保租房REITs市场扩容提质，业绩稳健引资本入局

　　当前，国内上市保租房REITs市场规模持续扩容，截至2025年中期，上市数量已增至8只，发行总规模达130.93亿元，总市值接近200亿元。

　　这一数据不仅体现了保租房REITs强劲的市场活力，更凸显其在保障性住房体系与资本市场衔接中的重要作用，成为推动“住有所居”目标落地的关键金融工具。

　　8只上市保租房REITs中期业绩公布，市场估值持续攀升

　　近期，已上市的8只保租房REITs已先后披露了2025年中期业绩。从数据来看，整体呈现“运营稳、收益实、需求旺”的特点，底层项目出租率维持高位，财务表现符合市场预期，为投资者提供了稳定的现金流回报。

图源：各大基金公告，迈点整理

　　从租金来看，不同城市因区位差异呈现梯度特征，优质资产整体表现较好;出租率方面，8只产品底层项目的出租率普遍超过95%，部分项目甚至接近满租，反映出保租房主体运营成效显著。这背后是核心城市保租房市场的刚性需求，尤其是针对新市民、青年人的小户型产品，供需缺口显著。

　　从财务数据看，8只REITs中期收入均超2000万元，现金流分派率表现优秀，这为基金后续资产运营与扩募奠定了基础。中信证券研报显示，截至2025年6月底，已上市的8只保租房REITs产品较发行价平均上涨约52%，今年以来平均涨幅达到约20%，高于REITs市场整体水平。

　　值得关注的是，扩募也被多只上市REITs提上日程。截至目前，前期上市的华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT已先后提出扩募计划，拟扩募资产分别为位于上海、深圳以及厦门的租赁住房项目。其中前两者扩募申请均已收到上交所反馈意见。招商伊顿也进行了扩募相关准备。此前，6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目于上海证券交易所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目。

　　同时，除了这8只已上市保租房REITs外，万科集团、广州安居集团、杭州安居等多家企业也正积极推动保租房REITs发行工作，市场规模将有望实现进一步扩容。其中，7月9日，广州安居集团对外发布租赁住房基础设施公募基金(REITs)基金管理人服务招标公告，计划发行规模不低于8亿元的公募REITs，涵盖租赁住房资产、存量商品房资产及公租房资产的经营权或资产划转产权。

　　长租公寓优质收益表现，持续吸引资本入局

　　保租房REITs的稳健经营，也让各路资本看到了长租公寓市场在有效运营下的可持续发展前景。其中，尤其贴合险资长期投资需求的诉求。

　　8月28日，大家投控联合大家人寿、友邦人寿、中宏人寿、复星保德信人寿等多家险企共同设立45亿元大家长租住房基金。

　　这是保险业落地的首支增值策略长租住房基金，为险资布局长租公寓市场再添筹码的同时，也表明险资对长租公寓行业的持续看好。

　　今年以来，险资频繁投向长租公寓资产。

　　2月，新华保险联合大家人寿、深圳万科等，投资16亿元设立万新金石基金，收购厦门泊寓院儿·海湾社区100%股权，预计可提供7724套保租房。上半年大家保险13.54亿元收购华润宝山南大长租公寓在建工程项目。7月，友邦保险以9.8亿元对价整体拿下上海松江柚米社区2252套房源......

　　可以预见的是，随着更多险资以类似模式介入，长租公寓市场将迎来资本集聚、运营升级、供给优化的发展新阶段。

图源：摄图网(ID:300020148)

　　写在最后

　　2025年以来，保租房REITs市场已形成首发+扩募双轮驱动的发展格局。随着新发行项目及扩募计划等陆续推进，保租房REITs市场规模将实现进一步增长。

　　在此过程中，各路资本的加入，将为这个行业带来更多可能。

​