文/刘工昌

2026年7月13日，龙湖集团控股有限公司公布2026年1至6月未经审核营运数据。

截至2026年6月30日止六个月，龙湖集团累计实现总合同销售金额165.5亿元，合同销售面积175.0万平方米。

龙湖集团实现运营及服务业务收入约137.0亿元（不含税），含税金额约146.1亿元。其中，运营收入约73.0亿元（不含税），含税约78.2亿元；服务收入约64.0亿元（不含税），含税约67.9亿元。再创半年历史新高。

土地储备方面，2026年6月，龙湖集团新增一块土地储备，位于兰州，总建筑面积和权益建筑面积均为4.53万平方米，权益地价1.21亿元。①

整个2026上半年，龙湖卖服务基本上快追上卖房子了，而上半年它整个就拿了一块地。

龙湖集团2026半年报显示其‌财务安全与运营韧性显著增强，但开发销售端仍深度承压，尚未完全走出行业低迷阴影，处于“结构性分化复苏”而非“全面反转”阶段‌。

‌未走出阴影的证据‌：上半年合同销售金额165.5亿元，同比大幅下降‌52.7%‌，开发业务毛利率持续承压甚至可能为负，反映地产开发主业仍受全国市场低迷直接冲击。‌开发端（仍处寒冬）

‌走出部分阴影的证据‌：‌运营端逆势增长，运营及服务收入达137亿元（含税146.1亿），创半年新高；有息负债压降明显，融资成本低至3.51%，且‌零违约‌记录得以维持，显示其穿越周期的生存能力已脱离“高危区”。

‌财务端安全垫增厚‌：有息负债三年累计压降近400亿元，平均融资成本3.51%；现金短债倍数1.14倍，远高于行业平均水平，评级展望获惠誉调至“稳定”。‌‌

2022年8月，有龙湖商票逾期的谣言引发其股债双杀，公司市值单日蒸发近200亿港元。尽管龙湖迅速辟谣并提前偿还了部分债务，但市场的恐慌情绪已经蔓延。

2023年2月，标普发布报告，将龙湖集团的评级展望由“负面”调整至“稳定”，同时确认长期发行人信用评级为“BBB-”。这是自2022年年中以来，三大国际评级机构首次上调中资房企的评级展望。

但真正的考验还在后面。从2022年到2025年，龙湖用了三年多时间完成债务结构的深度调整。

龙湖董事会主席陈序平在业绩会上回顾：“过去三年半，龙湖整体压降了约600亿元有息负债。2021年末，龙湖约有一半的债务来自信用类融资，额度约1000亿元；如今该规模已下降到200亿元左右。”

据该公司CFO赵轶介绍，公司近几年主要围绕两大核心目标推进债务管理工作。

一个是“压总量”，通过正向的经营现金流，降低有息负债的总额。另一个是“调结构”，通过长期、低息的经营性物业贷，系统性置换短周期的信用债。②

2025年，是龙湖上市以来业绩压力最大的一年——全年营业收入973.1亿元，同比下降23.7%；归母净利润10.22亿元，同比下跌90.18%。整个这一年，龙湖合计完成135亿元境内债券及92.3亿元港币境外银团的安全兑付。截至2025年末，龙湖综合借贷总额已降至1528.1亿元，较年初下降235.1亿元，净负债率52.2%。

数据显示，从2022年下半年开始至2025年末，龙湖集团累计压降有息负债近600亿元，有息负债总额已降至1528亿元，并安全平稳度过了2025年的债务高峰。

有业内人士表示，2025年过后龙湖将完成债务结构转换，到了2026年，公司已经进入了债务的扫尾清零阶段。

5月19日，龙湖完成“21龙湖04”债券的本息兑付，涉及总金额约15.54亿元。截至6月底，年内龙湖集团已全额兑付26亿元境内信用债，目前集团境内信用债仅余18亿元，分别于今年8月到期10亿元、明年1月到期8亿元。其中2026年内到期的只剩10亿元。

