撰文丨养老行者1988

编辑丨陈苗

开篇：

图：通州区养老院设计效果图

2020年8月10日，上午11点54分，“通州区养老院公建民营项目”招标公告正式挂出，对于这个“尘封已久”的重磅项目，消息一出，立即引来圈内高度关注和参与，其中也包括某知名保险公司。

2020年9月1日，上午12点04分，官方采购网发布中标公告：“通州区养老院公建民营项目”正式成交；中标单位为：北京万科企业有限公司+北京万科幸福家养老服务有限公司组成的万科联合体；中标价格：1.95亿元；合同期限：30年。

不出意外，这应该是2020年北京规模最大的公建民营养老项目，也是北京万科继获取房山区社会福利中心后，在京的第2个“公建民营+民非”项目。

这也标志着以万科为代表的地产巨头，开始真正回归养老行业生态，不再坚持单一的“高端定位+营利性注册性质”，开始积极享受政策红利。

正文：

2015年，官方发布《北京市2015-2020年民政公共服务基础设施建设规划》，这是一个在当时并没有在养老圈引起太多关注的政策，但如果今天以“马后炮”的方式再次回顾这个政策，会发现其中仅有的两条与养老相关的内容，影响了北京养老机构的发展格局：

图：西城区展览路街道国投养老照料中心

其一是：“各个街乡镇须配备一所养老照料中心”，再加上后来配套的“一事一议”政策彻底解决掉了违建、消防等一系列影响养老审批/备案的棘手问题，这才有了前些年疯狂扩张的上百家养老照料中心。

图：万科房山随园养老中心

其二是：“各个区县要配建一所400张以上床位的养老机构”，定位政府兜底和社会保障，这才有了后来的门头沟区爱暮家老年养护中心、大兴区寿山福海养老服务中心、以及万科房山随园养老中心。

图：万科·幸福家社区养老中心实景图

2018年、2019年，万科相继关停/退出了万科·幸福家社区养老中心、万科嘉园社区嵌入中心、以及北万光熙康复医院，产品线从之前的“3+N”（嘉园、怡园、随园、康复医院），缩减为“1+1”（怡园、随园）。

由此可见，深耕养老多年的地产巨头们已经深刻意识到：传统的单体养老机构无法匹配地产对于新业务的预期，更无法在地产的成本模式基础上实现盈利，医疗更是一块陌生的处女地，CCRC可能是对于地产企业，当前最好的选择。

图：万科随园房间内景

2018年11月，万科房山随园养老中心投入试运营；2019年8月，在取得相关资质备案手续后，随园项目正式召开发布会，宣布开业。

该项目也从早期立项的兜底+保障型养老机构，改造为高品质的CCRC项目，销售模式是主推5年约50万的趸交产品。

图：万科随园早期收费体系

从产品和模式层面，北京万科房山随园做出了大胆的突破：

1、通过大量的改造和加建，实现了养老机构到CCRC的产品升级，放眼全国的公建民营项目，这种情况并不多见；

2、通过一次性趸交模式，避免了非自持公建养老项目的高押金会员制法律风险；

3、通过巨额的固定资产投入，锁定了30年的超长运营期。

这些变革无疑给养老行业带来重要的启示，即：CCRC项目并非只有泰康模式（拿地+自建）一种，通过改造大体量+多楼栋形态的公建民营养老机构，依然可以实现CCRC的产品布局，对于一线城市，这种模式无疑更为“聪明”和“可行”。

图：通州区养老院区位图

通州区养老院位于北京城东南6环外的漷县镇，属于绝对的远郊，周边现状以耕地和村落为主，唯一算得上优势的是毗邻项目的，但尚未投入运营的人民医院（通州院区），养老院整体占地30000㎡，建筑面积29288.66㎡，按原福利型养老院的定位，可设置700张床位，户型分为单人、双人、三人间。

图：房山区养老院现状实景

根据中标公告显示：该项目的市场化床位月均综合收费为6270元/人，包含床位费、餐费、护理费，而如果一旦改造为万科随园的CCRC模式，床位规模必将大幅度缩减，会以套房、单人、双人间为主，再加之这是一个远郊且短期内周边无配套的项目，前期去化必然难上加难，而将近2个亿的固定资产投入应该也不太够。

因此，单从项目本身的投资逻辑和盈利能力看，这不是个好项目，想必各家参与方经过投资测算后，也是心知肚明，各有各的想法。

结语：

图：昌平区区级养老院选址布局图

随着泰康之家·燕园、万科随园、燕达国际健康城、瀛公馆等在京/环京CCRC项目的成功运营，地产和保险巨头更加坚定这是比养老机构，更适合它们的养老产品形态。

但时过境迁，在北京、上海这种土地资源稀缺的一线城市，很难再复制当年泰康的拿地+自建模式，因此如何通过盘活存量的方式布局，就成为重要的战略拓展方向，恭和家园是通过盘活存量土地，首厚大家是通过盘活存量物业。

两者相比，后者显然比前者更加容易实现，但是以目前的市场化租金水平，获取大体量存量物业改造CCRC，是极其不理智的做法，每个月个位数的实际入住去化速度，足以压垮这类项目的运营根基。

而万科的轻资产公建民营CCRC模式，则是一种相对可行的，且有创新思维的做法，值得行业研究和借鉴，从北京的区级养老院落地情况看，丰台、昌平、顺义等地区也依然还有机会。

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