大悦城累计亏损近百亿、两轮换将难解组织死局

2026年5月22日，大悦城控股完成新一轮管理层更迭。80后田佳琳正式出任集团总经理，魏学问、李平同日被聘任为副总经理。田佳琳是清华工学硕士，2006年以管培生身份入职，从工程一线起步，完整经历西南、华南、北方等多个区域公司总经理岗位，熟悉开发全链条；魏学问长期统筹商业板块，2024年11月起任商业管理中心总经理，擅长购物中心招商与资产盘活。单从履历看，这是一套“开发+商业”互补的组合。

但熟悉大悦城发展历程的人都清楚，依靠内部提拔高管化解经营危机，已是企业近年来的常规操作。2024年原董事长离任后，公司迅速启动大规模组织精简：七大区域公司整合为四个，文旅、代建等非核心业务裁撤合并，中高层轮岗频繁。多轮人事洗牌，本质都是业绩承压下的被动自救。绕不开的现实是：大悦城归母净利润已连续四年录得亏损，累计亏损额接近百亿元。

四年连续亏损：营收腰斩，住宅开发大幅收缩

2022至2025年，大悦城归母净利润分别为-28.83亿、-14.65亿、-29.8亿、-23.50亿，四年累计亏损约96.58亿元。2025年公司通过压缩成本、处置低效资产实现亏损收窄，但依旧未能转正。营业收入从高点断崖式下滑，2025年仅为308.9亿元，较峰值腰斩过半。

住宅开发业务大幅收缩，但并非完全停摆。2025年公司仍获取了三亚、成都、青岛等地的4个项目（含2个住宅、2个购物中心），总计容建面48万平米，土地款38.45亿元。2026年5月底，又以4.11亿元溢价19%拿下天津南开核心低密地块。整体来看，开发业务已从过去的规模扩张转为“核心城市精准补仓”，新增项目寥寥，住宅营收主要依赖存量项目尾盘回款，增长动能枯竭。

行业下行是所有房企共同面临的压力，但大悦城的困局不能简单归咎于宏观环境，长期堆积的内部治理漏洞才是核心内因。

内部沉疴：双平台内耗多年，部门墙难以破除

拖累企业多年的核心遗留问题，莫过于双平台并行治理模式。早年大悦城控股（A股）与大悦城地产（港股）两套班子独立运作，人员、财务、审批体系完全分割。任何跨平台决策都需要双方董事会分别审议，沟通链条冗长。这套分立带来的矛盾存续多年，直到2025年11月大悦城地产完成港股私有化退市，中粮旗下地产业务才实现实质统一。

一桩本可提前数年理顺的架构问题，无谓消耗了大量管理资源。双平台整合仅解决了顶层矛盾，横向业务壁垒依旧根深蒂固。区域之间、开发与商业业务线权责模糊，一线团队缺乏自主决策权，小额调整也需上报集团高层。人才体系同样存在短板：核心中高层几乎全为内部晋升，极少引入外部专业人才。行业进入存量精细化运营阶段，露营、沉浸式体验、夜经济等新业态快速迭代，仅靠内部固有认知，很难跟上市场变化。

割裂的基本面：商业回暖，整体依旧失血

2025年，大悦城旗下核心购物中心客流同比增长22.7%，销售额增长15.5%，整体出租率94%，新开轻资产项目招商符合预期。商业公募REITs底层资产运营稳定，轻资产输出和资产证券化均有落地。融资端主体信用评级稳定，综合融资成本小幅下行，短期资金链无断裂风险。

但商业现金流只能掩盖开发业务萎缩的隐患。大悦城过往营收高度依赖住宅开发，商业板块利润贡献有限；如今开发业务大幅收缩，仅靠租金和管理费收入，难以覆盖集团管理开销及存量债务利息。对标华润万象生活——后者作为轻资产分拆上市平台，重资产由母公司华润置地承担，纯商业资管毛利率稳定在35%以上——大悦城商业板块仍需分摊大量重资产债务，盈利空间先天受限。依托核心城市优质购物中心资产，是大悦城区别于出险房企的核心安全垫。

制度全面收紧：止血完成，突围才刚开始

新任管理层已明确“1123”战略体系：提升商业引领地位，夯实高质量住宅开发，深耕核心城市群，精进差异化、专业化、精细化管理。内部考核同步加码：大幅提升绩效薪酬浮动占比，增设薪酬追偿条款，考核标准严于常规国资监管要求。2026年6月上旬，田佳霖还带队与中铁一局洽谈城市更新与商业综合体合作，显示管理层正在推动新动作。

战略与制度均已完善，真正的考验在于组织能力。大悦城早年凭借“年轻力”差异化定位一战成名，这一标签至今仍是核心竞争力。但连续两年频繁的组织调整、区域整合、人员轮岗，已造成明显的组织阵痛：基层员工不断适应新流程，团队稳定性下降，业务开拓积极性受挫。田佳琳与魏学问的能力互补只解决了顶层分工，难以消解过往频繁换帅积累的信任损耗。

换人容易，重塑组织很难

2026年一季度，大悦城营业收入75.02亿元，同比大增46.71%，但归母净利润仍亏损2.21亿元（同比减亏0.37亿元）；经营活动现金流净额为-6.05亿元，去年同期为+6.43亿元，现金流明显恶化。券商对全年预测分歧较大，从亏损12.76亿到接近盈亏平衡不等，但共识是“今年仍难实现整体盈利”。

随着行业融资和消费回暖红利逐步消退，留给新班子的窗口期已经不多。大悦城手握国内头部优质购物中心资产，底层价值稳固，但僵化的协同模式、封闭的人才机制，始终是难以剥离的束缚。一纸人事任免可以完成管理层更换，但重塑组织基因需要漫长周期。

优质商业资产能稳住现金流，却救不起僵化的组织；人事更迭能短期安抚市场，却填补不了多年的治理漏洞。未来12个月是关键观察窗口：倘若新管理层无法实现轻资产业务利润显著增长，或内部决策流程持续拖慢节奏，大悦城或将从阶段性亏损演变为长期失血。能否真正走出泥潭，当下依旧充满不确定性。

来源：九州商业观察

作者：九裘小妹

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