这一人才公寓，估值13亿

　　近日，华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“苏州恒泰租赁住房REIT”)获上海证券交易所正式受理，成为江苏省首单国企租赁住房REITs产品。项目原始权益人为苏州恒泰旗下苏州工业园区公租房管理有限公司，基金管理人和专项计划管理人为华泰证券(上海)资产管理有限公司，项目估值为13.42亿元，增值率为28.40%。

01 选址苏州工业园区，周边汇集大量高端人才

　　据招募说明书显示，苏州恒泰租赁住房REIT的基础设施资产为菁英公寓项目，为面向城市人才的公租房。菁英公寓位于苏州市苏州工业园区启月街1号，包括28幢公共租赁住房、2幢配套用房、1幢物业用房、8个地下车库，房源数量2559套，其中一期项目于2010年投入运营，二期项目于2013年投入运营，运营成熟度较高。

图片来源：基金招募说明书

　　从选址来看，菁英公寓周边有130路北线、141路、175路、1076路等多条公交路线经过，并临近轨交2号线苏州独墅湖邻里中心站，交通便捷。与此同时，公寓北门配置集合餐饮、娱乐、健身等多种功能的商业中心，方圆1公里范围内有多个购物休闲场所，多个餐饮场所，可满足住户的日常购物生活需要。此外，项目北侧为独墅湖学校和独墅湖邻里中心，可为租户提供基础卫生医疗服务和教育服务，周边还有苏州市独墅湖医院、苏州九龙独墅湖医院等医疗资源。

　　值得一提的是，在苏州市新制定的城市总体设计中，明确了苏州工业园区在“双城双片区”格局中的“苏州新城”地位，即把园区建设成为长三角地区重要的总部经济和商务文化活动中心之一。而且，菁英公寓位于苏州独墅湖科教创新区规划范围之内，苏州独墅湖科教创新区是苏州工业园区转型发展的核心区域，已初步建成集教育科研、新兴产业、生活配套为一体的现代化新城区，因此拥有规模庞大的高端人才客源。

02 打造优质生活空间，租金大幅低于竞争对手

　　考虑到目标客群的多元化需求，菁英公寓提供了7种户型，主要分为单身合租户和家庭户两大类，两者可根据租户需求进行灵活调整。其中，单身合租户系一套出租房中包含多个出租单元，有2室和3室两种，主要面向单身、未婚人群。截止2024年6月30日，二房简单家庭户占比为51.15%，为项目的主要户型。

图片来源：基金招募说明书

　　在室内空间上，菁英公寓整体装修风格现代、简约，日常生活所需家具家电配置齐全，租户可拎包入住。与此同时，公寓内还配有餐厅、超市、自助干洗等便民生活配套设施，户外设有篮球场、台球室、室内羽毛球馆等健身运动场所，以及儿童娱乐设施等。

图片来源：基金招募说明书

　　虽然菁英公寓为公租房，但在居住氛围的营造上与市场化长租公寓并无二异，会定期举办丰富多彩的社群活动，以推动社区文化建设，提升租户的生活品质和居住体验。

图片来源：基金招募说明书

　　按照苏州工业园区的相关规定，公租房租金水平不高于同等居住条件下市场化租赁住房租金的2/3，因此菁英公寓所在区域虽然拥有众多长租公寓，但其租金优势显著。数据显示，菁英公寓的租金单价为22-31元/月/㎡，远低于竞争对手魔方公寓苏州青年公社店、龙湖冠寓苏州钟园路店、朗诗寓汀兰家园店大约70-90元/月/㎡的租金水平。

03 出租率高位运行，财务指标表现优异

　　优越的区位优势、高品质的居住空间以及显著的租金优势，让菁英公寓的出租率长期维持在较高水平。数据显示，2015-2019年间，菁英公寓的平均出租率保持在95%以上，近些年虽因内部修缮有所下降，但2024年6月末、7月末、8月末、9月末的时点出租率分别为91.13%、92.76%、93.98%、92.88%，逐步恢复至内部修缮前的水平。

　　值得一提的是，由于菁英公寓采用了预付租金的方式(住宅部分通常预付一季度或一年租金，商业配套通常预付半年)，因此租金收缴率常年维持在100%。

　　反应到财务指标上，2021-2023年，菁英公寓项目实现营业收入6658.88万元、6659.49万元、7066.81万元，实现净利润860.96万元、631.46万元、805.88万元;2024年上半年，实现营业收入3636.67万元、净利润544.37万元。收入结构中，租赁住宅租金收入占比超过90%，另有少部分配套商业租金收入，剩余不超过3%的收入为其他业务收入。

　　根据华泰资管的测算，基础设施项目2024年7月1日(预计基金成立日)至2024年12月31日止期间和2025年度净现金流分派率分别为3.94%和4.11%。

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