上星期五早上央行宣布跟房贷利率挂钩的五年期LPR利率下调0.15%，从4.6%下调到4.45%。研究宏观货币政策的朋友一脸懵逼，怎么这次一年期LPR没有降，五年期LPR反而下调了0.15%，这是LPR利率改革以来没有发生过的情况，所以算得上是超市场预期。

按常识来讲，五年期LPR利率下降应该利好地产板块，然而上周五房地产指数-1.34%，今天-2%，房贷利率下调，房地产板块反而连续跌了两天。说好的利好地产呢？市场究竟在担心什么？

我暂时也不知道市场在担心什么，但我可以跟大家分享我最近观察到的一些情况。

上星期有朋友来问我，为什么有人最近开始提前还房贷了？他之前听别人说，买房贷款应该越长越好，因为通胀将来钱不值钱，所以可以占便宜。

他只说对了一半，房贷是应该越长越好，但前提是能够找到一款比房贷利率更高的投资品种。比如说房贷利率是5%，这款投资品的回报率是8%，那么我们肯定不偿还房贷改买这块投资品，这样可以赚到3%的利率差价。如果找不到回报率比5%更高的投资品，那当然就尽快偿还贷款了。

数据来源：药师笔谈留言区

回答完这个朋友的问题之后，我就留了个心眼，去观察是不是有人提前偿还房贷了。在跟一些朋友闲聊之后，确实发现有这种现象，但是我暂时没找到具体的数据去观察究竟有多少这样的人。

我聊下来发现选择提前偿还房贷的原因主要有以下3种：

1、LPR利率只针对新增贷款，存量贷款的利率不下调。如果是前年或者去年买房，房贷利率高达5.5%以上，而现在是4.4%，相差20%不少人接受不了，提前还房贷，再把房子抵押办理经营贷，可以减少利息成本。

这种情况是“政策套利”，对实际需求没有影响。

2、找不到5%以上的投资品种。过去一年股票基金平均亏损15%以上，货币基金债券基金又很难赚到5%以上，所以干脆就提前还房贷了，不但不用买了股票基金亏损，还能少付房贷利息。

这种情况是“资产比价”，对实际需求也没有太大影响。

3、看到最近身边不少朋友被“毕业”了，虽然自己还在工作，但对自己未来的收入前景感到非常担忧，所以现在就开始节衣缩食了，那干脆提前还房贷。按5%房贷利率算，100W本金贷款30年，利息就得93W。提前还房贷，那是为未来的自己省钱。

这种情况是“悲观预期”，那对实际需求就会有影响了。

对于已经购房的人来说，会选择提前偿还房贷，那么对于有相似悲观预期，却还没买房的人来说，他会怎样？他可能会选择不买。

虽然五年期LPR利率从4.6%下调到4.45%，但实际效果却微乎其微。网上有朋友算过，房贷利率从4.6%下调到4.45%，贷款100W30年，月供可以从5126元下降到5037元，降幅连2%都不到。

这让我想起了前几个月跟朋友去吃牛腩煲，送的满199元-4元优惠券。

降息只能降低所需偿还债务的利息总额，但降息却没有减免所需偿还债务的本金总额。而债务的本金总额是跟未来收入挂钩的，因为借钱的本质就是把未来钱挪到现在用。

所以我对未来一段时间的消费需求是比较担忧的

武汉疫情爆发的时候，除武汉等疫情严重的区域，疫情对全国居民的收入影响还没体现，人们钱包里还攒着2019年以前攒下来的存款。武汉疫情可控之后，居民消费快速反弹，虽然没有恢复到2019年的100%水平，但也恢复50-80%的水平。

上海疫情爆发的时候，新冠疫情已经反复折腾全国居民超过2年时间，人们的生活、工作、消费的节奏均发生变化，人们钱包里攒的存款已被消耗得差不多。而且我最近发现，除了前两年受到政策影响的互联网行业在搞“毕业季”，连制造业也搞“毕业季”。

那即使接下来上海疫情逐渐可控，北京疫情逐渐可控，居民消费能否像两年前那样快速反弹，要打一个巨大的问号。

这个时候，期待居民消费发力拉动经济复苏是不现实的，因为人们都有很强的自我保护心理。人们是看到经济下行，预期未来自己的收入下降，所以才不愿意消费。而不是看到经济下行，为了提振经济，愿意增加消费。

这个时候，能期待的还是政府部门，政府通过增加财政赤字或者发行特别国债募集更多资金，主动增大投资或者向居民派放援助金（比如救济金、消费券甚至直接派放现金）

所以同样是博弈后续出台稳增长政策刺激经济，我觉得基建＞地产。为基建买单的客户是政府（G端），而为地产买单的客户是居民（C端）。居民经过两年多的折腾，即使放开限购，可能也未必有多大的购买消费力了。