80亿地产坏账引爆：中信银行并没有甩掉龙光控股的“历史包袱”

2026年春夏之交，一份来自深圳的仲裁文书，揭开了十万亿级股份行与昔日千亿房企之间一段长达数年的“危险关系”。

3月19日，中信银行对龙光控股发起第一笔仲裁，追索本金36.99亿元；短短一个月后，4月20日，中信银行深圳分行再次出手，追加追索43.65亿元。一个月内，80.64亿信贷本金被摆上仲裁台——这相当于中信银行2025年归母净利润的11.42%，也是迄今为止单家银行对龙光控股最大规模的债权追索行动。

这不是简单的债务纠纷，而是一场金融系统风险暴露的解剖样本。

80亿债权沦陷，中信银行包袱出清？

当龙光控股5月11日公布最新债务数据时，市场倒吸一口凉气：截至2026年4月末，公司及下属子公司未偿逾期债务已达415.81亿元，债权人名单横跨国有大行、股份行、信托机构与资本市场投资者。

这家1996年成立的粤系房企，曾是中国房地产“高杠杆高周转”模式的完美代言人。2014年至2021年，销售额从133.5亿元飙升至1402亿元，七年十倍的增长速度，让龙光控股跻身千亿房企的“黄金俱乐部”。

巅峰时期，创始人纪海鹏家族财富达到670亿元，位列胡润百富榜第56位。

“地王收割机”是市场对龙光最直观的记忆。

在深圳龙华、光明等核心区域，龙光频繁斩获高价地块，2020年推出的“前海天境花园”项目，百亿货值开盘即售罄——当时谁也不会想到，这个创造了销售神话的项目，会成为后来80亿坏账的核心导火索。

转折来得迅猛而残酷。2021年下半年，房地产行业调控收紧，融资渠道全面收缩，销售回款断崖式下滑。

龙光的流动性危机从暗流涌动变成全面爆发：2022年8月，公司暂停支付境外美元债利息，债务风险正式公开化；2025年，公司彻底停止土地储备扩张，经营全面停滞。

耐人寻味的是，2023年3月24日，时任中信银行行长、现任董事长的方合英在2022年度业绩发布会上指出“中信银行历史包袱已经出清，从此可以轻装上阵。”。

实际上，龙光控股后续的财务数据揭示了更令人震惊的事实：龙光控股已连续四年亏损，累计亏损超过275亿元，2025年单年亏损32.66亿元。

如今，龙光控股现金流枯竭、受限资金占比畸高，彻底丧失了自我造血能力。据统计，龙光控股涉及司法案件281起，涉案总金额269.72亿元，多家大型银行已启动维权追偿。

80亿坏账的源头，中信银行管理有责

此次80亿债权纠纷的核心，直指中信银行风控体系的致命漏洞。

问题的关键，就出在龙光前海天境花园项目上。2020年，该项目百亿货值房源开盘即售罄，超过百亿的预售资金进入了中信银行的监管账户。根据三方监管协议，这笔资金只能用于项目工程建设，不得挪作他用。

然而，后续调查证实了一个令人震惊的事实：中信银行在资金监管过程中，未严格审核划款材料、未追踪资金流向，导致巨额预售资金被违规挪用，用于偿还第三方信托贷款。

值得注意的是，2023年底，中信银行前十大借款人当中，第一三五名客户均是房地产公司，贷款余额分别是104亿元、96.67亿元和81.19亿元，而到2024年底，前十客户当中第一、六名借款人是房地产公司，贷款余额是104亿元和81.19亿元，到了2025年底前十大借款人当中，第五、十名借款人是房企，贷款余额是81.18亿元和55.98亿元。

由此可见，81.19亿元贷款余额的借款很可能就是龙光控股了。

更引发市场质疑的是，涉事监管的中信银行支行曾被曝出高管兼职房企子公司董事的情况——银行与房企之间的“旋转门”，让独立的资金监管变成了形同虚设的“自演”。

这并非孤例。事实上，信贷风控松弛已成为中信银行的长期隐患。近年来，该行多次因信贷违规收到巨额监管罚单，涉及“贷款三查不审慎”、“房地产业务管理不审慎”、“信贷资金违规流入房地产”等问题。

