房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”——

这句话，在过去的半年里，银保监会主席郭树清说了三次。

郭树清的担忧有现实依据。上世纪以来，世界上发生过130多次金融危机，其中100多次与房地产有关。

中国绝不能重蹈覆辙。郭树清笔下的“灰犀牛”，正在一圈圈地被套上紧箍咒。

限购、限售、三道红线、两道门槛……一个盲目加杠杆、粗放扩张的房地产时代已经成为过去时。

天价“八鸡图”

过去的一个月，深圳出现了许多怪事。

一直以来，深圳楼市都是“疯狂”的代名词，10年涨10倍的过往神话奠定了其在楼市的“领涨先锋队”地位。

但就在刚刚过去的2月，深圳的二手房成交量一夜入冬——

一周时间里，深圳二手房网签362套，环比下降78.3%。

这已经不能叫暴跌，应该叫冰封。

在整个2月，深圳总成交4166套二手住宅。相比1月成交7008套的成绩，这相当于腰斩。

狂热的深圳楼市，忽然一片寂静——

卖家不敢卖，买家不敢买，银行不敢贷，中介不敢攒。

还有一件怪事，在深圳宝安，一套价值上千万的学区房以650万挂牌出售。业主提了一个额外的要求——买房人要附带购买一幅名画《八骏图》，标价：

380万。

一夜之间，深圳房产中介的朋友圈里流传着各式各样的“名画”和“镇宅之宝”，其中一幅标价300万的“八鸡图”更是火出了圈——

看完这张照片，我朋友老六当即表示，他要和上幼儿园的儿子学画画。

怪事不止这些。有人还发现，深圳楼市正在向娱乐圈靠近，出现了“阴阳合同”：

一套成交价500万的房子，指导价350万，买卖双方可以签订一份500万成交价的合同，之后的网签合同可以写350万，然后交给银行办理贷款。

这些怪事的根源，可以追溯到2月8日。那天，深圳住建局宣布对二手房限价，并发布了深圳3595个住宅小区的成交参考价格。

和市场价相比，这些房子的指导价基本上都打了5-8折。最明显的例子是深圳湾恒裕滨城，成交价已超过30万/平米，但政府指导价只有13.2万/平。

此前，由于深圳的新房二手房倒挂严重，出现巨大的套利空间，导致深圳楼市的打新堪称狂热。如今，深圳住建局算是下了狠手，铁定要消除套利空间。

更狠的是2月23日，深圳住建局严查二手房中介，全面下架高价“房源”。并且严查贷款，要求当地银行依据参考价执行贷款额度审批。

这样一来，购房者的首付被拉高了，无形中增加了购房门槛和成本，成交量的回落就成了必然，短期内价格也就被压住了。

但可以预见，按照这个局势，深圳楼市的怪事，会越来越多。

斩不断的乱象

深圳如今的“八鸡图”，多少有点当年“喝茶费”的影子。

2005年前后，可以看做是深圳楼市腾飞的起点。2004年，深圳的新建商品房成交均价为5980元/㎡；三年之后的2007年，这一数字已经来到了13370元/㎡，攀升幅度令人咂舌。那年头，在深圳买了房的人简直像捡到了宝，看着房价蹭蹭地涨。

飞涨的房价很快引起了炒房客的注意，他们像闻到了血腥味的鲨鱼，大批量地迅速涌向深圳。一时之间，深圳楼市出现供不应求的场面。

这时候，市场上就出现了一种奇怪的场景：

部分买不到房子的市民，通过贿赂的手段，从开发商内部拿到房源。

他们把这部分贿赂开发商的钱，称之为“喝茶费”。

也就是从那时起，“喝茶费”就在深圳楼市中传承了下来，并被深圳之外的许多地方学了去。

去年4月，深圳楼市出现爆火行情。招商蛇口太子湾·湾玺开盘推出的N5栋公寓，单套总价2900万起，共计54套。开盘仅半天就全部售罄，吸金23亿。

有钱人买房真的和买白菜一个样。更令人感叹的，是深圳楼市的“天价喝茶费”。

有网友爆料，深圳宝安中心区新锦安海纳公馆、榕江云玺、润恒都市名荟，对外号称项目售罄，实际转为内部消化，必须缴纳动辄百万的喝茶费才可得到买房资格。

爆料的内部报价单显示，新锦安海纳公馆116平4房户型总价1120万元，“喝茶费”高达100万元；榕江云玺97-100平2房，“喝茶费”需75万元。

更有意思的是，动辄上百万的“喝茶费”并没有阻止购房者。一线中介向媒体透露，即便加上天价喝茶费，项目依然卖得十分火爆。

原因无他，项目所在区域一手房限价，所以，就算是加上喝茶费，总费用也比项目周边的二手房价格更低。

天价“喝茶费”只是深圳楼市疯狂的冰山一角。

在去年，一个叫“7蟹姐姐”的微博用户发长文控诉拥有百万粉丝的微博大V“深房理”，声称自己被“深房理”给骗了，导致自己价值728万元的深圳房产被查。

看着火热的深圳楼市，这位“7蟹姐姐”在“深房理”的指导下，以“假结婚”、垫资等非常规方式，加杠杆以728万元买下了深圳网红片区前海的一套住宅，最终被套，追悔莫及。

