2023年，房地产市场继续承压，据公开数据显示：截至2024年一季度，已发布年报的79家在港上市内资房企，有50家净利润为负，占比63.29%。部分上市企业延迟刊发年度报告。据迈点研究院不完全统计，截至2024年4月15日，重点监测的住房租赁相关企业中，有17家发布了2023年财报，其中7家披露了住房租赁业务相关情况。

一、2023年住房租赁企业整体表现

截至目前，已发布财报的企业中，共有万科、龙湖、招商蛇口、华润置地、金地商置、中海、朗诗7家企业披露了住房租赁业务相关情况。

从整体来看，相较于商品房市场的下行压力，住房租赁业务发展稳健，营业收入实现同比增长，企业规模稳步扩展，项目出租率维持高位。其中，企业规模头部效应明显，泊寓和冠寓“断崖式”领先。

二、2023年住房租赁企业对比分析

1、营业收入

营业收入方面，各企业旗下长租公寓品牌营业收入同比增长幅度相对稳定，保持在5%-7%之间。其中，泊寓以34.6亿元领衔，冠寓以25.5亿元紧随其后，招商伊敦以10.88亿元居第三位，华润有巢、金地草莓社区和中海长租公寓营业收入相对较低。朗诗绿色生活于2023年3月31日正式完成对长租公寓轻资产业务的并购交割，自并表后，公寓经营及管理服务于三季度内累计收入3563万元，超过被收购前2022年全年收入。

此外，泊寓通过扩大开业规模、稳定高出租率、提升运营效率，2023年泊寓业务在成本法下实现整体盈利，业务发展进入新的阶段。

2、企业规模

企业规模分布趋势与营业收入趋势基本一致。截至2023年底，泊寓共运营管理租赁住房23.33万间，累计开业18.01万间；冠寓共运营管理租赁住房16万间，累计开业12.3万间；招商伊敦、华润有巢、朗诗寓管理规模位于4-6万间，金地草莓社区和中海长租公寓管理规模处3万间以下；企业规模整体呈现“两级分化”态势。

其中，泊寓2023年新获取房间2.28万间，净新增开业1.35万间。目前业务布局全国31个城市，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等24个城市排名前三。同时积极响应纳保政策，在北京、天津、深圳、厦门等23个城市纳保147个项目，涉及房源10.15万间。

冠寓累计纳保项目超110个，占已开业房源的比例达到40.7％。

招商蛇口管理范围内的长租公寓布局19个城市，2023年共有位于北京、上海、深圳、厦门等城市的7个新项目开业，新增房源3099间。

3、出租率

出租率方面，行业有这样一句话：“长租公寓出租率没有达到80％谈不上合格，85％算不上优秀，90％是相对正常的”。已披露数据的企业旗下长租公寓品牌的出租率总体处高位水平，泊寓和冠寓的出租率接近96%，华润有巢和金地草莓社区的出租率为94%。

其中，泊寓通过创新灵活租期模式、落地KA经理制、深耕权重战略企业客户、加强大客户CRM系统建设，服务的企业超5000家，企业客户占比提升至23％，为业务带来了更稳定的客户结构。2023年泊寓丨院儿厦门海湾社区正式开业，一期推出3542间房源，开业即满租；北京院儿草桥社区3406间房源开业，出租率92.8％。

2023年，招商蛇口深圳壹间鸿鹏项目开业4个月时点出租率达97％，上海壹间宝山工业园项目开业2个月时点出租率达96％。

此外，泊寓作为行业的标杆，创新经营模式，向租户提供有温度的生活方式。2023年，泊寓保持较高的运营效率，项目前台GOP利润率为88.4％；租金收缴率99％；自有渠道获客占比超过85％，同比提升5个百分点，整体渠道费率降至0.6％以下。

通过开展社群主理人计划，共建社群活动，共创丰富多彩的青年社区生活方式。2023年全国门店累计组织发起了1390余场社群活动，为超10万泊友打开高质量社交圈，并构建了“云城嘉年华”、“夏日逃跑计划”、“王者荣耀＆泊寓全国大赛”等一系列有泊寓特色IP的品牌活动。客户满意度达94.8％，客户续租率63％。

三、结语

2024年，我国经济发展机遇与挑战并存，房地产市场目前仍维持疲弱走势，随着保障性住房、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”的加快推进，房地产发展新模式正拉开帷幕，“市场+保障”双轨制的住房体系将逐步完善。

行业从增量市场逐步转入存量市场，期间面临增速下降、竞争加剧、客户需求升级等诸多挑战。相较于开发业务的下行，住房租赁业务的表现显得更为稳健，企业积极调整战略，响应“租购并举”，提升项目运营能力，为新市民提供更有品质的租住空间。

近日，龙湖集团发布全新资产管理品牌“逍遥洲资管”，是由原长租公寓航道成长衍生出的全新资管品牌，其中涵盖长租公寓“冠寓”、服务式公寓“霞菲公馆”、颐年公寓“椿山万树”等六大业务，原长租公寓航道也升级更名为资产管理航道。这也预示着，在资产管理时代下，住房租赁企业的专业化、精细化运营能力将成为更加可持续的竞争力。