我曾翻到一段历史。

1986年，东京地价开始原地起飞。1987年涨了23%，1988年涨了65%，此后一路飙升。当时日本甚至有个说法——

“卖掉皇宫下边的那块地，可以买下整个加拿大”。

但这样的疯狂并没有持续很久。1991年，主动刺破房地产泡沫后的日本，坠入了失落的二十年，从此经济低迷、不良高企、居民财富缩水、长期通缩。

日本在二战结束后建立起来的经济自信，几乎被摧毁殆尽。那之后的十年间，日本人从“昭和男儿”变成了“平成废宅”，整个社会长期弥漫着一种无法摆脱的低迷情绪。

日本人对房地产的恐惧藏在记忆里，当下的中国则完全不同。近十年来，我们把对房地产的喜爱体现在了行动里。

2020年，中国广义货币已经超过了200万亿。从2008年到2018年，广义货币增加了4倍。这十年，不仅GDP、居民可支配收入，还有消费品、大宗商品、工业品、股票、黄金，都跑输了广义货币增速。

钱去了哪里？

北上广深飙涨的房价给了我们答案。从2008年到2017年，国内房地产投资从2.53万亿升至11万亿，涨幅超过4倍，累计总投资高达74万亿元。

这样一个“货币蓄水池”，如今来到了十字路口：继续飞涨，还是一泻千里？

时代给出的答案，可能让你意外。

1

“限跌令”和“限涨令”，同时出现

中国楼市的调控，正在成为一种常态。

中原地产研究中心做过一个统计，今年前七个月，全国房地产调控高达352次，平均每月调控50次。也就是说，平均每天就有1.6次。

毫不夸张地说，如今的楼市，已经是一个“十面埋伏”的状态。开发商的“三道红线”、银行的“两道红线”、集中供地、整治炒房客……

不难发现，这些调控政策指向的终点都是同一个：不让房价继续猛涨。

限制房价过度上涨，也是过去数年楼市调控的主线。但今年8月，湖南的一个城市却做出了一个反常举动：

限制房价下跌。

在网传的一份《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》中，明确了新房售价不得低于备案价格的85%。

在此之前，岳阳传来风声，有房企债务压力较大，将旗下三个项目从备案价8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右进行销售，造成市场混乱。

岳阳因此拿下了一个名号：2021年全国第一个出台“限价令”的城市。

岳阳之后，“限价令”迅速在全国蔓延开来。

8月11日，昆明房协会明确提出房企若恶意降价将被约谈，情节严重者将停止网签；

8月中旬，唐山市政府约谈了10家房地产企业负责人，打击恶意降价行为；

8月17日，沈阳被曝九区50个在售新房降价，沈阳市沈北新区多个政府部门联合约谈了相关房企；

9月9日，因大幅降低商品房售价，湖南株洲多家房企被约谈……

据澎湃新闻不完全统计，目前至少有7城通过约谈房企或出台政策的形式，限制房企降价行为。

与之形成鲜明对比的是，当这些城市扎堆出台“限跌令”的时候，更多的城市，还在继续收紧调控，限制房价上涨。

例如广州，取消了黄埔区的人才购房政策，南沙区则需要提供一年社保证明。西安在扩大限购区域，合肥、东莞等城市，也纷纷发布二手房官方指导价。

更经典的是三亚，就在9月2日，三亚市发改委和住建局联合印发了《关于进一步加强商品房销售价格备案管理的通知》，要求商品房备案均价不得超过近期网签价格，经核准价格备案商品住房项目原则上1年内不得上调备案价格。

这是一个明确的“限涨令”。

一边是不让跌，一边却防着涨，“冰火两重天”，正是当下楼市的最真实写照。

2

分化，已成常态

对中国楼市来说，“限跌令”并不是新鲜事物。

早在两年前，江苏邳州有楼盘降价2000元/㎡，被政府直接点名批评。同样是那一年，马鞍山住建局规定，新房降价幅度不能超过备案价的10%，否则不予备案。随后，恩施、合肥、桂林、东莞、赣州、惠州等多个城市相继出台了“约束降价”行动。

“限跌令”与“限涨令”的同时出现，折射了如今楼市日益明显的分化趋势——

一边是想要热却热不起来的冰山，一边是想要冷却冷不下来的火焰。

就在去年，当哈尔滨、天津、济南、石家庄、唐山等城市一片萧条、不断下跌的时候，成都、厦门、上海、东莞、深圳和杭州这些城市，房价往上的脚步却一直没有停歇。

那时候，在南海之滨的深圳，源源不断的人拿着5000万蹲在售楼部抢房源，还不一定抢得到。

要理解这种分化，得回归经济学的基本原理。

以去年打响“鼓励降价”第一枪的哈尔滨为例，之所以冒着巨大的风险也要这样做，是因为实在扛不住了。

2020年哈尔滨商品房累计供应88883套，供应面积873.49万㎡；累计成交只有36202套，成交面积373.70万㎡；1-9月面积供求比高达2.34。去化周期2年多。

