押注房价永远不会下跌的人，最终将付出沉重代价。

——银保监会主席 郭树清

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深圳二手房，23个月来首次下跌

深圳的楼市，已经不那么“深圳”了。

遥想一年前，深圳房价节节攀升，哪怕冲到全国第一依旧一房难求，大把人在千万豪宅门口排着长龙。

仅仅一年之后，深圳楼市已经变了模样，急切的深圳业主已经开始使出各种卖房“绝招”。

在龙华，一套74平米的两居室，630万的价格挂了一年，依旧无人问津。

在南山，一套经纪人口中“最笋的三房”，挂牌价相比春节前已经下降了一百多万。

在福田，一个业主为了卖出自己157平方米的大面积住宅，将挂牌价下调了60万。更绝的是，这位业主：

还答应出1个点佣金，并单独奖励业务员10万元“辛苦费”。

这意味着，一旦哪位房产中介帮这位业主把房子卖出去了，基本上能得到超过20万元的报酬。

还是在南山，一个业主为了卖房，甚至直接组建了一个中介群。挂牌价830万的房子，业主给出的成交激励是10万元佣金+9999元现金奖励。

更猛的是，在这个微信群里，每当人数增加100，业主就发一次红包。买家想要看房，还得统一时间段，超过规定时间则需要验资。

不知道的，还以为是开发商在卖房呢。

这样的魔幻场景还有很多。业主“下血本”卖房的背后，深圳楼市已经入冬很久了。

6月17日，国家统计局发布的5月份70城房价涨跌幅指数表中，深圳罕见地出现了下降。

尽管下降幅度只有0.1%，但这释放的信号极不寻常。要知道，深圳二手住宅价格自2019年6月之后已经连涨了23个月，月均环比上涨1%，这是首次出现下调。

仅仅就在今年1月，深圳还以1.7%的环比涨幅位列70城之首，谁也没有料到，4个月之后，深圳就成为二手房价环比下跌的 17个城市之一。

如果说0.1%的跌幅还不算什么，那二手房的成交量足以说明真相。

深圳市住建局数据显示，2021年5月，深圳二手房成交量为3027套，与上个月的4877套比起来，下降幅度达37.93%，与去年同期的8533套比起来，下降幅度达到64.52%，直接腰斩了六成！

这场下跌还在继续，贝壳数据显示，截至6月23日，深圳二手住宅的月度网签量仅1980套，这个6月，深圳二手房成交量极有可能跌破3000套，创历史新低。

用业内人士的话来说：

一旦网签量跌到4000套以下，深圳二手房基本就是低谷中的低谷了。

尽管立夏已经有一段时间了，但深圳楼市依旧停留在寒冬。

2

二手房被逼到角落

深圳楼市的入冬，其实早有迹象。

就在前段时间，深圳惊现“天价水果”。2个榴莲、3根香蕉，在深圳的价格是——

2300万。

哪里进口的水果能卖到如此天价？这张图当然不会出现在水果摊，它是人们在深圳一家房产中介门口发现的。

这家中介以榴莲和香蕉为暗语，展示楼房的具体价格，其中的换算规则是——

1个榴莲一千万，1根香蕉一百万。

更早的时候，深圳楼市还出现过“麻将局”、“八鸡图”和“阴阳合同”等魔幻现象，俨然进入了一个“黑话时代”。

之所以会出现这样的情况，很大程度上源于高压的调控政策。就在今年2月8日，深圳官方发布关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知，同时公布了3595个住宅小区的二手住房成交参考价格表。

在此之后，深圳还多次发布正式文件和行业提示，要求中介规范对外房源的展示价格，不得超过成交参考价。

深圳的这轮调控始于2020年下半年。2020年7月，深圳市住建局等八部门发布“新深八条”，从限购、限贷、打击“假离婚”、豪宅线调整等多方面打击楼市炒作行为。与此同时，经营贷遭到严查、“打新”得到规范、落户开始收紧，深房理等一批炒作机构被打趴。

