区域楼市观察｜长三角&珠三角篇

2026年，中国房地产市场步入调整的第六个年头。年初以来，政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，1月多项需求端与融资端政策落地，提振市场信心。整体来看，房地产已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段。作为“十五五”开局之年，2026年政策靠前发力基调明确，预计市场筑底与分化态势仍将延续。

新春探访，见微知著。近期，中指研究院各地分析师以“新春楼市观察”为主题，通过对各地市场量价走势的分析，研判市场发展趋势，形成区域市场系列报告。本文为长三角&珠三角篇。

上海：开年楼市政策加力，新春行情有望呈现“结构性回暖”

上海自去年8月25日楼市新政出台以来，相关政策效应持续显现，为市场需求释放提供支撑。2026年2月初，浦东新区、静安区、徐汇区三区正式试点启动二手房收购用于保障性租赁住房，此举有助于打通“以旧换新”的置换链条，进一步激活市场流动性。2月25日，上海发布楼市“沪七条”，住房限购再松绑，非本市户籍缴纳社保或个税满一年即可全市购房。

结合2026年1月最新数据与春节期间市场动态来看，市场信心正逐步修复，购房者入市意愿有所增强，但区域分化、项目分化的特征依然显著，市场整体有望呈现“量价趋稳、结构回暖”的春季行情。

政策利好持续释放，住房供给结构与品质不断优化提升。2025年以来，上海从供需两端同步发力。供给端，一方面取消土地出让中小户型指标限制，另一方面对高品质住宅项目给予容积率奖励，着力提升住房供给质量；需求端，下半年密集出台调控举措，涵盖优化限购、调整公积金贷款、下调二套房贷款利率、减免房产税等，多措并举推动合理住房需求释放。系列政策利好效应已于2025年四季度逐步显现。进入2026年年初，浦东、静安、徐汇三区率先试点政府收购存量“老破小”房源，定向激活住房置换链条，助力新建商品住宅去库存，同时开年“沪七条”发布，继续优化住房限购及公积金贷款政策，也有助于市场需求进一步释放。

二手房市场延续2025年四季度回暖态势。2026年1月，上海二手商品住宅网签成交20105套，创下近8个月来的新高，也是自2022年以来同期成交量的峰值。春节期间，政策效应持续显现，据相关中介机构区域负责人介绍，节前一周日均成交近600套，虽受假期因素影响，带看量不及节前高峰，但客户心态正发生变化，主动询价、愿意坐下来谈的购房者明显增多。

新房“春节不打烊”，部分项目营销力度加大。春节期间，多家房企推出“新春购房节”活动，主要包括特价房让利、折扣优惠、赠送物业费或车位使用权等形式。如，保利上海项目推出“赢春计划”，推出“六重礼遇”、总经理特价房及3%限时优惠等专属优惠包。与此同时，线上营销成为重要补充，多家房企及中介机构推出直播讲盘等活动,实现“春节不打烊”。

从区域表现看，外环外性价比突出的刚需项目表现优于预期。以宝山、闵行、浦东外环沿线为例，总价400万左右的房源看房量较为集中。据某国企上海项目营销负责人透露，“春节期间项目日均到访量维持在15组左右，比预期高了不少，成交转化率也好于去年”。相比之下，核心区域高端项目多以自然到访为主，成交周期相对较长，但价格保持坚挺。

二手房挂牌量趋稳，学区房、地铁房热度不减。受春节假期影响，二手房带看量环比有所下降，同时新增挂牌量较去年春假期间下降明显。值得注意的是，上海二手房挂牌量已连续3个月下降，2026年1月降至9.4万套，较2025年12月减少6675套，业主心态趋于平稳。从结构上看，优质房源依然具备较强韧性。教育资源优越的学区房、交通便利的地铁房关注度持续较高，议价空间收窄，部分稀缺户型价格甚至出现小幅回温迹象。据中介门店反馈，节前成交房源中，学区属性与改善属性占比最高。某经纪人表示，“现在的买家很理性，既要看学区也要看居住品质，老破小的关注度在下降，次新房、电梯房更受欢迎。”门店带看数据也印证了这一趋势，诚意客户占比明显上升。

整体来看，市场信心呈现温和修复态势，展望2026年，政策优化带动下，上海房地产市场或将呈现“量稳价稳、结构性回暖”的行情。但项目分化仍将延续：地段、配套、品质俱佳的优质房源更受青睐，缺乏核心竞争力的边缘项目与老旧房源去化压力依然较大。

