作者 | 利晋
编辑 | 墨言
短短2天时间，被称为“最有可能超越李嘉诚”的男人——郑志刚，跌落神坛。
9月25日，新创建集团（下称“新创建”）发布了2024财年业绩，整体应占经营收入同比增长21%至41.67亿港元，股东应占收入大涨44%。
新创建的业绩大涨，与新世界发展（下称“新世界”）的巨额亏损，对比分明。在业绩预告中，新世界料持续经营业务核心经营收入为65亿至69亿港元，股东应占亏损为190亿-200亿港元。
2023年10月，新创建从新世界中独立出来，交由郑志刚胞弟郑志明负责打理。
鲜明的业绩差距，一时间让郑志刚成为了“众矢之的”。
彼时，已有消息传出，新世界正在考虑撤换公司行政总裁郑志刚。在新创建业绩会上，郑志明没有正面回应这则消息，“等24小时后就水落石出。我做得不好，换人好正常，做好件事很重要，要为公司及股东着想”。
郑志明的回答已经暗示了结果。同时，源媒汇向新世界方面求证，对方表示，“不清楚相关情况，无法回复”。
9月26日下午，一切都水落石出了。
郑志刚辞任周大福企业、新世界、新创建、新世界百货四家公司所有要职，只在新世界保留了一个闲职——非执行董事及非执行副主席。
郑志刚在当天新世界业绩会上亲自对外释疑，“人生是应该不断去学习，去尽自己所长。经过很长时间的深思熟虑，我决定在人生下一阶段，投入更多时间在社会公职，发挥更大贡献。”
“在几个星期前，我也主动辞任执行副主席、行政总裁的职位。我也非常高兴父亲郑家纯博士都十分尊重和支持我的决定。”郑志刚说。
作为香港“四大家族”之一的郑裕彤家族第三代接班人，郑志刚毕业于哈佛大学，在瑞银、高盛投行机构磨练了3年，便于2007年开始接管家族生意。当时，他尚未过而立之年。
执掌新世界17年间，郑志刚用一个梦幻式开局——K11，打造了属于自己的“新世界”，但也把新世界逐渐变成了一个“最不像港资”的港资发展商，包括远高于同类港资企业的负债率、项目质量问题频发，以及交出了20年来最差的业绩。
郑志刚，以告别的方式承担了当下家族生意发展不顺的责任。
“外人”马绍祥执掌新世界。人们十分罕见地看到，香港四大家族，开始尝试走职业经理人之路。
01
20年来最差业绩
最新的业绩表现，直接解答了为什么郑志刚会被撤换。
2024年财年，新世界来自持续经营业务综合收入357.8亿港元，核心经营收入69亿港元，分别同比下跌34%、18%；持续经营业务股东应占亏损进一步扩大，为-118亿港元。
业绩下跌主要有三个原因：物业发展入账减少，毛利同比下降22%至128.5亿港元。对持有物业资产进行减值损失62.6亿港元。去年剥离新创建业务录得亏损82.6亿港元。
郑志刚告别前的最后一份成绩单，是新世界20年以来首次出现亏损。
关于亏损，郑志刚在业绩会上强调，“大家不要误会我们蚀了200亿现金。如果计算核心经营利润，我们仍有69亿，其实只是跌了18%”。
剔除剥离新创建业务产生的亏损，新世界仍难掩颓势。
香港、内地两个市场物业合同销售“以价换量”。其中，内地市场合同销售124.8亿元人民币（如无特殊注明，货币单位下同），销售均价4.4万元，同比减少17.4%、12%。同时，香港市场也在打折出售物业，比如柏蔚森打出最高18%的折扣。
相比经营利润的亏损，新世界有一个更加严峻的问题——财务、流动性安全。
2024财年，新世界资产负债率为49.5%，综合债务净额1236.6亿港元，其中短债金额416.3亿港元，可动用资金462.7亿港元，债务净额与权益比率为55%，现金短债比刚好超过1。
新世界的负债率明显高于其他港资企业。新鸿基地产、长实集团、恒基地产，最近一期财报的资产负债率分别为25.3%、20.6%、36.3%，现金短债比为1.5、3.8、0.6。
新世界如此高的负债率，还是经过一段时间缩表完成的——缩表前资产负债率为56.45%，现金短债比为1.9。
2023年底，消失于公开场合7年时间的新世界董事会主席郑家纯，罕见现身于新世界媒体活动中。他回归的目的，是着手调整新世界的高债务现状，出清非核心业务资产。
新世界开始甩卖资产，包括2023年10月完成出售新创建予周大福企业，今年3月40.2亿港元出售香港荃湾愉景新城项目资产给华懋，1.15亿港元出售西贡傲泷项目资产给申洲国际等。
部分出售资产情况
得益于一个强有力的后台，新世界能快速进行出清非核心业务资产，完成降杠杆。
02
一个感性之人
