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房地产行业是重资金行业，具有典型的高杠杆特性。

高杠杆属性背后是高负债与存续经营并重，受政策调控和融资监管的影响，房企负债现状、高负债背后的深层逻辑发生变化，分化趋势日渐明显，房企大规模扩张、持续高强度投资的战略逐渐缩弱。

房企经营过程必然会对资金产生需求，资金的来源和用途也是十分值得关注的，从行业的视角来看，拿地和建筑施工等阶段需要大量的资金投入，外部资金则成了房企最主要的资金来源，房企外部资金多用于土地投资，扩充土地储备。

从政府对房地产行业的态度来看，有“房住不炒”、“集中管理”、“融资监管”、“金融限贷”等众多地产政策，倡导房地产行业加快由金融推动的资本型行业转型为产品推动的制造型行业。

行业周期也会对土地市场产生一定影响，随着地产行业不断下行，市场持续低迷，房企投资更加谨慎，房企销债比下滑，土地成交更是进入低位市场，土地流拍常态化。可研智库以往研究文章（参见《TOP30房企研究：中国恒大8355亿有息负债规模断崖式第一》一文）中曾提及，2020年30强房企销债比行业均值为1.8。

土地储备是房企的“粮仓”，土地投资也是房企经营中的关键一环。

房企拿地出现分化，土地市场遇冷，政策所引导的土地市场是首先稳定土地出让金价格，进而稳定房价及预期。对房企来说，新的土地招拍规则多变，拿地难度上升，不得不转变土地市场拿地策略。头部的房企土储优渥，业绩较好，规模优势明显，随着楼市调控收紧，拿地策略动作不断，如拿地以补充土储为主，对土储的质量、地理位置、人口规模等要求更严格。

本文就此对30强房企的净负债率、负债货值比情况作了分析。

01

净负债率：警惕债务危机，中国恒大超150%

房地产行业作为“现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛”，行业特点便是负债远高于自有资金规模。

净负债率衡量的房企负债规模与资产规模的比值，净负债率越大则说明房企用于资产偿还的比例越高，偿债压力较大；反之，则说明房企持有的资产自有属性更高，资产保值性越强，房企偿债压力较小。计算公式为：净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益。

从数据表现情况来看，TOP30房企净负债率前三的房企分别为，中国恒大、绿地集团、祥生集团，净负债相对较高，中国恒大更是以152.9%的净负债率位居排行榜第一。其中，有5家房企净负债率超过了100%。

阳光城、滨江集团、融信集团、金科集团等多家房企净负债率均超过了70%，伴随“三道红线”严监管模式推行，房企在财务风控、负债管制等方面压力逐渐加大。

30强房企净负债率中位值为63.9%，落在净负债率中位值下方的房企主要有，金地集团、保利发展、碧桂园、中国金茂、世茂集团等14家房企，华润置地、招商蛇口、万科地产净负债率均低于30%，财务杠杆、偿债风险极小。

个别房企出现债务危机，是房地产行业长期高杠杆、高负债模式下蕴藏风险的集中体现。要隐藏负债有作弊的空间，关键是能否如期降低有息负债规模，经营常态化发展。如建发集团将股东贷款95亿负债端转为永续债，划入权益类项目，带动净负债率下降102个百分点。当外部融资渠道被限制，房企也可改善运营方式，通过促进销售回款等内生渠道来缓解债务压力。

02

负债货值比：拿地谨慎，12家房企超0.55

从数据情况来看，负债货值比前三名的房企分别为中国恒大、万科地产、华润置地，值分别为1.45、0.81、0.77。在样本统计中，行业负债货值比均值为0.55。

负债货值比是负债总额与企业土储货值的比值，反映出单位土储货值中负债资金的比例，值越小说明房企单位货值中使用的外部资金越小，房企负债投资土储的力度越小，值越大说明房企负债投资土储的力度越大。计算公式为：负债货值比=总负债/（货值*去化比率）。

考虑去化周期，假设土储货值能够完全出售，去化比率为100%，则30 强房企的负债货值比的均值为0.55。说明理想情况下，房企取得单位货值，将使用0.55 单位的外部资金，本文给出了去化比率100%和60%两种情况。

其后第五名至第十名分别为金科集团、富力地产、龙湖集团、招商蛇口、绿地集团、中南置地，负债货值比为分布在0.55~0.64之间，高于行业平均值。

负债货值比低于行业平均值的有祥生集团、阳光城、滨江集团、中梁控股、绿城中国、等18家房企，占比约为60%。

在城市投资上，重点布局二线城市的房企短期利好，不用过度担心土储资源的匮乏，重点布局一线或三四线城市的房企重点考虑调整投资结构，避免受市场影响。

“三道红线两监管”政策的发布使得房企融资环境更加收紧，房企新增土储、新增货值严格受到销售回款率等指标的限制。负债结构较好房企，在严监管趋势下成了土地市场交易最大的受益者。多数城市土地出让金仍然是政府财政收入的主要来源，能有效助推当地城镇化建设。

在房企层面，当前许多房企采用以销定投的策略，土地需求存续比最多控制3年左右，随着货值的消耗，必然需要新增土储，土地需求短期内或许降低，但长期内依然不变。如龙光集团坚持投资谨慎，保持规模利润同增长，投资总额要控制在销售额比例的50%；招商蛇口坚持把销售目标的50%作为拿地预算，以“一城一策、以销定投”的模式执行拿地方案，针对销售情况、回款情况比较好的城市，会有更大的拿地倾向性，增加土储规模。

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