杭州：分化加剧下的改善主场

经历2025年“量缩价涨”的结构性调整后，杭州楼市已告别普涨阶段，进入由改善型需求主导、价值标准全面重构的新周期。

1、市场驱动力正从“焦虑上车”转向“理性改善”

当前市场的根本变化，是需求逻辑的彻底切换：曾经由投资预期与刚需“上车”焦虑驱动的购买力逐渐退潮，取而代之的是基于家庭生命周期进阶的真实改善型需求。一位在滨江区工作的85后购房者表达了许多同龄人的心声：“我们不是不买房，而是不想将就着买。第一套房子太小了，现在换房，学区、社区环境和户型空间是底线，宁可多观望两年，也要找到满意的。”这种“不将就”的心态重塑了市场。二手房数据显示，四房及以上户型的成交占比在五年内增长近两倍，而两房小户型的市场份额显著萎缩。支付逻辑也随之保守：银行信贷经理反馈，当前按揭客户普遍主动提高首付至五成以上，月供控制在家庭收入一半以内，优先选择固定利率，反映出对未来收入预期的谨慎态度。

2、市场结构分层，高端与大众市场加速分化

需求端日趋理性，直接推动市场分层格局愈发清晰。高端市场的独立逻辑：总价千万以上的住宅市场自成体系。对于高净值人群来说，买房更像配置资产。核心地段的稀缺产品，抗跌性和长期价值更明确，它和普通住宅几乎是两种商品。这种认知支撑该细分市场2025年成交额同比激增63.4%。二手房成为基本盘与价格锚：2025年，杭州二手房交易量占全市住宅总成交套数的比例已达69.3%。市场遵循“以价换量”的法则，一位主做未来科技城板块的中介说：“现在是买方市场，但诚意卖的房东只要价格到位，成交也快。我们的主要工作就是在买卖双方的心理价位之间‘磨’，通常成交价要比挂牌价低10%-15%。”

3、产品价值迎来重估，品质逐步超越地段，供应端加速向优质赛道聚焦

市场的深度分化，倒逼房产价值标尺被重新校准——不同客群对“好房子”的定义正在分野，但共识是品质正在取代地段成为核心变量。

“老破小”价值回归理性：一位从市中心“老破小”换房到城东新城的改善型买家坦言：“以前觉得市中心的位置是金不换，但现在觉得每天住的舒服更重要。老房子没电梯、没物业、停车难，同样是500万预算，我宁可买在这里住一套好房子”。这种“用距离置换品质”的心态日益普遍。缺乏优质物业、现代设计及良好社区环境的存量老旧住房，即便位于传统核心区，其流动性也急剧下降。市场正从“为地段付费”转向“为品质付费”。

新房市场“头部效应”凸显：有限的购买力高度集中于少数优质项目。2026年1月，成交金额排名前十的新房项目，其销售额合计占据了全市总额的46%。当前能摇号的项目，要么价格倒挂明显，要么产品力击中改善痛点。

需求端的变化也推动供应逻辑重塑：2025年下半年以来杭州土拍低温运行，但主城低密改善地块依旧能以较高溢价成交。一位本土房企投资负责人道出了行业共识：“我们现在的策略是零失误。宁可不去拿地，也绝不拿错地。资金只敢投向那些配套成熟、有明确高支付力客群的核心地块。”这意味着未来新房供应将愈发向改善型产品集中，而缺乏地段和产品双重优势的中间项目，只能靠渠道和降价艰难去化。

上述趋势在2026年春节期间得到集中体现。假期杭州楼市呈现鲜明的“休憩期”特征：节前一周（2.9-2.14）仅5个项目取证，新增231套房源，但奥体保利·天珺、闻堰低密盘鸣涛里等高改项目仍选择“抢跑”；春节长假（2.15-2.23）则进入成交真空，新房仅成交25套、二手房3套，无集中新开盘。然而，各大房企售楼处普遍“不打烊”，绿城、招商、建发等品牌通过年味市集、业主私宴等活动积极蓄客，为节后超50盘的集中上市做准备。这种“供应端结构性发力、营销端积极蓄力、成交端暂时休整”的局面，恰恰印证了市场的核心矛盾已从“买不买”转向“买什么”——有限的购买力正高度聚焦于少数优质改善项目，而普通楼盘只能依靠渠道和价格争取份额。

展望后市，杭州楼市将长期处于“总量盘整、结构分化”的新常态。对于开发商，生存之道在于极致的产品力；对于购房者，决策需立足真实居住需求，以及对房产长期居住价值与资源稀缺性的理性判断，而元宵节后的集中开盘潮，或将成为检验这一新周期的首块试金石。