其实，郑志刚和父亲郑家纯，都踏入了同一条河流。
早年，郑家纯接任新世界总裁时，也曾走上激进扩张之路，活跃于收并购市场，致使公司债务过高。父亲、新世界创办人郑裕彤回归一线，甩卖资产、回笼资产才让公司渡过难关。
港资发展商经营策略趋向稳健，更多的是实践过后给出的教训。郑志刚缺的正是这个。
郑志刚是一个十分感性的人，喜欢绘画、歌剧和文学，在哈佛大学主修的是东亚文学，毕业后又去了日本学习文化艺术。
2008年左右，时值全球金融风暴，新世界也处于困境之中。郑志刚在调研新世界百货VIP顾客时，发现香港零售市场同质化异常严重，顾客更加注重空间感和精神层面的体验。
K11诞生了。这是郑志刚擅长的领域，他将博物馆、艺术与商场零售结合在一起，新世界也找到了脱困的突破口——商业地产。
2009年9月，新世界首个K11商场在香港尖沙咀落地，开业1年实现盈利，2年获得了3倍投资回报，月客流量维持在100万人次。
一般商业综合体的回本周期是5年左右，无疑，郑志刚打出了一场梦幻般的开局。他的高光表现，受到了郑裕彤的看好。
第二年，郑志刚开始布局内地市场，包括上海、武汉、杭州、广州、深圳、沈阳、宁波、无锡、厦门、天津等城市落成或计划落成K11。特别是在2019年左右，新世界更加看好内地市场，扩张速度明显加快。
目前，新世界在大中华区持有34个K11项目，总楼面面积273万㎡。同时，其持有土储面积372.1万㎡，其中，住宅部分占比53.4%，大湾区占比36.7%。
新世界也涉足广州旧改市场，包括成为海珠联星村（南箕社、东方红社）合作企业，介入到荔湾山村、增城塔岗村、夏街村等旧村改造项目。
郑志刚，是最看好大湾区的一位香港企业家，将新世界总部迁移至广州。
新世界经营的基本是重资产类业务，即便K11能带来不一样的空间体验，但也难以对抗经济、行业下行趋势。何况K11在上海、宁波等众多城市反馈普遍低于预期，庞大投资规模，反而带来了沉重的资金压力和高杠杆。
顺势赚钱，容错率高，运气占大头；逆势赚钱，能力大于运气。除了香港K11商场，郑志刚拿不出第二个可圈可点的商业作品。
不过，郑志刚在人文关怀上贡献突出。
2017年左右，郑志刚看到“劏房”现状和香港居民置业难题，推出了“新世代首次置业计划”，后又宣布捐楼300万呎农地，用于建设过渡性社会房屋或公屋，缓解港地社会住房困难。
2021年，郑志刚又专门成立了一家非营利性房社企“新世界建好生活”，创新性提出“渐进式供款”，拟以成本价出售新房、购房者仅需5%的房价首付便可置业。
某种程度上，郑志刚的感性，折射出他身上古时文人那种“济世”的情怀。而这恰恰与残酷的商业社会格格不入。
03
“自立门户”
事实证明，即便是香港四大家族之一的新世界，也经不起持续的“公益性”经营。
郑志刚目前担任多个社会职务，翻看其个人公众号“Adrian郑志刚”可以发现，有关艺术、低碳、公益等活动，远远多于新世界的商业活动。这直接说明，郑志刚过去一段时间的工作重点和心之所向。
“败坏”家底、重心偏离，自然引起了父亲郑家纯的不满。2023年底，郑家纯接受媒体访谈时直面回应了接班人的问题，“接班人要德才兼备，这个人不易找到。我仍在观察中，但是感觉不容易物色到”。
郑志刚被撤换，已是可以预见的结果。郑家纯也不得不启动Plan B，开始推次子郑志明上台，将新创建业务从新世界中独立出去，交由郑志明打理。
香港郑氏家族第三代接班人将诞生新的对象，也可能走向职业经理人之路。
郑志刚辞任，K11也极有可能被清理出户。郑家纯的甩卖资产名单中，就包括商业资产部分。
今年9月，市场有消息称，新世界将出售K11的开山之作香港尖沙咀K11 Art Mall给华润隆地，估价90亿港元。华润隆地是华润集团在香港经营写字楼、酒店等业务平台。
而新世界新任行政总裁马绍祥，恰是华润集团的外部董事。不过，他在业绩会上透露，K11商场和写字楼仍是新世界旗下物业。
辞任后的郑志刚将开始探索K11轻资产路径。在业绩发布同一时间，新世界向郑志刚实控的AC Group Limited出售了5项资产，包括K11品牌运营权、爱互送基金会等，代价为2.09亿港元。
豪门家族也不是完全不念亲情。
这笔多达2亿港元的交易事项，郑志刚只需分180期、约83.3万港元向新世界进行支付。
这或是郑家纯对儿子郑志刚“自立门户”的有力支持。
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