这意味着，龙湖的债务“清零”计划，已经进入了实质性的倒计时阶段。按照管理层透露的时间表，到明年1月份的时候，龙湖所有的境内债及境内中票将全部还清。2026年底前，公司已无境外到期的公开债券。剩下少量的海外美元债，则留待2027年之后陆续清偿。

而根据龙湖管理层规划，预计到2028年底，有息负债总额将降至约1200亿元。

首先是牺牲拿地规模还债务。2021年，龙湖达到规模巅峰：全年销售额2901亿，行业第6；全年拿地额414亿，行业第7，堪称名副其实的3000亿的地产巨无霸。

2025年，龙湖合同销售额仅631.6亿，较巅峰期缩水近八成；而2026年一季度，销售额更是下滑至74.6亿元。

房地产销售额从近3000亿巨头到631亿，这种“断崖式下跌”背后是一场精心布局的战略转型：以地产开发的“退”，换取经营性赛道的“进”。

拿地榜更让人惊诧。2025年上半年，龙湖仅在贵阳、重庆、上海、苏州四个城市获取4幅地块，新增土储建面24.9万平方米，同比再降57%。2026年一季度仅拿了一块地。

作为民营房企的“最后门面”，龙湖有着与央国企截然不同的生存环境。央国企有国家背书，资金源源不断，可以不停拿地。而龙湖身为民营房企，时刻要小心债务。2025年后龙湖不仅顶住压力兑付了年内所有到期债券，更是主动将融资成本降至3.51%的历史新低，平均合同借贷年期拉长至12.12年，这是普通民企难以做到的事。

这样做的结果，就是必须牺牲投资规模，减少债务积存。据说这是龙湖管理层内部的共识。但这也意味着它已经没有冲击TOP5、TOP3的机会。

其次是以服务收入补齐卖房收入。2026年股东大会上，龙湖管理层就此总结称：通过近四年的努力，龙湖把业务结构与债务结构的调整进行深入结合，目前已形成“运营及服务业务+长周期经营性物业贷”的新发展地基。

而从2025年开始，龙湖加大了对现有项目进行升级改造的力度。主要是服务多元化、智能化和广泛化。

从服务多元化上说，龙湖构建了商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造多航道业务齐头并进的业务结构。在下行的周期里，这些核心资产均未进行出售或者被稀释，并快速成长为龙湖新的增长动力。2025年，龙湖运营及服务业务收入达到267.7亿元，在总营收中占比已提升至27.5%。更为关键的是利润贡献——这部分业务毛利率超50%，贡献了79.2亿元的核心利润，成为集团利润的“压舱石”。

龙湖资产管理航道由长租公寓、产城办公、活力街区、服务式公寓、妇儿医院、颐年公寓等业务组成。在2026年，龙湖冠寓也通过产品改造焕新及精细化运营管理完成了存量项目业绩可持续的稳步增长。截至2026年上半年末，龙湖冠寓已布局全国一二线核心城市，累计开业超300家门店，开业3个月以上的项目出租率96.2%，保持领先水平。

从服务智能化上看，如何通过服务质量的提升，以“为客户创造价值”作为一切服务的起点和终点，围绕HALO智慧空间平台，以智慧化手段实现业务管理的提质增效，建立护城河，是一个重大课题。而智慧营造航道，则是自诞生时即带有鲜明的数智化基因。过去4年，龙湖龙智造通过高质量增长，快速跻身行业头部阵营。

龙湖龙智造做的主要业务之一就是代建，输出自己的品牌、团队、设计、建造、营销和交付经验，帮助委托方把一块土地变成能销售、能交付、能产生收益的项目。③

依托公司自研管理平台及AI智能体，龙湖智创生活逐渐拥有了小米、比亚迪、华为、蚂蚁集团等2000多个合作伙伴。2026年上半年，又接连中标腾讯、小鹏、东方资产、兴业银行、赛力斯等重点项目。

能连续拿下这些项目，说明龙湖的能力已经通过了大型企业客户的检验。

据中指研究院半年度榜单显示，龙湖龙智造以696万平方米新签约建筑面积位列行业TOP4；以112亿元销售金额位列代建销售榜TOP4；交付端上半年累计交付4400余套、交付面积70.9万平方米，交付规模位列行业TOP3。