与此同时，一条灰色的炒房产业链也浮出水面。在过去的数年间，高评高贷、气球贷、加按揭、月供贷、消费贷、信用卡套现、循环贷、P2P众筹……炒房客们几乎穷尽所能。

同时手握数十套房产，对炒房客来说，司空见惯。他们是一群赌徒，对“买房是普通人致富的唯一途径”深信不疑。

他们赌的就是房价的上涨，一旦遇上楼市的调控，等待他们的，就是无尽的深渊。

五道红线下，房企来到十字路口

“给我一个支点，我可以撬动地球……的房价！”

这曾是炒房客放下的豪言。而如今，炒房客再也不敢说这样的话了。在限购、限贷、限价、限售等的暴击下，炒房客已经被逼到了墙角。

与此同时，监管层已经用行动指明了一个方向：严调控不会松懈。

2020年8月，“三道红线”突袭楼市，一众以高负债、高杠杆著称的房企，被套上了紧箍咒，不得不走向降负债之路。

仅仅四个月之后，又有“两道红线”从天而降。

央行和银保监会联合发布了一则通知，通知中将银行划分为5档，针对每一档银行，都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，银行规模越小，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限越低。

至此，楼市的三股力量——房企、银行和购房者，都被紧紧拴住。

“五花大绑”之后，今年2月24日，楼市再度传来重磅消息。

一份土地市场动态监测与监管系统的通知在地产圈快速流传。其中最核心的关键词就是“一年三次”和“两集中”——

“一年三次”：全国重点城市土地出让，原则上一年不超过3次。

“两集中”：集中发布出让公示，集中组织出让活动。

22个重点城市的土拍市场，被套上了“紧箍咒”。

如果说三大红线是对地产行业的金融侧改革，从融资端口调控并限制行业杠杆。那么集中供地就是对地产行业的供给侧改革，从投资端口调控土地溢价，并最终影响房价。

这个政策落地后，这22个城市将在某一时间集中供地。假设3、6、9三个月份分别集中供地一次，那么，每次平均1300块地皮，每个城市平均59块。

这样一来，每一次拿地，都是所有房企的一次“争夺战”，而且由于土地的集中供应，对优质土地的竞争将更加激烈。

这对房企的投拓团队提出了更高的要求。短时间内把1000多块地皮研究透彻是不现实的，如何快速做出决策变得极为关键。

一旦拿错地，对小房企来说，很可能就是致命的打击。

更重要的是，由于小房企资金实力弱，更是没有竞争力。用樱桃大房子的话来说，哪怕一次性供50块地出来，全国100强房企如果都去抢，小房企根本连汤都喝不到。

数据显示，2019年，共计400多家房企宣告破产，大部分为集中在三四线的中小房企。

广大中小房企，很快就能感受到雪上加霜的切肤之痛。

尾声

在过去的十年里，地产界诞生了很多黑马。

三年销售额增加5倍的中梁，五年增加10倍的融信，业绩倍增的金科、新城、新力……一大批“黑马”给地产黄金十年做了注脚。

而在这些“黑马”狂奔的大潮中，高杠杆、高负债、高风险随之而来，资金链断裂、烂尾、维权频频出现。

房企们也开始意识到了这里边的风险，但奈何积重难返，船太大了真的不好掉头。尽管从2018 开始就有部分龙头企业喊出要降杠杆，但实际上整个地产行业仍处在 " 规模为王 " 的巨大惯性中。

在这样的背景下，“五道红线”的出台是为了给整个行业进行 " 风险锁定 "，但也给房企扎上了一道融资 " 紧箍咒 "。

以高层视角来看，设置“三道红线”并非阻止房企发展，而是不想让房企继续拼命借钱加杆杆去发展。

过去十年来，无论是房企的杠杆还是楼市的杠杆，都已经快到极致了。

如今，高层挤出楼市泡沫的决心前所未有的强烈，对整个地产界而言——

大变局，才刚刚开始。