宁波：“四代宅”集中上市，改善之争逾盛

2025年，宁波市六区全年仅成交16宗涉宅用地（含综合用地），其中14宗可规划为“四代宅”或者墅类产品。今年春节期间，市场在售的“四代宅”项目共4个，成为支撑市场热度与成交规模的主力。

新盘“抢跑”入市，高端改善领衔。在2026年春节之前的1月底至2月初，宁波楼市迎来一波开盘小高潮。其中最受关注的是位于东部新城明湖板块的明湖之心·半岛，项目主打256-662㎡大平层产品，1月21日首开即卖超21.3亿元。此外，海曙的建发瑞云府和江北的姚江润园两个“四代宅”项目也纷纷加推，凭借优异的产品力吸引了大量改善型客户。

春节假期内纯新盘“断供”，市场以存量续销为主。春节期间，宁波新房市场无纯新盘入市，节前已入市项目凭借充足货源与春节专属优惠（特定户型价格直降、返乡置业补贴等），有效维持市场热度，其中“第四代住宅”成为市场主力。建发・瑞云春节六天来访超 500 组，表现亮眼；绿城・凤栖雲庐推出多重新春置业礼包，持续吸引高端改善客群，充分体现优质产品在假期市场的强劲韧性。

四代宅主导市场，拉动均价结构性上涨。2026年1月以来，宁波主城六区整体商品房成交规模虽然有所走低，但成交均价较12月有所提升，这背后是改善型需求的支撑。建发·瑞云、保亿·姚江润园和绿城·凤栖雲庐三个“四代宅”项目累计成交金额占当月总成交金额的50.5%，并动了整体均价结构性上涨。

刚需、刚改市场同样迎来结构性机遇，核心地段项目热度较高。在“四代宅”主导的改善市场之外，刚需与刚改赛道也涌现出明确的点状机遇，核心地段的高性价比项目成为假期另一大流量聚集地。尚未开盘的老江东划船未来社区商品房项目——中能建・东宸誉府虽尚未开盘，春节期间日均到访量已达40-50组，关注度持续走高。项目凭借地段优势、未来社区配套以及高实用率，精准对接了刚改群体“一步到位”的需求，同时依托“原拆原建”背景，凝聚了地缘客群与外溢刚需的双重支撑。

2026年是宁波“好房子”集中落地的一年。江山万里、万科等品牌房企纷纷推出“四代宅”产品，聚焦空中庭院、高得房率、智能家居等品质亮点。购房者需求正从“有没有”向“好不好”加速转变，无论是高端改善的产品力角逐，还是刚需刚改的地段机遇挖掘，精准匹配需求已成为项目去化的关键。

温州：返乡置业驱动“春节档”，结构性分化持续深化

2026年春节期间，在促销政策与返乡置业潮的双重推动下，温州新房市场迎来一波“春节档”行情。成交端，返乡群体成为购房主力，核心城区及改善型产品表现出较高热度。然而，板块冷热不均、购房者观望情绪犹存等问题依然突出，市场整体仍处于政策托底背景下的温和复苏通道。

促销活动叠加返乡潮，有效激活置业需求。2月5日至9日，温州市住建局联合相关部门举办“2026品质生活年味节暨‘好房子’展销会”，组织主流房企集中展示优质项目，并配套推出购房补贴、特价房源、车位赠送等多重激励措施，有效撬动潜在购房需求。作为典型的侨乡和民营经济重镇，温州拥有大量在外经商、务工人口，春节集中返温形成强劲的返乡置业动能。从展销会现场上看，活动期间返温人群的购房意愿显著释放，市场热度阶段性回升。

需求分化态势显著，核心区改善盘领跑市场。滨江CBD、中央绿轴等城市核心板块的新盘到访量与认购率显著高于外围区域，区域间冷热分化进一步加剧。高净值返乡客群对高端改善型产品表现出强烈偏好——七都板块的玉瓯源院墅、龙湾的江山云庐低密社区、滨江板块的天曜序等项目备受关注。其中，天曜序于除夕当日限量加推18套千万级叠墅，开盘即告售罄，充分印证了优质资产在当前温州市场中的稀缺性与吸引力。