如果说这些都还不足以熄灭深圳楼市的热情，那“二手房停贷”就真的是一盆从头浇下的冰水了。

从今年初开始，全国就有多个城市提高房贷利率，统计显示，4月份之后，上调房贷利率的城市高达60多个。

房贷利率提高，咬咬牙多出点钱也就扛过去了，但最让二手房买卖方抓狂的是：停贷。原本很快能批的贷款，如今最快也要等好几个月。

尽管这样的“停贷”有着历史渊源——每年6月都是市场资金偏紧的时候，银行都会出现不同程度的“钱荒”，为了缓解流动性压力，银行会选择性让二手房停贷。

即便如此，这样的停贷依然对热门地区的楼市具有重大抑制作用。

在如今的市场上，能全款买房的毕竟是少数，绝大多数购房者都只能选择贷款。本质上来说，玩的都是一场“杠杆游戏”。

这样一来，一旦信贷被管住，楼市的七寸也就被高层牢牢抓在手里。

调控势不可挡。时代周报曾统计过，光今年前三个月，中国各地房地产调控累计已达97次，平均每天出台政策1.5条。

史上最严调控潮下，一向狂热的深圳，已然一片寂静。

3

租售同权，另一个方向？

楼市牵动人心的背后，折射出一个无奈的现实——

高房价，依然是中国人挥之不去的魔咒。

早在去年末，全国商品房平均价格已经突破了万元大关，中国楼市基本上步入万元时代。

根据中国房价行情网公布的数据，中国的县城，也已经有103个房价超过了1万元。在有些地区，乡镇房价甚至都逼近2万。

在厦门、深圳、北京和上海这些地方，取得平均收入的劳动者哪怕不吃不喝，也要三四十年才能买得起100平的房子。

这还是发达城市的平均收入，要知道，全中国还有6亿人，每个月的收入也就1000元。

中国楼市该往何处去？高房价如何能得到破解？这两个问题，一直都有人在寻找答案。

就在一周前，北京大学教授樊纲就指出：

“中国房租和房价的比例是世界最低的，租房很划算。”

这位樊纲，正是“六个钱包”概念的提出者。

专家们总是能提出石破天惊之语，但这一次，樊纲的建议倒是暗合高层的战略方向。6月18日，国务院常务会议明确提到：

确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难。

既然买不起，那大家就去租吧。

和发达国家相比，中国的租房市场确实还有待开发。有统计数据显示，2014年，美国18岁至34岁的人租房率就已高达71.6%，大城市纽约的整体租房率达到了56.9%。

但我们看到美国人热衷租房时，还得看到一个事实：美国真正做到了“租售同权”。

在美国，基础教育遵循的是划片入学原则，全美大概1.5万个学区。但美国学区的标准不是产权，而是实际居住。换句话说，入学的标准不是房产证，而是真实居住在这里的证明。

也就是说，美国人不需要担心户口、孩子上学等问题。在目前的中国，大部分时候这些东西依然与房子紧紧绑定。

当然，这并不是说美国人住上心仪的房子很容易。相反，在美国的大都市，年轻人想要买房也是一件很艰难的事情，而且租金也并不便宜。

但要破解高房价，美国的“租售同权”依然给了我们启发。

这几年，广州等城市已经开始进行“租售同权”的尝试，民众对此的呼声也很高。但很少有人去思考一个关键的问题——

实现“租售同权”，真的有这么简单吗？

那些花了几百上千万买了一套房子的人，真的愿意同权吗？事实上，这是一场极其激烈的利益博弈，有房者与无房者之间的博弈。

除此之外，要真正实现“租售同权”，至少要跨过三大障碍——

户籍、学区、租房政策。

解决了这几个问题，我们才可以说，“租售同权”真的不远了。

4

尾声

房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

在过去的一年，这句话几乎成了银保监会主席郭树清的口头禅。

房住不炒，我们更是听了无数遍。其实，上面也非常清楚，破解房价迷局，关键就在调整供需关系。要想让辛勤奋斗的年轻人买上房子，把金融和土地管住就可以，例如——

给符合条件的年轻人实施专项房贷，低利率甚至零利率。

实行人地挂钩，按人口增加量来分配土地，同时保障租赁住房……

这方面，经济学者马光远想得更全面——

高盛曾做过统计，2019年中国住宅和开发商库存总额达到了52万亿美元，是美国住宅市场规模的两倍，甚至超过了整个美国债券市场。

这52万亿美元里，有多少泡沫？

这个问题，恐怕只有时间能够回答。