地方开始撒钱，救烂尾！纾困资金，它来了！

重磅消息！首个地产纾困资金出台！

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地产纾困资金

全国第一烂尾之城——郑州。

每三套房就有一套房有问题。

期房之殇，亟待解决。

7月29日，郑州设立纾困专项基金，规模暂定100亿元。

纾困基金来了，郑州楼市看到了生存的曙光。

据了解，纾困资金采用母子基金方式运作。

何为“母子基金”？

整个专项资金设立路径是：

第一：中心城市设立母资金，规模暂定100亿元。

第二：设立子基金，实施主体包括市区两级国企、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等。

关于子资金的设立，原则上专项资金出资比例不高于30%。

子资金组建的出资比例，由各方协商确定。

总的来说，专项资金是以少量的出资，带动社会资金。

可以简单理解成，这是一个“引子资金”亦或者是“聚宝盆”，争取以100亿资金、以低成本撬动更大的资金。

专项基金设立后，如何盘活项目？

第一步，对拟盘活项目进行尽调评估，以项目净资产为基础确定盘活方式及价格。

第二步，筹集项目资金。

需要注意的是，子基金自有资金原则上出资不高于40%。

第三步，盘活项目。

项目由子基金实施全封闭管理。

全封闭管理是什么意思？

就是让各方别动歪心思，玩违规挪用的把戏！

别10个锅，5个盖。

更别拿着点心的钱，买胭脂。

项目盘活了，接下来就是按照销售进度逐步收回投资，并陆续退出。

盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。

也就是说，前期救助的资金不是白给的，最后都是要收回。

反正投资要收回，因为是自家人，所以时间上可以按照进度来，想着躺平赖账是不可能的。

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具体要求

首个纾困专项资金成立，引起多方关注。

是不是意味着，所有烂尾房子都有救了？

房企是不是可以躺平了？

针对期房交付和房企暴雷两大问题，方案都给出了信息提示。

房企想躺平，靠政府来救，别做白日梦的好。

整个《方案》只提了项目，而非房企。

救项目，是为了保交楼，保民生。

至于房企，自求多福，各凭本事。

这样做可以尽最大程度地避免“道德风险”。

涉险房企不能在闯出大祸后，凭借着人多势众，利益牵扯甚广，而得到宽大处理。

这里没有“大而不倒”！

这样做有什么好处？

一是，不开先例，避免后来者有样学样。

二是，出清风险，重新洗牌。

经历过烂尾风波，地方需要时间来挤出脓疮和泡沫，那些不听话且乱搞事的人，一切看市场造化，优势劣汰。

房地产专项资金的设立，能否救活自家的期房？

这个问题，是所有期房业主最为关心的。

可以非常肯定地说一句：不能完全覆盖。

《方案》已经明确写明，资金的投向问题。

“郑州市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目”。

意思就是，救能回本的项目。

至于已经销售到渣都不剩的项目，《方案》并未提到。

值得注意的是，《方案》还明确，盘活危困房企1—2个净资产较高的存量项目。

譬如恒大在郑州有N多项目停工，综合对比之下挑选出价值最高的1-2个项目。

危困房企拿到钱后，用于缓解其他已停工、停按揭月供楼盘存在的资金不足问题。

假设你所在楼盘房企，并非是危困房企，仅仅是法律产权纠纷，那是没法拿到钱的。

综合看下来，专项资金的规模并不大，但胜在能有效发挥杠杆作用。

可即便如此，能盘活的楼盘十分有限。

据易居研究院智库中心研究总监严跃进表明，目前郑州一些重点项目的资金硬缺口大约是15亿/个。

按照资金运作方式，最后此类问题楼盘硬资金“分摊”到母基金约为1.8亿。

如此计算，专项基金盘活楼盘数目为55.56个。

郑州共有多少个问题楼盘？

答案是316个！

这距离差得有点大，但这也是地方能给出有诚意的数额。

“保交楼”不能单靠专项资金，不然容易导致突发性财政紧张，大家的日子更加难过。

目前项目纾困模式大致分为四种。

第一种是“棚改统贷统还”模式，由政府平台公司接收，后期政府主导；

第二种，资产大于负债的项目，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；

三是资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；

第四种是销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。

100亿地产纾困专项资金，还只是第二种。

我们还有牌可打，关键是恢复市场信心。

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结语

郑州出来打了样，现在压力给到其他城市。

烂尾同样严重的城市包括，长沙、昆明、福州、重庆、南宁、盐城、武汉、广州、无锡等地......

其他城市是否会跟进？

私认为，郑州专项资金效果，是参考系之一。

倘若达到了“盘活一个，带动一批”的效果，各地跟进的数量会增加。

尤其是地方财政并不富裕的城市，观望和考察心态会更重。

我想说的是，不管怎么考察、观望、统筹，最后都要实现“保交楼”。

上个月的政治局会议，中央已经明确表态：压实地方责任！

换句话说，中央逼着地方签下“保交楼”军令状。

什么是“军令状”？

倘如敷衍了事，阳奉阴违、玩忽职守，只能“挥泪斩马谡”！

利益关乎到自身，才能感同身受。

才能发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”感慨。