融资利率3.1%。具体来看，典型房企中信用债利率最高的为建发的4.4亿5年期中票，利率为5%；最低为招商蛇口发行的30亿短期融资券，利率为2.84%。公开发行的海外债方面，港龙中国的发行利率为13.5%。

表：典型企业11月债券发行统计

备注：规模单位为亿元，海外债按当月最后一天汇率换算为人民币，利率单位为%

数据来源：中指数据CREIS