结构性重塑加速，库存压力制约整体复苏。市场分化背后，是温州楼市深层次的结构性调整。2025年，商品住宅在全市新房成交中的占比已降至60%以下，安置房、人才房等政策性住房持续挤压市场化商品房空间；与此同时，二手房市场规模不断扩大，进一步分流刚需与改善需求。新房市场内部亦加速分层：核心城区凭借地段价值、产品力与成熟配套保持较高热度，而远郊板块库存压力较大。截至2026年初，全市商品住宅（不含保障房）库存去化周期已达31.2个月。在此背景下，房企策略趋于理性，普遍采取“精准推盘、少量加推”模式，如天曜序的限量发售，正是对市场需求变化的主动适应。

整体来看，2026年春节行情具有明显的季节性特征。随着促销政策延续至一季度，叠加返乡置业需求的惯性释放，温州新房市场有望实现“开门红”。但也需看到，二手房挂牌增加、板块分化加剧、购买力修复缓慢等结构性矛盾尚未根本缓解。未来市场能否实现可持续复苏，将取决于三大关键因素：一是政策支持的连续性与精准度；二是房企在产品力、服务力上的持续升级；三是居民收入预期与购房信心的实质性修复。

南京：人才购房新政降低购房门槛，现房与高品质项目更受青睐

政策红利加码，105个楼盘春节“不打烊”。2026年春节假期，南京市房产局牵头推出新春置业“十重好礼”，组织全市105个在售新建商品住房项目售楼处“春节不打烊”。各楼盘推出新春专属认购礼包、限时特惠房源、到访送红包、签约砸金蛋赢家电、赠送年夜饭餐券等系列活动。部分售楼处还举办新春游园会、非遗手工沙龙、舞狮表演等民俗文化活动，将营销中心打造为春节打卡地。

人才购房政策有效降低购房门槛。2026年1月，南京发布“青年人才房票”政策，大专、本科、硕士、博士可分别享受不低于3万元、6万元、10万元、15万元的购房补贴，公积金贷款额度同步翻倍，单人最高160万元，家庭最高200万元。以江北新区为例，政策叠加后，一位博士人才累计最高可获35.2万元房票。销售人员反馈，春节期间到访客户中，超过一半符合人才房票资格，补贴相当于打了九几折，有效降低了安家门槛。

南京新房市场的购房需求，主要来源于人才置业与改善置业。一是受人才政策吸引的高学历青年群体。他们多就职于软件谷、金融城等产业板块，对通勤效率和居住品质有较高要求，是近郊品质楼盘的主力客群。二是本地改善型家庭。在“卖旧买新”个税退税等政策支持下，本地改善需求持续释放，主导了核心区市场。这类客群预算充足，购房决策更为理性，重点关注地段稀缺性、产品力（如科技住宅、智慧社区）及教育资源。

改善户型主导，现房与高品质项目更受青睐。产品层面，市场已全面进入“改善时代”。120-160平方米的三房、四房户型成为主流，尤其注重客厅的尺度感与功能性，以满足家庭聚会和多元生活场景。同时，购房者因对交付安全的担忧，更倾向购买现房或准现房。在品质上，配备“六恒系统”（恒温、恒湿等）的科技住宅、拥有泛会所和优质物业服务的社区，以及由绿城、金基等口碑房企开发的项目，受到市场高度青睐。

展望2026年，南京新房市场或将呈现板块分化、品质优先的特征，核心板块、优质房企与高产品力项目更具竞争力，整体市场有望在平稳中逐步修复。

深圳：深港融合带动港客置业升温，“小阳春”行情可期

春节假期期间，深圳超30个新房项目推出"春节不打烊"促销，涵盖88折大额折扣、最高12万元购房补贴、房款直减、物业费赠送、品牌家电礼包等多元福利。金地环湾城、前海宸湾、御和府等热门项目进一步叠加折上折、现房特惠、家具券等专属权益，同步开通VR看房、直播带看等线上服务，并针对留深市民、港籍置业客群定制差异化优惠方案，整体优惠力度较大。同时深港跨境交通便利化带动港客置业升温，"北上"购房成为香港同胞新选择，春节期间口岸客流维持高位，前海、福田口岸沿线的前海宸湾、深铁睿筑等项目港客咨询量明显提升。

从购房群体来看，当前深圳客户购房动机普遍回归居住属性。其中返乡务工人员（制造业、服务业）主要关注龙岗、坪山300万以内两居产品，核心诉求为总价低、通勤便利及公立教育配套，对月供压力敏感度较高；返深白领（高新产业）判断价格已处合理区间，置业更加关注地铁通勤与物业品质，购买承受力较强。

