南京的楼市一向比较坚挺，2004年、2009年、2013年、2016年每个楼市暴涨节点全部踩中。一线城市涨价，南京涨；三四线城市涨价，南京涨。

南京房价随着全国楼市大盘翩翩起舞，硬是把一座二线城市的房价抬进了3万/平米的水平。南京人收入不怎么样，靠房价获得了竞争新一线城市的资格。

近日，南京房子似乎卖不动了。城东麒麟科创园的新保弘小区新房打出了“八折房”的优惠，有人算过，用八折价买一套新房，能省50万-60万元。

“要不是我手上没钱，我现在就入手。”一位从事二手房交易的中介说：“两年后脱手，至少赚100万。”

南京号称“中国楼市四小龙”（南京、苏州、合肥、厦门），房子是财富的象征，几乎没听过有楼盘搞过八折销售的活动，这条龙究竟怎么了？

“八折房”已是开发商底线

去年，南京河西板块苏宁睿城二期开盘，需要银行开具500万的资产证明才有看房资格。

开盘首日，天空飘着绵绵细雨，抢房的人排起了长队。笔者一度怀疑是不是苏宁雇人排队，造成楼市火爆的错觉，不然南京哪有这么多百万富翁呢？

一位银行工作人员说，他们行最近的确接待了不少开资产证明的客户。看来南京人还是有钱，在“房住不炒”的大背景下，依旧保持着对房产增值的信心。

可怎么才过了不到一年的时间，城东板块就出现了“八折房”呢？

诚然，城东板块的吸引力不如河西板块，但也不至于直接给出八折的力度。普通购房者对“八折房”可能没什么感知，不知道八折对楼市意味着什么？八折对开发商来说，已接近降价底线。

万达的王健林谈开发商利润时曾说：“房价中有一半是土地转让金，给政府了。另一半才是开发商的，其中开发商还要支付建筑成本和管理成本，能落到自己口袋里的，毛利有20%-25%就不错了。”

如果王健林此言不虚，新保宏卖“八折房”几乎不赚钱了，毛利只剩0%-5%。

今年，恒大为了去库存，快速回血，在多地搞起了“八折房”“七折房”的活动，力度之大连恒大销售人员自己都动了买房的心思：

“价值100万的房子，70万买下来，明年90万卖出去，还能净赚20万。”对于恒大员工来说，“七折房”抢到就是赚到。

结果，恒大“七折房”的举动引来了当地监管部门的注意，附近其他小区的业主投诉恒大扰乱市场，恒大收到监管部门的通知：不得低于备案价的80%销售。

万达和恒大的案例告诉我们：“八折房”已是开发商的底线，再低就是“割肉”了。新保弘搞出“八折房”说明他们急了，害怕楼盘滞销。

南京楼市的真调控

记得2005年-2010年，中国楼市经历两三轮暴涨后，国家出台了一系列调控政策，大都效果有限，网上有人调侃：“房价越调控越高。”

其实，那时的房价高起与美元大量涌入国内密切相关。入世之后，中国外贸需求陡增，出口额年年增长，美元外汇大量涌入——中国经济从未如此辉煌过。

问题是，美元来中国不能直接使用，央行要对冲增发人民币，导致流入市场的货币增加。庞大的流动性不受节制地冲入房地产，加上城市化提速，房价不涨才有问题。

中国楼市几轮暴涨的原因大部分来自外部，内部调节很难起到效果。

不信的人可以看看韩国，从去年到今年，韩国首尔的房价暴涨70%，文在寅接连出台了20多项调控举措，拦住首尔房价了吗？没有。

因为美国增发的美元冲入了韩国楼市，寻求高回报，文在寅再怎么调控也管不了美国人。

如今，中国外贸高增长时代结束了，外部压力减小。剩下内部，调控好了内部问题，自然能遏制住房价。

2018年开始，南京积极调控房价，通过增加保障房供给的方式，降低商品房需求。

南京表示，愿意减少商品房土地供给，增加保障房建设，为此要减少每年200多亿的土地财政并计划制定南京市的房产税征收办法。据了解，保障房的土地转让金仅为商品房的12.5%-17%。

这是一个重要的转变。以前南京靠土地财政，以后要靠房产税了。

房产税意味着，囤积多套住房的人空置住房将面临更多支出，增加炒房者的成本。政府也能增加新的财源，逐步摆脱对土地财政的依赖。

举个例子，如果一个三口之家拥有两套住房，每套90平米，住一套投资一套。人均有30平米住房免税，其中一套房90平米不用纳税，另一套90平米的要纳税。

如果房价为3万元/平米，270万价格的房子每年可能要付出1%-3%的房产税，也就是2.7万元-8.1万元。对于普通中产而言，炒房的成本会大大增加。

如今，上海、重庆已经试点房产税征收，南京不会远了。

新保弘母公司急售40个项目

“八折房”的开发商新保弘由三家房企出资组建：新城控股、保利地产、弘阳集团，持股比例为34%、33%、33%，2016年成立，注册地为江苏南京，主要经营南京房产市场。

大股东新城控股2018年地产销售超过2000亿，同时在建的项目有299个，总投资金额为4600亿，在中国地产公司中排名第八。

倒霉的是，2019年新城控股曝出董事长猥亵幼女丑闻，导致公司股价暴跌，为了回笼资金，新城控股抛售了40个地产项目，避免股价暴跌。

同时，国家对地产调控日益收紧，全年调控次数达620次，新城控股同时面临企业自身与外部调控的双重压力。

2020年，新城控股地产销售下跌7.3%，掉出地产前十，屈居十二，这是2015年来新城控股首次销售下跌。

而新城控股2021年销售目标仅2600亿元，仅比去年高100亿，其增长压力可见一斑。虽然新城控股已经度过了最危险的时期，但企业仍面临巨大的资金回笼压力。

如今的地产公司有点“大逃杀”的味道。在“三道红线”的压力下，每家踩线的公司都有转绿的压力，但市场需求在短期内不会凭空创造出来，换而言之，短期内市场需求是个固定值，而各家公司又要增加自身的销售额，以求转绿。

恒大、富力等“全红房企”降价促销，争夺市场份额，谁跑得慢，谁倒霉。

“八折房”不能代表南京楼市全貌，但更像一个信号，新保弘已开始为卖房发愁，生怕在“大逃杀”游戏中落后，变成接盘侠，这场游戏注定会有一批输家，显然新城控股正在抢跑。

作者：江左佑安