放宽限购、限售政策,减低首付比例,提高公积金贷款额度,优化多孩家庭购房资格等……已经成为了近期楼市调控的主要方向。

最近两天,济南在披露本市前4个月经济状况,揭开商品住宅销售面积下滑超3成的同时,也连发了两则通知为楼市减负,加快了“松绑”脚步。

新政连发

5月23日,济南市住房和城乡建设局先后发布两则“适度调整楼市调控政策”的相关通知,共涉及限购范围、限售条件、公积金贷款额度、支持养老及多子女家庭合理住房需求、优化非本市户籍家庭购房条件、优化个人购房信贷政策六个方面。

其中,自5月23日起,济南不再将长清区、章丘区列入限购范围,并放宽限售条件,将上市交易的限售条件,由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易。

同时,在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款,一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由30万元提高至35万元,两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由60万元提高至70万元。

对于此三项调整,济南方面表示是旨在更好地释放合理住房需求,减轻购房者购房压力,对进一步促进房地产市场良性循环和健康发展具有积极意义。

同策研究院研究总监宋红卫也对记者表示,当前济南楼市低迷,如长清区、章丘区两个外围区域更是去化压力较大,亟需精准调整,这两个区取消限购也体现出因区施策的策略。

其举例,中心区域基本都面临供给较少而需求集中的情况,若中心区域一并取消限购很容易导致需求集中到中心释放,加剧中心区域供不应求的局面,造成房价快速上涨的压力。

自5月24日起,济南户籍家庭,限购区域内家庭住房总套数在两套及以下,有父母投亲养老情况并取得居住证6个月以上的,可在限购区域内增购商品住房1套;家庭有2个(含)以上子女的(子女已经取得济南户籍,其中至少1个未成年),可在限购区域内增购商品住房1套。

此项调整与近期各地楼市松绑步调颇为一致。

5月22日,湖北武汉市提出增加多孩家庭在限购区域的购房套数;5月17日,浙江杭州发布新政,针对符合条件的三孩家庭,限购范围内限购的住房套数增加1套;5月14日,广东东莞对符合条件的二孩或三孩家庭允许其增加一个购房名额。此外,江苏南京、江苏苏州、辽宁沈阳、江苏无锡等十多个城市均有相关政策跟进,此前也有专家预测关于多孩家庭购房优化政策有望在全国各地铺开推进。

在优化非本市户籍家庭购房条件方面,非济南户籍家庭在济南限购区域内限购1套住房,在济南市缴纳个人所得税或社会保险由“近3年内连续2年”调整为“近2年内连续1年”;大学本科及以上学历的购房者,连续缴纳社会保险由“6个月以上”调整为“3个月以上”。这也将极大减少外地人士在济南的购房成本。

限购、限贷、公积金额度等相继放宽后,济南也下调了住房贷款的首付比例。

济南市户籍家庭在济南市限购区域内限购2套住房,二套房商业贷款首付比例由60%调整至40%。济南户籍家庭在济南无住房的,无论此前有无贷款记录,购买住房申请贷款视为首套住房贷款。非济南户籍家庭贷款首付比例由60%调整至30%。

住宅销售下滑超3成

其实,济南此次调整并未有明显创新,但连发两条政策,多举措并行,也在某种程度上体现出济南为楼市松绑减负的决心,以及当下房地产市场的压力。

最新数据显示,4月济南新房房价环比下降0.2个百分点,二手房环比下降0.8个百分点,其中二手房房价已经连续8个月下滑。

房价下行背后更多的是销售端收紧、去化不畅导致的降价促进成交流动。

今年前4月,济南市商品房销售面积286.2万平方米,同比下降26%,较全国和全省分别低5.1个百分点和10个百分点。其中,住宅223.5万平方米,下降34.4%,下拉全市商品房销售面积30.3个百分点。

整体去化减少近3成也意味着库存压力进一步增加。截至4月底,济南商品房待售面积227.9万平方米,同比增长32.5%;其中,住宅待售面积142.2万平方米,增长28.8%。

冷淡的济南市场也让房企在土地端提前拉闸。

5月初集中供地时,济南出让的35宗地块中有13宗因无人报价而流拍,流拍率达到40%,是累计四批次供地中流拍率最高的一次;顺利出让的21宗地块中,有18宗以底价成交,底价成交率也达到5成。

相应地,前4月济南市的房地产投资额也同比下降11.2%,较全国和全省分别低8.5个百分点和10.8个百分点。其中,住宅房地产投资额下降13.7%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,类似济南这种多频次放松的还有苏州、沈阳、南京等城市,普遍是由于房地产市场压力较大,急需政策出台全方面维稳。

为了力挽不断下行的市场,除了出台新政,济南也紧跟时事,下调了住房贷款利率。

5月15日,央行针对首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点之后,5月20日5年期以上LPR调整为4.45%。很快济南也跟进下调了住房贷款利率,其中首套房最低可达4.25%,二套房5.05%。

有当地人士称,这个利率水平已经是近30年来的低点。

暖风频吹,总会在一定程度上推动房地产市场回温,这也让部分开发商看到了机会。

在一张网传文件中,济南万科某项目在5月23日发布价格调整通知,取消之前的“一口价”,将非“一口价”房源价格全部上调800元/平方米。

还有一些项目以“所有在售房源均收回一个点折扣”、“明天全线涨价”、“所有价格表重新签订”、“近期会有相应调价动作”、“24小时不打烊”等言论在营销群、朋友圈内大肆宣传,烘托氛围。

但最终,济南政策“松绑”效果如何仍有待检验。