作者/时与

3月18日盘后，碧桂园服务公布2019年全年业绩。这是一份喜忧参半的财报，喜的是2019年超预期的管理规模、收入和净利增长，忧的是2020年以来面临的疫情危机。

3月19日，在大盘疲弱的背景下，碧桂园服务股价也出现波动，早盘一度下跌超4%，收盘涨2%。

一、2019年保持高增长

作为当前已上市物业的绝对龙头，碧桂园服务在2019年取得了不俗的业绩。

1、管理规模大增、推动营收高增长

2019年，碧桂园服务的营业收入达到96.4亿元，同比增长106.3%，增速翻倍有余。

主要原因在于管理规模的高速增长。首先，正常的收费管理物业面积由2018年底的181.5百万平方米，增长至276.1百万平方米，同比增长52.1%，增速创新高。

其次，2019年「三供一业」分部并表之后，带来增量的收费管理面积，贡献营收。

已实现接管物业管理项目的收费管理面积约为84.9百万平方米，年内产生收入约为人民币5.3亿元；

已实现接管的供热业务的收费管理面积约为40.8百万 平方米，年内产生收入约为人民币9.9亿元。

（注：「三供一业」分部主要承接央企的改革物业管理及增值服务，2019年并表。）

同时，2019年碧桂园服务的合同管理面积继续增长至684.7百万平方米，增长率35.6%，相对有所下滑。但合同管理面积/收费管理面积的比仍然维持在2.5的高位，保证了未来几年的业绩增长。而三供一业也将继续增加管理面积。

2、「三供一业」的特殊性拉低利润率

2019年，碧桂园服务的归属母公司净利润为16.7亿元，同比增长81.0%，增速较2018年有所下滑。

主要原因在于业务结构发生变化。分业务来看，2019年碧桂园服务的物业管理服务收入58.2亿元，占收入比从去年73.7%下降到60.3%。社区增值服务收入8.7亿元，占收入比从8.9%增长至9.0%；非业主增值服务收入14.2亿元，占收入从16.9%下降至14.7%。三供一业分部贡献收入15.1亿元，占营收比重15.7%。

1）三供一业分部利润率极低。

2019年，三供一业分部并表，贡献收入15.7%。然而该分部主要承接国企小区的物业管理及相关服务，相关物业普遍存在成立时间早、物业收费低、社区设备老旧等特点，业务的利润率维持低位，当前仅能做到保本固收。

不过，该业务有助于碧桂园服务实现第三方管理面积扩张，后续可能展开的增值服务有业绩空间。

2）物业管理服务中，独立第三方占比提升，或影响利润率。

2019年，物业管理服务58.2亿元营收中，独立第三方贡献14.7亿，占比25.2%，相比2018年11.4%大幅增加。根据年报，2019年物业管理服务毛利率为30.2%，较2018年下降1.7%。

二、疫情之下的危与机

进入2020年，新冠疫情的爆发对社会经济造成了巨大影响。于碧桂园服务而言，短期会出现不可避免的业务折损，长期则增加不少机会。

1、目前为止收入降6成

抗议期间，碧桂园服务的部分业务受影响无法展开，包括入户的增值服务以及二手楼交易等资产打理服务等。同时，由于防疫需求，超出预算的费用支出金额较大。

总经理李长江在业绩会中提到，从经济成本的角度，疫情带来的影响是有的，收入同往年相比下降6成左右。在资产打理方面，比如像二手楼交易方面的影响非常大，导致交易量级很小，同往年同期相比下降应该是90%多。

同时，李长江提到，碧桂园服务平均每一天用的口罩的量超过10万个，在10到12万之间，用的防护服超过1万件，用于消毒的量超过50吨。如果算金额的话，每一天防疫开支折合成人民币应该在50万元往上。

总的来说，资产管理类的业务需求只会延后而不至于完全消失；而入户服务等业务的损失则是不可挽回的。至于防疫支出，更多是作为物业公司在品牌以及客户关系层面的投入。

2、社区团购等增值服务黏性变大

不过，长期而言，疫情对于物业公司的整体运作是一个机遇。1）物管服务行业被社会、政府所重视，曝光度、存在感较以往有明显提升；2）优质物业服务更能让业主得到直观体会，增强业主对于物业公司的信任感和对优质物业的诉求，对于后续物业费的收缴率有一定的正面影响。

此外，碧桂园管理层在业绩会中提到，在疫情期间、非常多的业主对物业公司提供的服务产生更多认知以及更多依赖。比如在社区团购这一项服务中，今年1、2月份，碧桂园服务社区团购业务比去年大概有接近3倍的增长。

3、收购机会

此外，疫情也给碧桂园服务这样的龙头物业公司带来了更多的收并购机会。总经理李长江表示：特别是最近疫情期间市场的反应，我们感觉收并购机会好像比往年来得更早一些、更多一些。

截至2019年12月31日，碧桂园服务的银行存款及现金总额约为69.3亿元，足够作为并购储备资金。

总结：

总体而言，碧桂园服务交出了一份优秀的2019年答卷；但在2020年全球疫情严重的前提下，短期内的收入出现明显下降，费用支出也显著上升。但长期来看，业绩不会受到影响，且增加了增值服务以及公司收并购的机会。

编辑/Sylvie

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