地方开始撒钱,救烂尾!纾困资金,它来了!
重磅消息!首个地产纾困资金出台!
01
地产纾困资金
全国第一烂尾之城——郑州。
每三套房就有一套房有问题。
期房之殇,亟待解决。
7月29日,郑州设立纾困专项基金,规模暂定100亿元。
纾困基金来了,郑州楼市看到了生存的曙光。
据了解,纾困资金采用母子基金方式运作。
何为“母子基金”?
整个专项资金设立路径是:
第一:中心城市设立母资金,规模暂定100亿元。
第二:设立子基金,实施主体包括市区两级国企、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等。
关于子资金的设立,原则上专项资金出资比例不高于30%。
子资金组建的出资比例,由各方协商确定。
总的来说,专项资金是以少量的出资,带动社会资金。
可以简单理解成,这是一个“引子资金”亦或者是“聚宝盆”,争取以100亿资金、以低成本撬动更大的资金。
专项基金设立后,如何盘活项目?
第一步,对拟盘活项目进行尽调评估,以项目净资产为基础确定盘活方式及价格。
第二步,筹集项目资金。
需要注意的是,子基金自有资金原则上出资不高于40%。
第三步,盘活项目。
项目由子基金实施全封闭管理。
全封闭管理是什么意思?
就是让各方别动歪心思,玩违规挪用的把戏!
别10个锅,5个盖。
更别拿着点心的钱,买胭脂。
项目盘活了,接下来就是按照销售进度逐步收回投资,并陆续退出。
盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。
也就是说,前期救助的资金不是白给的,最后都是要收回。
反正投资要收回,因为是自家人,所以时间上可以按照进度来,想着躺平赖账是不可能的。
02
具体要求
首个纾困专项资金成立,引起多方关注。
是不是意味着,所有烂尾房子都有救了?
房企是不是可以躺平了?
针对期房交付和房企暴雷两大问题,方案都给出了信息提示。
房企想躺平,靠政府来救,别做白日梦的好。
整个《方案》只提了项目,而非房企。
救项目,是为了保交楼,保民生。
至于房企,自求多福,各凭本事。
这样做可以尽最大程度地避免“道德风险”。
涉险房企不能在闯出大祸后,凭借着人多势众,利益牵扯甚广,而得到宽大处理。
这里没有“大而不倒”!
这样做有什么好处?
一是,不开先例,避免后来者有样学样。
二是,出清风险,重新洗牌。
经历过烂尾风波,地方需要时间来挤出脓疮和泡沫,那些不听话且乱搞事的人,一切看市场造化,优势劣汰。
房地产专项资金的设立,能否救活自家的期房?
这个问题,是所有期房业主最为关心的。
可以非常肯定地说一句:不能完全覆盖。
《方案》已经明确写明,资金的投向问题。
“郑州市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目”。
意思就是,救能回本的项目。
至于已经销售到渣都不剩的项目,《方案》并未提到。
值得注意的是,《方案》还明确,盘活危困房企1—2个净资产较高的存量项目。
譬如恒大在郑州有N多项目停工,综合对比之下挑选出价值最高的1-2个项目。
危困房企拿到钱后,用于缓解其他已停工、停按揭月供楼盘存在的资金不足问题。
假设你所在楼盘房企,并非是危困房企,仅仅是法律产权纠纷,那是没法拿到钱的。
综合看下来,专项资金的规模并不大,但胜在能有效发挥杠杆作用。
可即便如此,能盘活的楼盘十分有限。
据易居研究院智库中心研究总监严跃进表明,目前郑州一些重点项目的资金硬缺口大约是15亿/个。
按照资金运作方式,最后此类问题楼盘硬资金“分摊”到母基金约为1.8亿。
如此计算,专项基金盘活楼盘数目为55.56个。
郑州共有多少个问题楼盘?
答案是316个!
这距离差得有点大,但这也是地方能给出有诚意的数额。
“保交楼”不能单靠专项资金,不然容易导致突发性财政紧张,大家的日子更加难过。
目前项目纾困模式大致分为四种。
第一种是“棚改统贷统还”模式,由政府平台公司接收,后期政府主导;
第二种,资产大于负债的项目,可选择“收并购”模式,由政府组织国央企、金融机构对接,解决企业现金流问题;
三是资不抵债的,可采用“破产重组”模式,由政府组织破产重组,以保证项目交付;
第四种是销售不畅、建设资金困难的,可选择“保障性租赁住房”模式,由政府组织专项建设贷款。
100亿地产纾困专项资金,还只是第二种。
我们还有牌可打,关键是恢复市场信心。
03
结语
郑州出来打了样,现在压力给到其他城市。
烂尾同样严重的城市包括,长沙、昆明、福州、重庆、南宁、盐城、武汉、广州、无锡等地......
其他城市是否会跟进?
私认为,郑州专项资金效果,是参考系之一。
倘若达到了“盘活一个,带动一批”的效果,各地跟进的数量会增加。
尤其是地方财政并不富裕的城市,观望和考察心态会更重。
我想说的是,不管怎么考察、观望、统筹,最后都要实现“保交楼”。
上个月的政治局会议,中央已经明确表态:压实地方责任!
换句话说,中央逼着地方签下“保交楼”军令状。
什么是“军令状”?
倘如敷衍了事,阳奉阴违、玩忽职守,只能“挥泪斩马谡”!
利益关乎到自身,才能感同身受。
才能发出“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”感慨。
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