截至目前，龙湖运营及服务业务板块各航道发展稳健，逐步构建自己的竞争壁垒，也成为推动龙湖集团发展的重要增长盘。在2025年，龙湖集团运营及服务业务收入占总营业收入27.5%，实现核心溢利为79.2亿元，持续贡献稳定利润。

此外，物业服务板块需要在保持高客户满意度、高质量回款发力，实现收入和利润的稳步增长；而智慧营造航道则将会继续为客户创造超额价值，从而实现业务航道收入利润的稳步增长。④

从服务广泛化上看，截至2025年底，龙湖商业投资在25座城市运营99座商场，运营总建面达1050万平方米。全年租金收入达到112.1亿元，同比增长4%，项目出租率稳定在97%的高位。

2026年内，龙湖在多个核心城市新开13座购物中心，“一店一策”的差异化运营思路持续输出独有的消费场景。龙湖的资产管理板块已形成长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院、健康养老六大业态，实现“住、职、娱、医、养”全场景覆盖。

2025年，由商业投资和资产管理组成的运营业务，合计实现租金收入141.9亿元，同比增长1.6%，为集团提供了稳定的现金流和利润支撑。服务业务同样表现稳健。龙湖智创生活与龙智造等轻资产板块，2025年全年实现收入125.8亿元。

龙湖董事长兼CEO陈序平在业绩会上判断，按当前趋势推演，最晚到2028年，运营及服务业务收入将超过开发业务。

届时，龙湖将不再被简单视作一家房企，而更像一家中国大陆的“新鸿基”——以收租为主、开发为辅的资产管理架构。组织架构与人才体系也将随之变革，从“拿地-开发-销售”的传统链条转向“投融管退”的全周期资产管理能力。⑤

‌财务底线坚守‌：连续多年保持“三道红线”绿档，净负债率维持在50%左右（2025年末为52.2%），现金短债比健康，从未出现公开市场债务违约或展期。

‌第二曲线托底‌：早在行业上行期即布局商业（天街）、长租（冠寓）、物业（龙湖智创生活）等经营性业务；2025年运营及服务业务收入达267.7亿元，贡献核心利润近80亿元，有效对冲开发业务亏损。

‌债务结构重塑‌：主动压降有息负债（三年半累计约600亿元），用长周期经营性物业贷置换短期限信用债，平均融资成本降至3.51%，借贷年期拉长至12年以上，规避了集中兑付风险。

‌投资极度克制‌：坚持“保兑付优先于新增投资”，大幅收缩土储规模（从2021年末7354万㎡降至2025年末2235万㎡），拿地聚焦高能级城市，杜绝盲目扩张。‌‌

在关键执行策略方面，则采取以时间换空间、业务协同闭环和治理专业化等策略。

‌以时间换空间‌：不甩卖核心资产（如未出售任何一座天街），通过经营性现金流覆盖利息并逐步偿还到期债务，平稳穿越2022-2025年偿债高峰。

‌业务协同闭环‌：住宅开发提供初始资产，商业与物业提供持续租金和管理费收入，形成“造血-还债-再投入”的良性循环。

‌治理专业化‌：完成从家族管理向职业经理人团队（陈序平领衔）过渡，决策更理性，战略执行更具连续性。

一套组合拳打了几年，龙湖确实是‌头部民营房企中唯一未发生债务违约且完整保留核心资产的企业‌。按照公开信息，龙湖集团确实基本走过了最危险的债务危机，进入“扫尾清零”阶段，这在民营房企中可以说是一个“奇迹”，是它提前布局、坚定执行的结果。不过，“完全渡劫”还差最后一步，因为新的考验已经出现。

