房地产交易互联网化势在必行，贝壳一家独大之时，易居联合阿里强势入局，会掀起怎样的风浪？

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作者：杨一轩

编辑：陈涧

设计：布冬

实习生：郭曼怡

体量庞大，公认最难被互联网改造的房地产行业，正迎来一场新的变革。

从爱屋吉屋的昙花一现，到贝壳找房的强势推进，在房地产交易领域进行的互联网化革命愈演愈烈，如今，又有人放了惊天一枪。

9月16日，在易居与阿里巴巴的战略合作发布会上，数十位百强房企的大佬们齐齐到场，规格之高为近年来罕见。

▲众多地产大佬为易居、阿里的发布会站台。

表面上，这些百强房企的一把手们，都是冲着易居董事局主席周忻和阿里逍遥子的面子来的，但实际上，已经上线的天猫好房，以及周忻在发布会上提出的不动产交易协作机制（Estate Transaction Cooperation，简称ETC）这一新物种，可能才是他们关注的重点。

行业发展整体趋缓、调控成为常态，一场疫情，更是将地产商们直接逼到线上卖房子。而周忻将ETC称为“中国不动产交易的第三种选择”，认为这一模式解决了地产商、中介、服务机构在交易环节的痛点。

ETC创新程度如何、威力多大，当然还有待时间检验。但可以肯定的是，在规模已超过20万亿的房地产交易领域，势头正旺的贝壳去年交易额为2.1万亿，剩下的蛋糕还足够大。

房产交易领域的新一轮战争已经打响，这一次，由于互联网巨头涉入，战况可能空前激烈。

房地产互联网战事升级

房产交易的非标准化，使得其互联网改造的难度很大。

根据麦肯锡全球研究院的数据，在中国众多的行业中，房地产领域数字化程度不足10分，是数字化程度低、劳动增长率低的洼地。

正如高风险的另一面是高收益，即使改造难度大，也不乏冒险者。

2014年3月，爱屋吉屋横空出世，定位为互联网中介，意图消灭重资产的线下门店，通过低佣金、高透明度，提升房产交易效率。到2015年11月，融资就拿到了E轮，迅速成为估值超过10亿美元的独角兽公司。但受制于房源、资金等问题，在苦苦支撑几年后以倒闭告终。

而2018年从链家孵化出的贝壳，以真房源和经纪人跨品牌协作的ACN模式，将房产交易的互联网化向前推进了一大步，也直接将贝壳送上资本市场，目前市值已超过600亿美元。

一败一胜间，互联网对房产交易领域的改造，已呈水到渠成之势。

按天猫好房总经理卢维兴分享的数据，2019年，在淘宝上看房的人有8000万，并在网上成交15万套房子，“这不是普通意义上的信息撮合，他就是在网上用支付宝交了至少10%-15%的钱，在网上买走的。”卢维兴说，“未来10年，数字化会成为房地产行业的血液。”

而地产商并非无动于衷。

头部房企们早已在进行线上探索，恒大、万科2014年就开始布局，碧桂园、融创去年下半年也推出了线上销售平台。

疫情则突然加速了这一进程。今年3月，在房产交易经历一段冰冻期后，据克而瑞数据显示，全口径销售额榜单前200位的房企中，有143家重启或新推出线上售楼处。

而即使没有疫情，房企们对新渠道的渴求，也正变得迫切。正如周忻所言，如果“三道红线”正式实施，开发商获取利润更难，“现在有的项目营销费用已经高到5%，当下能为行业所做的改变，是为当代开发企业节省费用”。

当然，ETC的作用不会仅限于此。

按照周忻的说法，11年间，他数次希望推动阿里进入房产领域，但逍遥子一直在追问，“能够给客户带来什么？给企业带来什么？给行业带来什么？”如今，ETC给出了答案。

▲易居董事局主席周忻。

作为不动产协作交易机制的ETC，底层有区块链、大数据、人工智能等技术支撑，服务模块是房源入库、验真包装、营销推广、交易入户等，服务于新房、二手房、特价房和拍卖房四大交易场景。

在这个交易链条上，开发商、渠道商、房产经纪、购房者都能参与进来，解决各自在交易中碰到的痛点，大家共同受益。周忻表示，“整个房地产交易如果想走在一条高速公路上，阿里与易居合作，就是这样一个ETC闸口，给大家快乐通过的机会。”