哈尔滨拥有5.3万平方公里陆地面积的城市，相当于3.3个北京、8.4个上海、接近27个深圳。

更关键的是，这里的买房人口正在不断地流失。

2009年到2019年的10年里，哈尔滨小学生人数流失了14％，黑龙江全省则流失了31％。

地多人少、土地不那么珍贵、人口持续流出，是哈尔滨楼市的基本面。

再看这一次发布“限跌令”的城市，基本上都是二线甚至三四线城市，他们面临着和哈尔滨一样的困境。

以今年第一个“限跌”的岳阳为例，过去的8月份，岳阳市中心城区商品住宅共成交1083套、面积14.66万㎡，环比分别下降37.9%、33.0%，同比分别下降42.8%、34.4%。这样的颓势，已经持续了三个月。

更重要的是，岳阳的人口还在不断流出。岳阳市2020年七普常住人口505万人，与2010年第六次全国人口普查的547万人相比，减少42万人，减少7.75%。

再看土地供应，在2011-2020年的10年里，岳阳市前5年的土地出让金总额是290.53亿元，后5年累计出让总额821.69亿元，增长253.59%，平均年增长50.75%。

人口流出、土地供应过量，再叠加宏观调控，岳阳的房价想不跌都难。

供需关系的差异，是这种“冰火两重天”现象的经济根源。

对中国楼市来说，一个不可避免的现实是：过去那种“一起涨、一起跌”的时代，彻底结束了。

3

一场激烈的博弈

“限跌令”一出来，本就不平静的楼市，愈加躁动。

经济日报更是直接发文：

谨防楼市大起大落，稳才是理想状态。

经济学的供需原理能解释“冰火两重天”出现的根源，但“楼市不能大起大落”则有着更为复杂的原因。

我们通过三个问题来一步步分析。

第一，谁是房地产最大的债主？

在过去的数年，房地产市场流行着这样一个观点：最怕房价下跌的不是房企，而是银行，因为银行才是房企的最大债主。

这话不假，尽管从多年前开始，房企们就在探索多元化的融资方式，部分中小房企甚至把信托和资管当做融资的第一来源，但绝大多数房企，尤其是大型房企，与银行的关系依旧最亲密。

几年前，《证券日报》曾针对多份上市房企的年报做过一个统计，里头的数据显示，大型房企的融资来源基本上都是这样表述的：

“与各大银行保持着长期合作关系，形成了稳定的信贷资金来源。”

无独有偶，银保监会主席郭树清去年就提到，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。随后郭树清说出了那个广为流传的论断——

房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛。

从银行的视角来看，作为房地产的“最大债主”，它们不希望房价大起大落。涨得太猛，房企要扩张，就要多借钱，负债表就会坐上火箭，风险很大；跌得太猛，就更要命了，看着房子价值不断缩水，房企的业绩发愁，房奴们更是有可能断供，最后的烂摊子，都丢给了银行。

进一步来看，银行的坏账，最后还是国家买单。

财新曾做过统计，早在2015年末，中国的坏账就可能达到14万亿元人民币。而通过消除坏账和资产重组两个手段来清理银行资产负债表的行动，可能耗费中国GDP的15%。

看看四大不良资产管理公司（信达、东方、华融、长城）的崛起速度，你就知道，坏账的体量有多惊人。最典型的是华融，在赖小民时期资产规模扩张了整整11倍。

第二，谁是房地产最大的受益者？

这个问题，无需多言。对地方来说，房价一旦暴涨，刚需就得遭殃，民众的怨言也就更多，这不利于社会和谐；而一旦房价大跌，更是会给市场传递悲观情绪，购房者砸售楼部、开发商撤资跑路，空留一地烂尾楼。

更重要的是，房价一旦暴跌，土地拍卖价格将下降，当地财政收入就要减少，这是很多地方不能承受之重。

第三，房地产泡沫何时会破？

确如郭树清所说，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次都与房地产有关。

这样的局势下，房价再大涨，无异于火上浇油；而房价突然大跌，则是重蹈日本楼市的覆辙，对民生和经济，都是巨大的摧毁。

看到这里，你就会明白，为什么大涨大跌都不好，“稳”最好。这是一场激烈博弈后做出的最佳选择。

4

尾声

中国楼市那种“雨露均沾”的黄金时代，真的结束了。

根据高盛数据，2019年中国住宅和开发商库存总额达到了52万亿美元，是美国住宅市场规模的两倍，甚至超过了整个美国债券市场。

这52万亿美元里，有多少泡沫？

当年邻国日本为了抑制疯狂上涨的房价，选择主动刺破泡沫。而今天的中国，显然不可能选择这样一条冒险之路。

我们唯一的设想，就是以“时间”换“空间”：保持经济增长，拉高居民收入，再把泡沫慢慢挤掉。

但在内循环的背景下，原本可能是一代人消化泡沫的使命，或许就拉长到一个更久的时间来逐步化解。。

对城市来说，过去那种“一刀切”的时代已经彻底翻篇了，未来的城市分化，会比我们想象的还要厉害。

“冰火两重天”的故事，会加速上演。

正如狄更斯在《双城记》中所说：

这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。人们面前应有尽有，人们面前一无所有。