扎心！万科日亏一个小目标，市值仍高于盈利的金茂、绿城

万科（000002.SZ）的半年报给了市场一定的“业绩修复”想象空间，但还很有限。

8月27日晚间，这家昔日房地产行业龙头披露的业绩报告显示，2026年上半年，公司实现营业收入701.69亿元，同比下降33.4%；归母净亏损149.51亿元，较上年同期的119.47亿元进一步扩大。

若以一季度已披露的归母亏损59.52亿元倒推，万科第二季度单季再亏约89.99亿元，折合平均每天亏损接近1亿元。

▲资料来源：同花顺iFinD

万科亏损的扩大与销售、结算和计提减值等因素叠加有关。

上半年，公司实现销售金额358亿元，同比下滑48.2%；销售面积293万平方米，同比下滑45.6%；境内开发业务结算收入400.6亿元，同比下降45.9%。受行业深度调整、项目结算规模收缩影响，低毛利项目出清节奏不及收入回落速度，使得开发业务结算毛利率仅为5.1%，进而将公司主营业务毛利率拉低1.7个百分点，降至7.88%。

这也是万科业绩中最沉重的部分，开发业务不仅在缩量，还在继续消化过去高峰期形成的土地与项目包袱。上半年，房地产开发及相关资产经营业务收入487亿元，占总收入近七成；扣除税金及附加后，该业务营业利润率仅为2.5%。

随着收入基数下降，万科的销售、管理等费用也进行压降，报告期内分别为17.42亿元、25.00亿元，同比下降45.0%、12.9%；但财务费用同比上升18.4%至40.62亿元，这主要由于在建面积减少，利息资本化率下降，利息收入减少。

而减值压力仍足以继续吞噬经营层面的改善。报告期内，万科计提或因合并范围变动而增加的各类减值准备共计42.73亿元，较去年同期减少11.46亿元，致归母净利润减少31.64亿元。其中，资产减值依旧占大头，期内新增计提存货跌价准备约39.4亿元，期末存货跌价准备余额升至285.1亿元。

值得注意的是，万科曾在2025年年报中首次披露了前五名其他应收款合作方，截至2025年末对深圳源沣、汇成荣通、汇兴宏成及晨耀投资的应收款总额达到324.06亿元，而坏账准备余额却达到288.26亿元，对应计提坏账比例接近89%。这四家公司均指向了以“博商系”为核心的“影子公司”，对该部分其他应收款的大额计提，是2025年度出现巨额亏损的重要诱因之一。

2026年上半年，期末万科对深圳源沣的其他应收款微降1.08亿元至98.69亿元；但公司对四家合作方应收款坏账并未减少，同时应收款的账龄从去年底的“1至2年”迁移到“2至3年”，坏账结构并未得到优化。

相比于主营业务承压，万科的经营业务仍在运转。上半年经营业务全口径收入288.5亿元，同比增长1.6%，其中万物云收入191.9亿元，同比增长5.6%；泊寓运营管理规模约22万间、出租率94.3%，万纬物流全口径收入同比增长6.9%。这些业务构成万科在风险处置中的业务底盘，但其韧性尚不足以对冲开发端的大幅下滑。

业绩亏损以外，债务和流动性依然是万科最现实的考题。截至6月末，公司有息负债3512.6亿元，其中一年内到期1788.6亿元，占比50.9%；货币资金590.5亿元，对一年内有息负债覆盖程度仅约三分之一。其中，货币资金中约59.7亿元为受限或冻结资金，甚至不能将全部现金视为可自由支配的偿债资源。

尽管短期偿债压力仍高悬，但资本端的多重改善信号，为万科争取到喘息空间。

上半年，公司经营活动产生的现金流量净额为4.95亿元，较去年同期净流出30.39亿元已实现转正。同时存量融资综合成本降至2.86%，这主要得益于大股东深铁集团不遗余力地提供支持，后者于年内累计提供45.2亿元股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。

到期债务处置方面，风险缓释工作也在持续落地。截至目前，万科10只公开债券已通过部分兑付、配套展期的方式完成处置，涉及本金约181亿元。自2025年至今，公司已平稳完成约485亿元到期公开债的本金偿付或风险处置工作。

在业绩亏损、流动性承压的情况下，万科已于7月底完成董事会换届，由“深业系”出身的徐恩利当选董事长，具有金融背景的国资代表黄宇则出任总裁。管理层此前亦表示，控亏、减亏是今年核心经营目标之一，上半年已在项目分类施策、精益运营、费用管控等方面取得阶段性进展，但受多重因素影响，短期控亏压力仍然较大，将全力以赴推动经营业绩逐步改善修复。

而一个颇具反差的现象是，截至8月27日收盘，万科A总市值依然有371.05亿元，但尚维持盈利的另外两家港股国央企，绿城中国（03900.HK）总市值却仅有193.64亿港元，中国金茂（00817.HK）也仅218.23亿港元。

但这并不代表市场已经认可万科当下的盈利水平。当前，万科A市净率仅0.36，略高于中国金茂的0.35，低于绿城中国的0.48。这份估值，更多计价的是投资者对公司资产盘活、项目交付、债务化解以及大股东背书的修复预期。市场给予万科的，更像是一份“能否顺利穿越风险化解周期”的看涨期权，而非对当期经营利润的定价奖励。

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