暂缓大额投资性支出,世茂股份2022年可售货值290亿元
受疫情影响,在延期20多天后,世茂股份发布了2021年年报。
2021年世茂股份实现营收193.92亿元。从业务板块来看,房地产销售收入依然是营收主力,期间达到173.16亿元,占比近93%,其中商业地产销售收入93.22亿元,住宅销售收入79.94亿元。
此外,租赁和物管收入13.86亿元,细分到房地产租赁、物业管理、酒店服务业务分别为8.63亿元、5.23亿元和1.99亿元。不同于销售业务的下滑,世茂股份租赁和物管业务均呈现上升趋势,其中房地产租赁营收同比增长25.66%,物业管理和酒店服务收入上升13.19%和3.18%。
从盈利能力来看,报告期内世茂股份毛利70.98亿元,虽较去年下降7.5%,但36.6%的毛利率依然处于行业高位,净利润21.35亿元,对应净利率11%,归母净利9.61亿元。
销售方面,2021年世茂股份实现销售额288亿元,其中上半年公司销售势头良好,取得166亿元的合约销售额,同比增长达77%,下半年受政策调控和市场急速下行仅实现销售签约122亿元,相较去年同期下降31%。
投射到区域上,杭甬和城区城市群依然是世茂股份的业绩重镇,去年这两个区域销售额均超70亿元,占据公司业绩近一半。288亿元的销售额里,二线及以上城市的产值贡献超8成。
对照“三道红线”来看,截至去年底,世茂股份在手货币资金88.91亿元,同比下降38.06%,其中非受限现金85.54亿元,现金短债比0.54,剔除预收账款后的资产负债率为63.27%,净负债率60.42%。
这一现金短债比也让市场关注世茂股份的流动性。
实际上,在刚刚过去的2021年,房地产销售骤然遇冷,融资端口几近枯竭,资金链的紧张前所未有,流动性承压是地产行业正在面临的困境。
年报里,世茂股份也花了较大篇幅来介绍公司当前的流动性情况,不同于部分房企的“粉饰”,世茂股份在字里行间显得颇为坦诚。
截至去年底,公司在手货币资金为88.91亿元,其中受限资金3.36亿元,商品房销售监管资金63.69亿元。
与此同时,世茂股份尚有376.3亿元的有息负债待偿,其中一年内到期的有148.73亿元,远大于货币资金。不仅如此,2022年一季度公司实现销售额23亿元,相较去年同期下降59%。
基于此,世茂股份坦言目前面临流动性风险,但其并没有“躺平”,而是据此采取了一系列措施确保到期债务的资金需求。
首先通过销售回款增强自身造血能力,对于已预售项目,多方支持项目按计划实施进度施工,全力保交付;此外还将加大销售推广力度,将去化率作为关键考核指标,争取更多销售回款。
同时控制支出,积极与金融机构和债权人协商,通过借旧还新、展期还款等方式,延缓资金需求;处置部分非核心资产,暂缓大额投资性支出。
公司还将提高管理效率,压缩或延缓现金性成本费用支出。这在年报中已有体现。2021年,世茂股份的营业成本为122.9亿元,相较去年同期减少12.39%。
巨变之下,市场也高度关注行业走向。
世茂股份认为,地产依然是国民经济的支柱产业,但其也表示,去年四季度以来,尽管逆周期修复政策频出,但过去两年组合调控的余波仍对市场环境产生了深远影响,周期复苏效果不及预期风险。
在此背景下,世茂股份对今年公司运营给出了具体指引。
房开业务方面其设定的目标显得较为保守,考虑到疫情、市场等方面因素,全年计划实现合约销售额130亿元,去化率为45%,以此计算,全年推货量近290亿元。
商业板块,世茂股份计划全年实现租赁收入14.2亿元,这也意味着相较今年有所提升。
为了实现这一目标,世茂股份在年报里给出了具体方案:根据项目经营状态分类,优质商业项目和进入稳定经营起的写字楼项目,通过精细化管理和高品质服务,使全年空置率维持在5%以下;受市场环境经营出现波动的项目,则将优化品牌组合和租户结构,通过调整和淘汰低坪效、低贡献的租户,使得出租率提升5%-10%。
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