作者：公子不悔

01

2020年最后一天，北京推出了一块特殊地块，这块地之所以特殊，在于两点：

1、试点施行“限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。

2、这类住房是开发商与政府共有，消费者购买时，只需购买开发商持有的份额，买来后消费者和政府共同持有产权，满5年后可转让，转让全部产权后，购房者只需按照当时的原价将政府持有的产权部分价格还给政府即可。

此类房子不同于商品房也不同于共有产权住房，但却同时具有二者的属性，市场称这种房子为限竞房与共有产权住房的变种，是一种新的共有产权住房，但它的属性确实商品房。

这块地开发商竞拍达到限价的顶后，过去是拼开发商上的自持比例，谁的自持比例高，谁就获得。现在改了，变成了竞政府持有商品房住宅的产权份额，谁无偿给政府的产权份额越高，谁就能获得。

新玩法的大赢家，还是地方政府。政府虽然限制了土地出让价，但土地价格一点也不低，卖地的钱，地方政府获得，开发商还得无偿上交一定的产权份额给政府持有。

受益者，还有购房人群。

这块地是限价地，将来的商品房是限竞房，房价会比周边的二手房便宜不少。最为关键的是，符合资格的消费者购房，只需支付开发商持有的商品房产权部分的价格，买来后和政府一起持有。

假如一套房的价格是1000万，开发商竞拍的时候给了地方政府20%的产权份额，那符合条件的购房者买下这套房只需支付800万从开发商手中买下开发商持有的产权部分即可，买下后购房者享有80%的产权，政府享有20%的产权。

购买拿到不动产权后，需要5年方可上市。5年后若这套房子价格涨到了1300万，购房者转让后，只需将购买时地方政府持有的原价归还给政府即可，也即200万。

这种新型住宅，的确能给刚需客减轻不小压力，是高房价背景下，迫切买房难的不错选择。

最关键的是，这种方法可持续，地方政府因限制地价损失的收益，从开发商贡献的产权份额中获得了补偿。

唯一的关键，就是开发商愿不愿意买账。开发商会根据精心计算自己的利润空间，做出抉择。

地方政府既然能想出这种方式，肯定也是经过精打细算给开发商预留了利润空间，不然没有开发商买账，一切都是空谈。

换句话说，这种玩法可以进行下去。会成为高房价背景下，解决大众买房难的一个抓手。

02

高房价是横亘在很多城市心中的结。

目前的形势已经骑虎难下，若直接刺破，势必会引发一系列连锁反应，带来不确定的系统性金融危机，没有那个勇气。

若继续任由其发展下去，则会继续占据过多的社会资源，尤其是资金资源，压缩实体经济发展，产生挤出效应，并且会影响已经提出的“内循环为主题，国内国际双循环相互促进”的新发展战略。

虽然从2016年以来，全国主要的中心城市基本都带上了紧箍咒（开启了楼市调控），但是四年来，小牛市不断，板块轮动之下，热点城市的房价依旧在一路走高。

从最近几年出台的政策以及最近的市场动向来看，本号似乎看懂了官方解决高房价的一条清晰逻辑。

下面本号就来为大家捋清楚这条逻辑。

首先，通过调控的方式，拖住房价增速，尽可能不让房价出现2015年和2016年那样的大涨。本号预测，在高房价彻底解决之前，中心城市的调控不会放松。

不过，2017年以来，很多城市通过放宽放开落户的方式，渐渐破解了限购，导致了板块轮动上涨现象的发生。这种背景下，调控政策不断打补丁。

其次，在拖住了房价涨速后，通过限制贷款流入楼市的方式，将资金引流进实体经济和股市，流入股市的资金，最终也是为实体经济服务。

12月31日，央行与银保监会出台了一则通知，给5个级别的银行划定了房地产贷款和个人住户贷款两条红线，房住资金过度流向房地产。

资金一旦开始流入实体经济，制造业壮大起来了，民众的收入提升，房价收入比缩小，会逐渐稀释掉高房价带来的困扰。

最后，在这个过程中，很多城市还提出了共有产权住房，但这种房子一方面都是在距离市中心较远的地方，另一方面不是纯粹的商品房，虽然价格优惠了不少，消费者购买的意愿不是很大，而且这类房子永远只能在有资格申请共有产权住房的圈子里流通。

相比之下，北京新推出住宅变种会更香，它既有共有产权住房享有的优惠价格，又是商品房属性，大众会更能接受。

相信在北京开了这个头之后，高房价的其他城市也应该会跟进，去解决市民们的买房难题。

03

除了北京这种变种住宅外，深圳的住宅市场也换了一种玩法。

按照深圳市政府的规划，未来供应的新房中，60%属于政策性住房，商品房的比例只占比40%。

60%的政策性住房中，人才住房、安居房、公共租赁住房各占20%。

深圳正在效仿新加坡，走新加坡的组屋模式。思路就是，让有钱人去玩商品房游戏，让买不起房的人选择政策性住房，满足居住诉求。

总结下来，官方解决高房价下的住有所居问题，一方面通过调控摁住房价，另一方面提高大家的收入，稀释高房价泡沫。

在这种背景下，再辅之以北京这样的限竞与共有产权变种房、深圳这样的政策性住房以及租赁模式，为低收入群体解决购房、居住问题。