房地产销售市场三季度的冷意已经反映到了开发商们的业绩报表上。

10月14日晚间，中交地产向外界透露了三季度的经营状况。公司预计前三季度实现归母净利润0.018亿元，同比下降99.37%。

同时披露的还有一则担保进展公告，公司一口气为8家资产负债率超过70%的子公司提供担保。截至报告期，中交地产对资产负债率超70%的单位担保金额已超过最近一期经审计归母净资产的50%。

结合公司五年四换总裁、频繁高溢价摘地、数次通过非标供应链金融资产证券化业务缓解债务压力、调用项目公司资金等动作来看，中交地产的“困局”已经变得愈发明显。

三个月亏损1.6亿元

中交地产前三季度的归母净利润水平有些令人意外。

从半年报来看，公司上半年的归母净利润为1.62亿元。这意味着7月-9月，其亏损了近1.6亿元，几乎将上半年的利润全部亏完。

交付面积下降所导致的毛利润降低是中交地产归母净利润下跌的因素之一。东方财富Choice数据显示，公司上半年的毛利率为20.49%，较2020年的26.52%下降了6个百分点，净利率也跌至5.48%。

此外，中交地产在解释归母净利润下跌的原因时还提及到了一点，“公司报告期获取新项目的数量及土地储备面积均较大幅度超过以往年度。”

其表示，截至2021年三季度末，公司纳入合并范围项目较上年同期增加较多，且多数项目尚处于前期开发阶段，新项目所需人员增加，导致管理费用增加。

同时，公司预计在报告期内达到预售节点的项目较上年同期增加，因此销售费用也相应增加。

出于对规模的渴求，中交地产近年来在土地市场的表现颇为激进。该公司2020年新增土地30宗，是2019年的两倍。今年上半年，该公司新增土地14宗，与去年同期的13宗基本持平；土地购置总价款286.64亿元，权益价款201.48亿元，较去年的101.39亿元增长98.7%。

三季度以来，公司又多次试图通过增资的方式获得位于郑州、重庆、北京等地的项目。

7月23日，中交地产公告表示，其拟通过旗下全资子公司增资分别持有郑州展腾、重庆铭秉、重庆铭勤、重庆葆和、北京毓秀20%至48.97%股权。

上述项目中，除北京项目为2020年2月“首开+华润+住总+中交”联合体于招拍挂市场拿下、是中交地产关联公司外，剩下4个项目公司都是近期成立。

8月，中交地产全资子公司西北置业拟通过增资方式获取成都睿迩34.98%股权；9月，其全资子公司杭州置业又拟通过增资方式获取滨仁公司35%股权和缤祝公司35%股权……

为入股上述项目，中交地产所付出的代价却不止是增资，其还分别为上述公司提供了财务资助。

以郑州展腾为例，中交地产在获得其33%股权的同时，还提供了不超8.25亿元的财务资助，年利率不超4.75%，期限不超36个月；提供给重庆铭秉的财务资助则不超3.53亿元，年利率不超过9%；重庆葆和不超12亿元，年利率为当期LPR上浮20%；缤祝公司合计约3.31亿元……

资金承压

频繁大手笔对外资助的中交地产实际上并不富裕。

今年以来，该公司频繁通过内部高息借款，反担保发债等方式缓解资金压力。

今年1月，中交地产称，为加快资金周转拟与东亚银行开展再保理业务合作，交易标的便是应付账款，融资规模为4亿元；6月，其又表示计划与平安理财、百年资管开展非标供应链金融资产证券化业务，合计融资不超30亿元；同月，中交地产宣布计划发行不超12亿元的公司债券，由地产集团控股股东提供连带责任保证担保，中交地产则为其提供反担保。

此外，公司还数次调用项目公司富余资金、向母公司新增借款额度。

亿翰智库数据显示，上半年，中交地产有息负债规模已经增至572.7亿元，2020年末该数值为379.3亿元。公司净负债率较2020年的204.8%增至234.8%，剔除预收账款后的资产负债率为83.6%，现金短债比1.16，踩中两道“红线”。

公司经营活动产生的现金流量净额亦不算好看。截至6月末，公司经营活动现金流量净额为-115.7亿元，2018年至2020年则分别为58亿元、-48.3亿元、-187.4亿元。

上半年，公司营收同比下跌17.54%至49.49亿元，扣非后归母净利润由去年同期的-0.67亿元降至-3.52亿元。这意味着，中交地产上半年的利润多由变卖资产而来。今年5月，越秀斥资2.4亿元拿下了中交地产旗下武汉项目49%的股权；4月，其将中交花创（绍兴）置业2%股权摆上货架。

这一动作在下半年仍在持续。

9月27日，据北京产权交易所披露，中交地产旗下公司拟挂牌转让慈溪港城置业50%股权、厦门中泓地产2%股权。信息显示，慈溪港城置业有一块面积约10.02万平方米的地块，交地时间为2020年10月，约定2021年10月开工；厦门中泓地产为厦门市翔安区2020XP09地块的项目公司，该地块为2020年8月由深圳中交联合体共同竞得，拿地价38.5亿元。