产品选择上，精装交付已成为市场主流配置。价格对比上，同地段新房价格普遍高于二手房，部分客户受总价约束，更倾向于二手房，新房市场则优先考虑央国企现房或准现房项目。

2026年春节深圳楼市分化特征依然明显，核心区抗跌性较强，远郊区则更多依赖促销去库存。短期来看，随着假期结束，在促销持续发力、低利率环境托底及深港融合深化的多重支撑下，前期积累的意向成交有望集中转化为网签，深圳楼市"小阳春"行情可期。

广州：筑底盘整显韧性，改善需求稳步释放

近年来，广州依托人口持续净流入形成坚实的需求支撑，房地产市场运行相对平稳。2025年，随着全面取消限购、限售等政策效应持续显效，房票安置等举措加速落地，叠加多个改善型项目的热销带动，全年房地产市场供求趋于稳定。数据显示，广州全年一二手住宅总成交面积合计1702万㎡，同比微降0.8%，市场整体运行平稳。当前，广州楼市呈现“总量趋稳、结构分化”的格局，处于“筑底”与“重构”并行阶段。

区域与产品分化显著，改善需求持续释放。近年来，随着需求结构调整深化，购房者置业逻辑已从单纯“有房住”转向“住好房”，广州楼市正迈入“品质与服务”驱动的新阶段。在此背景下，改善型、高品质住房需求占比显著提高，“好房子”成为市场供应主流。同时，为精准匹配需求端的变化，政府在土地供应方面同步向中心区域倾斜，2022年以来广州中心六区涉宅用地供应宗数占比已连续超五成，带动新建商品房供应向改善型、大户型、绿色智能住宅加速转型。成交端，中心城区成交占比由2021年的36.5%提升至2025年的43.8%。在产品层面，随着改善型需求稳步释放，120㎡以上改善户型成交占比也从2021年的23.5%上升至2025年的27.6%。

春节期间，外地看房客明显增加。各大开发商纷纷推出“春节不打烊”活动，优惠措施多样且诚意较足。包括一口价特惠房源、到访好礼、买房送家电礼包、送旅游基金、成交折扣等优惠措施，吸引了不少外地看房客到访。通过实地调研了解到，不少项目到访的外地看房客有明显增加，其中有不少为外地返穗的置业客，也有探亲访友顺便了解本地优质楼盘的外地客，春节期间，看房客户多为改善置业客户群体，且整体意向度较高。

展望2026年，广州房地产市场将延续“筑底回稳”趋势。一方面，持续宽松的政策环境与较低的置业成本，叠加改善性需求、改造安置等多元化需求的有序释放，将为市场注入坚实动力，推动整体成交逐步企稳。另一方面，市场分化格局将持续，中心城区核心地段的优质改善型项目凭借稀缺价值及成熟配套获市场青睐，近郊潜力区依托地铁通勤及产业导入吸引刚需及刚改需求释放，而外围区域则受制于库存高企仍面临一定的去化压力。与此同时，在广州建筑新规与“好房子”建设指引的推动下，新房市场正加速向“产品力驱动”转型，高实用率、优配套、低密度的品质项目，正成为市场供应与成交的主流。

福建福清：政策托底显效，需求分化下的理性复苏

春节假期期间，福清楼市整体延续理性复苏态势，呈现“量稳价微调、促销加码、预期分化”特征。近三年，福清楼市经历“调整回落—企稳回升”，2023年成交同比下滑18%，2024年回升至158万平方米、同比增长12%，2025年保持平稳。当前价格回归至2020年水平，但库存去化仍承压，整体去化周期26.4个月。

关于2026年房价预期，本地人普遍认为房价将保持平稳。春节期间，房企促销明显加码，以9.2-9.5折为主，叠加政府与企业双重补贴、首付分期等政策，核心板块来访及成交较平时增长50%、30%，但外围板块表现较平淡。

购房客群方面，居住属性回归，主力客群切换。近三年，福清购房主力以“居住主导”，并从“本地刚需为主”演变为“返乡置业+本地改善”双轮驱动，两者合计占比超80%。同时需求偏好分化明显，主流成交面积段集中在80-144㎡、总价80-150万元，其中刚需侧重性价比、通勤与学区，返乡白领看重品质与保值，改善客群关注产品力与物业。

托底效应作用显现，精准支持仍待加强。近三年，福清相继出台购房补贴、利率下调、公积金放松等政策，整体成效显著，但政策效果区域分化，外围板块因库存高、人口导入不足，效果有限。另外受访者普遍期待政策加力，购房者希望进一步降利率、扩补贴、减税费。

整体来看，2026年，福清楼市预计将延续理性复苏态势，但需求分化将进一步加剧，改善需求逐步主导市场，外围板块仍面临调整压力。