今年以来，房地产市场筑底徘徊，一向坚挺的上海土地市场分化加剧，房企纷纷投入到未来销售预期好、有利润空间的地块中去，而预期去化缓慢、并无明显亮点的远郊地块多以黯淡收场。

12月5日，上海进行第四批集中供地的首场出让活动，出让8宗涉宅地，土地总面积30.56万平方米，合计起拍价约139.7亿元。

此前报名截止时，结局便已明晰，位于虹口江湾镇、杨浦平凉、普陀桃浦、普陀北新泾的4宗城区地块火热，有多位竞买人报名，而自贸区临港新片区2宗、奉贤1宗远郊地块均各有1位竞买人报名，另有1宗杨浦平凉地块因土地面积较小，也仅获1位报名，最终底价成交。

13秒报价一次

市区供应大户杨浦区贡献了今日土拍的第一个小高潮。

上午率先登场的杨浦区平凉社区02F1-01地块（大桥街道94街坊）位于内环，临近内环高架，周边有上海市第一康复医院、复旦大学附属妇产科医院、杨浦区中医医院等资源。地块属性为居住用地、其他商服用地，土地面积1.03万平方米，容积率1.6，起拍价11.52亿元。

作为上海市场的老玩家，保利、上海城建、中建东孚、上海城投都瞄准了该地块。现场竞价环节，4位竞买人攻速迅猛，几乎每13秒更新一次报价，在不到7分钟的时间内报价29次，快速触及最高限价12.64亿元，溢价率9.72%。

转入竞报“高品质建设”阶段时，保利选择弃权，其余三家攻势不减，纷纷举牌，先是全部接受“绿色建筑及超低能耗建筑”最高值，又接受了“公租房比例”最高值，拿地决心可见一斑。此时，三家只能凭借摇号决出胜负，最终上海城投幸运摇中。

由于涉及历史风貌保护，该地块未对风貌保护住宅中小套型做要求，且风貌保护住宅房地联动价18万元/平方米，明显高于公寓住宅的12万元/平方米，与7.68万元/平方米的拿地楼面积相比，利润空间不低。

有趣的是，没能拿地的保利、中建东孚、上海城建三家随后在虹口区江湾镇街道HK0018-33地块的竞拍中再次“碰头”。该地靠近中环线和逸仙高架，是一宗纯宅地，土地面积1.06万平方米，容积率2.48，起拍价13.7亿元。

今年8月，同区域的新盘虹盛里入市，451套新房仅有不到100组认购，结果较为惨淡。或也受此影响，虹口区江湾镇街道HK0018-33地块经过数轮竞价后便落袋，没能触顶，中建东孚以14.58亿元总价、溢价6.42%的代价摘地，成交楼面价5.54万元/平方米，房地联动价8.7万元/平方米。

“决战”北新泾

真正的“抢地大战”是由下午普陀北新泾产业园区地块掀起的。

该地块吸引了招商、中海、越秀、保利、金茂、金隅、首开、国贸、象屿、上海建工、安联高速、中华企业等十多家房企参与，这些企业绝大多数是“国家队”成员，且多为上海市场的老面孔。

多家房企看中这块“香饽饽”的原因也很简单：有销售预期、有利润空间。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者，该地块位于普陀成熟度较高的长征板块，区域内已多年没有新盘入市，市场稀缺性明显，“受房企追捧主要是地块技术指标优秀，小户型比例低至30%，与当前市场改善需求契合度较高，且从开发商角度看，大户型利润明显高于小户型”。

出让资料显示，该地块为纯住宅用地，出让面积4.01万平方米，容积率1.8，房地联动价10.2万元/平方米，起拍价43.5亿元。同时，地块内中小套型住宅建筑面积不低于该地块住宅总建筑面积的30%。卢文曦补充道，该地块面积不小，可以开发10多万平方米的中型社区，开发商有施展空间。

这样的热度下，触顶、摇号也成为意料之中的事。最终，代表越秀的号码球滚出，也为这场抢地大战画上了句号，成交价47.85亿元，溢价率10%。

此前7月份的第二批次集中供地，越秀因携带“大吉大利”纸袋出圈，但最终遗憾收场，这次好运终于眷顾越秀。

此外，另一宗普陀区桃浦科技智慧城地块也达到了最高限价，金隅以22.77亿元总价、溢价10%将地块收入囊中，与其同台竞拍的还有上海宝苑华盈房地产、安徽高速地产两家。

据悉，该地块也是纯住宅用地，土地面积2.11万平方米，容积率2.5，房地联动价8.55万元/平方米。

“华丽”回归

一众国企、央企参拍身影中，民企华丽家族拿地就分外明显。

本次土拍，其联合保利置业拿下了内环杨浦区平凉社区01D4-04地块（平凉街道71街坊东）。地块面积极小，仅4432平方米，容积率1.35，起拍价也不高，为4.19亿元，因仅有一家报名，才以底价成交。

最近两年，华丽家族强势回归，频频出现在上海土拍市场上，但均未能摘地。

去年四轮供地中，华丽家族与保利置业“搭档”报名了青浦赵巷地块，但由于竞争对手较多，其并未能拿地；今年首轮供地时，华丽家族又报名了静安区中兴社区C070202单元306-04地块，该地块与今日竞得地块相似，均位于内环，面积小且总价不高，但同样差了份运气，其也未能补仓。据该公司透露，2022年至2023年9月中旬，华丽家族共参与4宗上海招拍挂地块，可均未中标。

今日摘地后，华丽家族第一时间发公告，宣布拿地消息，并披露其与保利置业的权益比例分别为51%、49%。

对于双方的合作，《国际金融报》记者了解到，华丽家族专注产品和服务，保利置业负责工程和营销。

该地块对于当前的华丽家族而言，无疑是久旱甘露，此前因转型失败，其房地产开发业务仅剩苏州、遵义两地，截至6月末，公司待开发土地面积不足9万平方米。

除了杨浦平凉社区01D4-04地块外，其余3宗各有1家报名的地块均位于郊区，全部底价成交。

其中奉贤发展以9.06亿元兜底了奉贤区奉贤新城地块；临港投资、深圳特发联合体以12.69亿元拿下自贸区临港新片区滴水湖核心片区DSH-04单元地块；上海金桥临港综合区投资开发则以24.35亿元将自贸区临港新片区综合产业片区ZH-04单元地块揽下。

至此，上海第四批集中供地首场出让活动告终，8宗地块收金148.12亿元，整体溢价率约6%。其中4宗地块溢价成交，4宗地块底价成交，分化明显。

（左宇制图）