重投放、轻管理，长期是中信银行房地产信贷业务的“心病”。2023年，中信银行全系统因56项违规问题被罚没2.25亿元，创下当年单笔最高罚金纪录，其中房地产领域违规是重要组成部分。

然而，真正让市场感到不安的是，这些前车之鉴并未阻止80亿坏账的发生。

3000亿地产贷款悬顶，存量风险几何

龙光控股80亿坏账，只是中信银行房地产信贷风险的冰山一角。

截至2025年末，中信银行房地产业贷款余额为2974.53亿元，行业贷款不良率高达2.67%，同比上升0.45个百分点，位居对公各行业首位。

这意味着，中信银行的房地产贷款不良率已经超越整体对公贷款不良率的数倍——房地产行业正在成为该行不良贷款最集中的“重灾区”。

回顾2021年至今中信银行的房地产信贷策略，呈现出一条完整的中线：从全面收紧，到精准纾困，再到风险暴露。

2021年，中信银行成立由董事长亲自挂帅的房地产授信业务协调机制领导小组，全面实行“五从严”标准——主体从严、区域从严、业态从严、担保从严、资金监管从严。当年，该行房地产贷款增速在同业中处于低位，头部房企实质担险资产余额明显下降。

2022年，形势急转直下。中信银行一方面加大存量风险化解力度，行长方合英在次年业绩发布会上明确表示“历史包袱已经出清”；另一方面，又与龙湖、碧桂园、招商蛇口等10家房企签订“总对总”战略合作协议，试图通过结构性支持化解行业风险。

然而，“出清”的速度远赶不上“爆发”的速度。2023年上半年，中信银行房地产业不良贷款余额较上年末增加64.44亿元，不良率上升2.21个百分点。

2024年，中信银行转向更加积极的纾困模式。该行成立由“一把手”行长为组长的专项小组，通过绿色通道快速审批房地产融资协调机制项目，截至2024年4月，已对24个白名单项目批复金额73.25亿元，放款30.91亿元。重庆分行更是10个工作日完成对“北城天街”项目的43亿元经营性物业贷款审批。

但历史存量风险的暴露，终究无法通过增量业务完全对冲。

到2025年末，中信银行对公房地产贷款占公司贷款比例已降至9.03%，较上年末下降0.78个百分点——数据看似在改善，但不良率的攀升却揭示出另一面：存量的风险正在以一种“延迟爆发”的方式集中出清。

根据财经野武士的不完全统计，2020年皇庭国际向中信银行深圳分行共借款人民币4,000.00万元，但直到2025年底仍有3495万元未还。中信银行对金科的贷款1.48亿元处于执行阶段。

结语

业内分析指出，中信银行此次密集发起仲裁的深层目的，并非短期回款，而是司法确权、锁定债权优先级，在漫长的债务重组中抢占清偿优势。

但市场显然不买账。受制于龙光控股已资不抵债、司法处置流程冗长等因素，这笔80亿债权的完整回收，很可能需要历经数年拉锯。

龙光控股的陨落，与中信银行的信贷失控，构成了中国房地产调整周期中最典型的一个“镜像”——当高杠杆扩张的房企倒下时，曾经为其提供源源不断信贷血液的银行，也在承受着被反噬的代价。

对于中信银行而言，龙光控股的80亿债务爆雷，是一次“用钱买来的教训”。当前，中信银行正通过高管人事换防补强风控体系，试图修补信贷短板。但问题的核心在于：当银行与房企之间的利益关联过于紧密，当“旋转门”成为常态化操作，再完善的制度设计也可能沦为形式。

对于整个银行业而言，这起事件的警示意义远超龙光控股一家企业：房地产“高杠杆时代”已经彻底落幕，银行唯有摒弃粗放信贷模式、筑牢全流程风控防线，才能彻底规避存量风险持续出清带来的冲击。

而这，正是龙光80亿债务爆雷事件，给整个金融市场留下的最残酷、也最深刻的启示。

​