以“公开公平互赢”为底色的ETC的出现，令房产交易全流程在线上实现成为可能，对于行业来说，无疑是一次破局和推动，房产交易互联网化进入了一个新阶段。

新的战争，已不可避免。

行业不能只有一种选择

一个市场规模足够大的领域，良性发展的局面是，有足够多的竞争者，你追我赶。

CIC相关研究报告显示，2019年，中国房屋流通市场（新房+二手房+租赁）的规模为22.3万亿元，2024年将增至30.7万亿元。房地产交易市场的增长潜力，仍然巨大。

▲中国房屋流通市场规模预测，数据来自CIC。

但面对这么庞大的市场，即使交易额占比只有个位数的贝壳，仍然受到诸多争议和攻击。

两年前的4月，贝壳找房成立，不到两个月后，58集团就发起全行业真房源誓约大会，我爱我家、中原地产、21世纪不动产中国等房产中介集聚一堂，形成反贝壳联盟。贝壳上市当日，58同城CEO姚劲波发朋友圈称，“今天贝壳上市，向左晖总表示祝贺。但负责任地讲，我们相信开放平台Android会大于封闭”。

贝壳最受人诟病的，是其既当裁判又当运动员，对此，贝壳CEO彭永东曾回应，“这个行业恰恰是没有规则，应该有一个人站出来说：我认为我的规则还可以，要不咱们试试？”

从这个角度而言，贝壳的ACN模式，其实是值得肯定的。

ACN的核心，改变了经纪人间零和博弈的关系，将整个房产交易流程细化拆分为房源录入、房源维护、客源、撮合成交等多个环节，不同品牌的经纪人参与其中，一起完成交易。协作完成后，不同环节的参与者得到相应的佣金分成。

对房产经纪领域的线上化改造，在数据上证明取得了成功。2017年，链家的年交易额是1万亿元，到了2019年，贝壳的年交易额达到2.13万亿元，成为仅次于阿里巴巴的第二大商业平台。

在资本市场上，传统行业的线上改造无疑受到期待，贝壳上市不足两个月，市值已超过650亿美元，将A股上市房企抛在身后。

但一个行业，显然不会也不能固守一种“规则”，易居的ETC模式，相较于贝壳的ACN，给行业带来了另一种可能性。

贝壳目前有二手房交易服务、一手房交易服务、新兴和其他等三大业务板块，其从二手房交易起家，这一块业务占比较高，但一手房服务也在发力，并贡献了越来越高的营收。

而在对营收贡献更大的新房服务领域，一些开发商因为渠道费用、垄断等，早就对贝壳心存不满。

但多年来深耕新房服务领域的易居，与开发商的关系就友好多了。易居与房企的亲密关系，从其上市时的股东团就可见一斑，招股书显示，26家中国百强房企集体入股。而截至2017年底，易居的一手房销售网络已覆盖全国186个城市，与数十家百强房企达成长期战略合作伙伴关系。

与此同时，易居在二手房经纪业务方面也可不小觑。周忻的第一家公司就是二手房中介，易居虽然2016年才进入二手房中介领域，但通过轻资产模式搭建的平台易居房友，服务的门店已超过10000家。

单从实力来说，易居的ETC，已经可以成为贝壳模式的有力挑战者。更何况，还有阿里的直接加持。

有业内人士认为，贝壳的交易额虽然高，但在交易频次、C端消费者的链接上并不高，特别是相对拥有巨大流量的互联网巨头而言。易居的ETC机制，则能借助阿里的流量，与消费者进行更紧密的链接。

事实上，相比仍未真正打破住房交易服务圈地套路的贝壳而言，易居的ETC模式的确更开放、公平，房源方可直接触达客源，提升效率；渠道商增加客源渠道，解决飞单分佣等问题；购房者可提升看房效率，优化交易流程等。

互联网改造的最终目的，都是为了更好服务消费者。因此，无论哪一种模式，都需要获得消费者的认可。

按易居研究院智库中心研究总监严跃进的看法，要真正让购房者认可线上模式，还需要具备几大条件，包括现房、精装和产证交付；反悔机制；看房体验；资金监管等。

易居的ETC模式，是否能通过市场检验，肯定还需要时间，但我们至少能期待，借由与阿里的合作，其旗下信用、支付系统，能解决购房风险，实现从选房到贷款的一站式服务，真正提高房产交易的效率和体验。

在贝壳饱受质疑之时，其创始人左晖曾回应称，“我们在做个球场，希望在这里踢球的人越来越多，规矩越来越好”。而周忻也曾在贝壳上市时表达热烈祝贺，称之为“行业的大喜事”。

当更多人开始尝试建立新的规则，更多人将竞争理解为一种竞合的时候，这个足够大的市场，参与者们才会真正获益，长足发展。

从这个意义上而言，易居的ETC更值得期待。

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