房价一直在上涨,但开发商为何高兴不起来?
在很多人的眼里,房价上涨对开发商来说,肯定是好事情,房子被抢购一空,开发商钱赚得盆满钵满,难道这不是好事吗?但实际上,开发商并不乐见房价上涨,甚至是厌恶房价大涨。开发商希望国内房价走势平稳,这样才能长期维系其房地产黄金时代。
从表面上看,房价上涨对于开发商来说有二大好处:一是,房价上涨,开发商的利润空间更大了,销售也更容易了,业绩年年突破历史新高,房企的老板们都排在福布斯排行榜前几名。二是,房价上涨,地价也涨,房企可以更轻易的拿手中的房子或土地向银行进行抵押,获得更低的融资成本。
不过,房价上涨对开发商也有很多不利之处,这也是开发商的难言之隐:首先,一些开发商看到房价上涨,就大肆融资扩张拿地造房,甚至还做了地王。于是,房企的负债率快速上升,最终偿债周期一到,房企无力偿还,就有倒闭的风险。2015年下半年房价大涨,2016年开发商大肆扩张拿地,目前已经到了还本付息周期了,如果开发商无法偿还本金,那只好面对违约倒闭之苦。
再者,房价上涨后,有了赚钱效应,更多的开发商会加大马力,把源源不断的新房供应市场。而大量房产上市,会导致本来房地产市场供不应求,现在逐步达到供需平衡。本质上房价上涨,大量新房源入市,是对房价暴涨的一种抑制。
再次,房价上涨,而当地刚需收入却没有同步上涨,这就会导致越来越多的民众买不起房,开发商手中的房子越来越难脱手,只有投机炒作者才能来买房,而炒房者只占了购房需求的30%,如果居民们都买不起房,仅靠投机炒房者是难以支撑起高房价的。
最后,房价上涨只会招来新一轮的房地产调控,反而影响到开发商的利益。今年一季度全国房价上涨,各地陆续出台了房地产调控政策,什么限购、限售令,还要上调房贷利息。这反而使开发商不得不进行业务转型,现在国内的一线开发商不是要去房地产化,就是想降低房地产占公司的业务的比重。房价的上涨对于开发商来说,会招来房地产调控,业务反而会受到影响,白银时代加速到来。
此外,房价上涨会导致地方政府觉得自己土地市场供应不够,就会加大土地市场供应量,给土地市场降降温。而开发商前期都是不惜血本,高成本拿地,如果地方政府加大土地供应力度,地价马上受到控制,而前期高价拿地的开发商却套在了高位,反而使之前高价拿地建房的开发商出现亏损。
房价上涨对于开发商绝不是利好,从表面上看,房价上涨开发商短期的钱赚多了,房子、土地都能轻松作为抵押物,可低成本融资。但实际上,对于开发商来说,房价大涨,房子就越来越难出售了。房价上涨,其他开发商也一起推出新房源,房价反而涨不上去了。房价上涨,马上招来新一轮房地产调控政策压制,开发商的苦日子又要开始了。所以,房价上涨短期对开发商有利,长远来看,并不利于开发商的长远发展。
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