楼市,零首付来了!
作者:子非鱼
01
在因果轮回这一点上,儒释道三家的理论是相同的。
古代,无论庙堂还是民间,都会将黄河决堤、五岳崩殂等自然灾害视作即将要发生一些不好的大事的预告。同样,会将红光竞天、珍兽现世,视作祥瑞。
这是道家的天人感应,时至今日这种论断已经被视作道家唯心主义的学说,但几千年来的直觉,已经渗透进中国人的基因中,在某个不经意的瞬间,还是会让我们将信将疑。
道家说的天人感应,其实就是佛家的因果,儒家也有相同的论述。比如孔子说过,“积善之家,必有余庆,积不善之家,必有余殃”,这就是儒家中典型的因果论。
所以,苏轼早就说过,儒释道的很多理论,其实是相通的。
在楼市中,也存在着诸多因果。比如,降准、降息、降首付等,这些因一旦种下,那必然会收下房价上涨的果。
2015年那轮牛市,就是最好的验证。那一年,管理层提出了去库存的口号,随之出台了一系列配套政策。
比如降准、降息,比如降低首付比例,三四线城市还直接开启了货币棚改。于是,那一轮楼市从深圳开始,然后击鼓传花,传遍了全国。
以至于,时至如今,当大家听到去库存、降首付的时候,仍会心头一紧。
最近,让人心头更紧的事情来了,有城市已高调亮出了比降首付更大的招,零首付。它便是已经阴跌好久的哈尔滨。
02
目前的哈尔滨房地产市场,降价促销遍地,成交量冰冻,房价下跌。
比如,融创公园壹号开盘价近一万,现在均价七千多,个别楼栋卖的更低。万科金域悦府开盘价一万两千多,现在有房源均价9000至11000元。
融创的另个项目融创·冰雪影都,也推出了一批特价房源,最高优惠16万。而位于道外区的汇龙·玖和琚,近期推出一口价房源,最高直降40万元。
为了吸引购房者,很多楼盘开出了首付分期,甚至零首付的宣传。
根据第一财经记者实地探访,哈尔滨的中介表示,目前可申请低首付的楼盘,有和泓公馆、会展城上城,新松未来ONE,新松璟荟祥府、御湖壹号等,其中个别项目,甚至可以做到变相“零首付”,开发商直接举起“返现”大旗。
从因果关系来看,哈尔滨楼市冒天下之大不韪,个别楼盘开启零首付模式这个果,是其楼市寒冷这个因导致的。而楼市寒冷这个果,则是哈尔滨经济不振、人口流失这个因种下的。
目前,整个东北楼市都处在调整当中,包括哈尔滨、长春、沈阳、大连这四个中心城市。
尤其是哈尔滨。根据统计局公布的10月份数据显示,哈尔滨房价已经跌回3年前,在东北四大中心城市中,跌幅第一。
制图:城市财经;数据:国家统计局
上图是本号根据统计局的数据,梳理出的二手房相较于2020年年初跌幅情况。可以看到,相较于2020年年初二手房下跌的城市有18个,跌幅最小的也有0.5%。
换句话说,这18个城市房价至少是回到了三年前。
这18个城市,东北占了5个,其中牡丹江领跌全国,房价已经回到了14年前(贝壳研究院的论断)。
哈尔滨的二手房,相较于2020年年初,下跌了2.8%。这一跌幅,在全国位居第8,在省会城市中位居第三,在东北中心城市中位居第一。
在之前的文章中,本号曾说过,以上18个跌跌不休的城市,原因无外乎要么资源枯竭,要么人口流失,要么经济不振。要么之前过度依赖货币棚改,而从2019年开始,货币棚改转向,无以支撑,逐渐打回原形。
哈尔滨,就是经济不振、人口流失。
03
这两点,是东北地区共同的痛。
经济方面,曾几何时黑龙江可是位居全国前十的,辽宁更是位居全国第三,仅次于上海、江苏。时至今日,辽宁掉到了第16位,黑龙江第25位,吉林第26位,都吊车尾了。
东北四大城市,沈阳、长春、大连、哈尔滨,改开初期均在全国排名的头部,都是十强阵容中。
现如今,全国城市排名30强内,只有大连仍位居第29位,其余城市掉队了。十年前,沈阳和哈尔滨都在北方十强城市阵容中,如今只剩下大连了。
东北经济下滑的原因较为复杂。如果将复杂的问题简单化,那可以归咎为思维转变慢了一拍。
东北是计划经济时代的扛把子,计划经济贯彻最彻底,且这里聚集了大量的央企国企。当国家要开始走市场经济时,当广东、福建、江苏、浙江等东南沿海地区纷纷走上开放之路时,东北后知后觉。
后来的后来,东北被超越,被甩开,最终沦落至被帮扶。
经济不振带来的结果,便是人口流失。
第七次人口普查数据显示,东北三省过去十年常住人口减少了1099万,其中辽宁减少了115.5万人,吉林减少了338万人,黑龙江减少了646万人,流失最为严重。
此外,东北 36个地级以上城市,过去十年只有沈阳、大连和长春(长春因为2020年吞并了公主岭,增量位居第一,扣除公主岭86.2万,长春过去十年实际增加人口为52.8万)正增长,包括哈尔滨在内的其余33个城市,全部负增长。
制图:城市财经;数据:各省统计局
哈尔滨也因此成为全国唯一一个人口流失的省会城市。
04
经济不振、人口流失,有此因,才有房价跌跌不休的果。
那么关键问题来了,哈尔滨的种下的降价促销、首付分期与零首付救市的因,会带来什么好的果吗?
本号对此,并不乐观,认为很难扭转下跌趋势。
第一,哈尔滨目前的房价虽然下跌了,但其房价仍在万元以上,目前哈尔滨的均价为10724元/平方米,这个价格相对于它的人均可支配收入(城镇39791元、农村19631元),依然高太多。
第二,经济与人口是楼市的基石,尤其是人口。哈尔滨人口不断减少,购买力持续减少,这并不是降低首付、零首付可以解决的。
第三,哈尔滨目前供应远大于需求。数据显示,哈尔滨目前的房屋库存量为1120.64万平方米,去化周期高达31.1个月。
有此三点,哈尔滨这些就是救市措施,根本无法扭转楼市的颓势。
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