租金下滑空置率上升，长租公寓企业“荒野求生”

　　近日，一则关于长租公寓拖欠房东租金，导致房东断电的新闻引发广泛关注。这一事件不仅影响了承租这些房源租客的日常生活，更再次将聚光灯投射到了“长租公寓”这个民生微利行业。

　　第一梯队长租公寓品牌拖欠房租背后

　　据第一财经等媒体报道，某第一梯队长租公寓品牌在深圳的多个门店因拖欠房东租金，导致租客在炎热的夏季遭受不定时的断电困扰，严重影响了租客的正常生活。一些租客不得不在高温下忍受没有空调的生活，甚至有的人因为无法忍受而选择搬离，尽管这意味着放弃押金。

　　这一现象背后，值得我们深思的是：为何身处第一梯队的公寓品牌也会无法支付房东租金?

　　根本原因在于长租公寓投资端“算不过账”的商业模式。集中式公寓基本商业模式是通过与房东签订长期租赁合同，再将房屋转租给租客，从中赚取租金差价。因为国内房地产市场的租售比普遍偏低，这个模式难以形成稳定持续的盈利。

　　在顺风顺雨，行业整体大丰收的时候，这个模式还有赚头。资深二房东晟君透露，10年前，低收高租的模式还不错，但现在根本“算不过来账”，因为市场行情已经发生了变化。

　　一旦市场环境发生变化，比如租客流失、租金走低，集中式公寓商业模式的盈利能力就会受到极大挑战。

　　而当前正处于这样的环境之中。

　　宏观经济形势承压的大环境下，住房租金整体呈下跌趋势。

　　据数据统计，今年上半年全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.9%;7 月， 50城住宅平均租金同比下跌 1.77%，跌幅较 6 月扩大 0.17 个百分点。这还只是平均，链家内部数据统计，今年的上海市租金同比下滑10-20%左右。

　　“租不上价”成为住房租赁市场的普遍感知。已在行业多年的A君告诉迈点：“能找到稳定的租客已经很不容易了。”

　　“涨租难”“留客难”已成为每一家长租公寓品牌面临的盈利生死战。

　　另一方面，长租公寓正被保租房等“围追堵截”。

　　根据规划，“十四五”期间全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套。截至今年上半年，全国已累计筹集建设保障性租赁住房660万套(仅今年上半年就建设筹集112.8万套)。

　　这些保租房以及大量由卖转租的二手房使得租赁市场竞争白热化。不少从业者惊呼，“今年租客不够用了”。

　　面对租金下滑和空置率上升的双重压力，机敏的二房东已经选择连夜跑路，因为做一天亏一天。

　　长租公寓品牌也面临同样的困境。接下来，付不起房租的事情可能会越来越多。

　　如何平稳度过行业阵痛期

　　这并非个例，而是住房租赁行业健康可持续发展过程中需共同面对的问题。

　　迈点采访发现，已有住房租赁企业在积极行动：

　　1、急剧瘦身

　　大家都将“降本”摆在第一位。迈点梳理发现，大致通过3个路径进行。

　　第一个是清退亏损项目。A君透露目前集团只做盈利的项目，亏损的项目在对比违约金后，都及时止损了。“两害取其轻，不砍掉，可能活不过今天。”

　　第二个是缩编。B君表示目前集团直接取消了中台部门，项目运营人员也以外包等灵活用工方式降低成本。

　　第三个是降低运营成本。长租公寓的运营收本一直居高不下，按照目前一线城市的租金回报率计算，租赁住房的运营收入很难覆盖运营成本。基于盈利红线，长租公寓项目的社群运营等活动现在已经能省则省。

　　2、灵活找钱

　　在节流的同时，长租公寓品牌也在想办法开源。A君告诉迈点目前积极对接基金等资金方，希望通过优质项目获得支持。

　　3、多渠道营销获客

　　“赶紧把房子租出去”是每个公寓人的头等大事。不论是B端大企业客源还是C端租客，长租公寓品牌都在多元铺设渠道对接，以提高获客能力。

　　“勒紧裤腰带”成为长租公寓品牌的共识。一顿猛如虎的操作下来，长租公寓品牌能平稳度过?迈点将持续关注。

​