就是债务“扫尾清零”，龙湖的债务化解有一套明确且正在执行的时间表：

境内债即将清零：2026年5月兑付约15.54亿元债券后，其境内信用债仅剩18亿元。按计划，到2027年1月，所有境内债及中票将全部还清。

境外债压力已缓：2026年底前已无到期的境外公开债券，少量美元债计划在2027年后清偿。

有息负债持续压降：截至2025年末，有息负债已降至1528.1亿元，相比2022年中累计压降近600亿元。

龙湖能安然度过危机，主要靠的不是运气，而是长期布局形成的两大“护城河”：

“以资产换信用”的债务重构：龙湖很早就开始用长周期、低成本的经营性物业贷，去置换短期的信用债。到2025年末，其银行融资占比已接近90%，平均融资成本降至3.51%的历史低位。这相当于把短期借款换成了长期低息贷款，极大地缓解了偿债压力。

“运营+服务”的新增长引擎：龙湖提前十多年布局的商业、物业等业务，在这次危机中成了“压舱石”。2025年，运营及服务业务贡献了267.7亿元收入和79.2亿元核心利润，覆盖了开发业务的亏损。公司预计最晚到2028年，这块业务的收入将超过地产开发。

债务危机缓解，不等于龙湖已经完全安全。它只是从“生存”问题，进入了更严峻的“发展”问题阶段。

开发业务仍在“失血”：这是龙湖眼下的主要矛盾。2025年开发业务收入同比下降超两成，并首次出现亏损；2026年上半年合同销售额同比下滑52.7%。开发业务的亏损预计会持续到2026年，拖累整体利润表现。

利润承压与转型阵痛：受开发业务拖累，2025年龙湖核心利润首次转负。能否在2027年如管理层所说恢复利润增长，是它转型成功的关键。

龙湖依靠十多年前的战略布局，用长周期的经营性资产支撑自己走过了债务危机。但接下来，它必须直面“开发业务萎缩、新业务尚未完全顶上”的挑战。它已经从一个“优等生”的幸存故事，进入了一个更艰巨的转型故事。

龙湖谨慎拿地卖地并非“脱身地产”，而是‌主动收缩开发规模、加速向“开发+运营+服务”复合模式转型‌，其核心仍是房地产产业链，只是盈利重心正从“卖房”转向“收租与服务”。转型方向是‌从单一开发商升级为城市运营服务商‌，管理层已定目标，‌最晚2028年运营及服务业务收入将超过地产开发‌，届时主营结构发生根本变化，但业务根基仍在地产生态内。从依赖销售回款的短周期模式，切换为依赖资产运营和服務的长周期模式，这是生存策略也是行业进化方向。

龙湖样本的价值恰恰在于，它提供了一个在极端压力下如何完成自我重构的完整案例：打好地基、守住核心、坚持纪律、给时间以空间。对于那些仍在转型路上摸索的房企而言，这些经验或许无法直接复制，但至少可以成为参照。

陈序平在业绩会最后说：“我们一路走过来，经历过才知道其中的艰辛。面对当下，我们几乎已经完成了债务结构的转化，我们也会更加有信心在未来的两三年时间，把这段转型之路坚定走下去，坚定去实现。”⑥

总结一下2028年的龙湖画像：它可能不再是销售额TOP10的房企，但它是拥有百座天街、管理亿方物业、经营性现金流覆盖利息支出的顶级资产管理公司。⑦

[引用]

①（龙湖集团2026年上半年销售金额165.5亿元运营及服务收入137亿元新浪财经2026-07-13来源：观点地产网）

②（逆势暴击！龙湖债务清零倒计时，地产“收租模式”如何力挽狂澜？家在此间2026-05-25）

③（每天「躺赚」8000多万，龙湖的钱从哪来？新浪财经2026-07-21莫老爷/文）

④（龙湖2026年半程跑作答高质量发展新命题作者：安居客 发布时间：2026年07月15日）

⑤（1093_龙湖‘去地产化’：是溃败还是精心计算的阳谋？李博谈经济2026-07-30）

⑥（龙湖：一家民营房企的“以时间换空间”自救之路文轩财经2026-03-29）

⑦（龙湖，正在主动“去地产化”？新浪财经2026-07-10来源：地产总裁参考文|潘永堂）