中资美元债|地产二级市场半月报

久期财经讯，2月3日，本网站对中资地产美元债近半个月(1月16日至1月31日)的二级市场走势进行了分析。

1月下旬，中资地产美元债二级市场整体延续上行趋势，投资级地产债基本稳定，高-收益级显著回暖。值得注意的是，据中指院数据显示，1月百强房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9%。其中，保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国稳居前四，头部央国企的市场地位依旧稳固，也是当月仅有的三家销售额超百亿房企中的核心成员。

投资级基本稳定，高-收益级显著回暖

如下图所示，1月下半月，中资地产美元债投资级地产债基本稳定。

春节前，多家投资级房企启动境外债发行。领展房产基金发行10年期6亿美元债，息票率4.875%，其旗下境外债价格基本维持在100美元左右的高位;越秀地产发行17.35亿元人民币绿色债券，息票率3.40%，该公司2025年经营性现金流实现净流入超100亿元，“三道红线”维持“绿档”，其债券YUEXIU 3.8 01/20/31收益率下行近14个基点，当前估值位于约90美元的高位。

此外，中海集团旗下中国海外宏洋集团发行13亿元人民币债券，息票率为3.20%，目前该公司仅存续该笔境外债;同为中海集团旗下的中国海外发展，其境外债表现亦保持稳定，债券CHIOLI 5.35 11/15/42与CHIOLI 6.45 06/11/34收益率均上行超过10个基点，估值均稳定在105美元以上的高位。

另外，据媒体报道，新鸿基地产正寻求至少50亿港元(约6.4亿美元)的五年期银团贷款，可能根据银行的反应增加贷款额度。

1月下旬，高-收益与无评级地产债券显著回暖，部分房企持续推进重组及融资事宜并取得积极进展。

万科企业债务化解取得重大突破，“22万科 MTN004”“22万科 MTN005” 两只合计57亿元中期票据，展期议案3均获通过。加之此前余额11亿元的“21万科02” 债券展期方案落地，据此，万科三只合计68亿元债券展期成功，暂时解除违约危机。根据协议，万科需在1月底前筹集约28.71亿元用于支付3笔展期的首付兑付款。与此同时，第一大股东深铁集团向其提供不超过23.6亿元借款，专项用于偿还公司公开市场债券本金与利息，为此次债券兑付提供了资金支持，目前累计向万科提供借款规模已超300亿元。

值得关注的是，万科发布2025年业绩预告，公告显示，预计归属于上市公司股东的净亏损约820亿元，销售业绩持续承压。然而，境内债券展期落地显著提振市场情绪，推动其存续美元债价格明显回暖，VNKRLE 3.5 11/12/29、VNKRLE 3.975 11/09/27涨幅分别超25%和35%，最新报价回升至约31美元;其A/H股则仍在横盘震荡中。此外，万科就与万达商业合作的长春国际影都项目所涉诉讼进展作出说明，称已依法查封冻结万达集团股权资产，法拍变现存在不确定性，预计对公司不会造成重大影响。

另外，路劲披露境外债重组初步方案及最新进展，公司提出的"新选计划"和"路劲计划"拟通过出售印尼收费公路项目股权、折价现金要约、债转股及置换新票据等方式，对约24亿美元境外债务进行去杠杆化。然而，该方案未能获得票据持有人专案小组(AHG)支持，同时，该公司全资附属公司New Select Global Limited清盘申请首次聆讯延期至2月16日进行。为争取重组时间，该公司已申请委任临时清盘人，但同样遭到AHG反对。此外，公司间接全资附属宁波甬鸿置业有限公司拟向浙江曦伦商业运营管理有限公司出售目标资产，总代价约为1亿元。尽管重组进程受阻，但市场情绪改善带动其存续美元债价格普涨，其中，三只永续债ROADKG 7.75 PERP、ROADKG 7.95 PERP、ROADKG 7 PERP涨幅均超15%至约19美元，ROADKG 6.7 03/30/28、ROADKG 5.2 07/12/29等长端票据涨幅亦超20%至约24美元。

据媒体报道，新世界发展控股股东周大福企业正与美国黑石集团深入谈判，后者可能成为新世界发展的最大单一股东，目前郑氏家族通过周大福企业持有约45%的股份。新世界发展已发布公告证实控股股东曾接触潜在投资者，但未披露投资者身份，且强调尚未达成任何协议。市场消息指出，若交易完成，黑石计划对新世界进行重组、分拆或优化以释放资产价值，同时新世界自身也将继续出售资产以改善流动性。事实上，自去年8月以来，市场已多次传出新世界与黑石、凯德集团等投资者商讨资产出售甚至私有化的消息，公司曾予以澄清，而去年11月的谈判据传曾因控制权问题陷入僵局，此次进展可能意味着双方已突破关键障碍进入实质阶段。受此影响，1月29日至30日该公司股价累计上涨近10%，但涨幅已于近两个交易日回吐；美元债价格出现明显上涨，其中，永续债NWDEVL 6.25 PERP、NWDEVL 4.125 PERP领涨，上涨超20%分别至约63和69美元，长端票据NWDEVL 4.5 05/19/30、NWDEVL 3.75 01/14/31涨幅亦近8%分别至约83和77美元高位。

近日，万达商业发行3.6亿美元新债券，并同步对DALWAN 11 02/13/28发起现金收购要约，将于2月4日届满。据媒体报道，万达商业旗下商业地产附属公司告知投资者，将按时支付其2028年2月债券应兑付的5,000万美元本金。该公司还表示，去年已获得监管机构批准发行至多7亿美元境外债券。现该公司存续美元债DALWAN 11 02/13/28价格小幅上升约2%，稳定在约98美元高位。

公司公告及消息方面，出险房企中，中骏集团控股预计CHINSC 6 02/04/26的本金连同应计未付利息于到期日时将仍然未能偿还及将不会结清;佳兆业集团调整同意征求条款并延长届满期限至2月6日，并可能根据一般授权及特别授权发行股份;鑫苑服务将于2月12日对债务清偿安排相关事宜进行投票;花样年控股香港计划会议及开曼计划会议预期将于2月20日举行;易居企业控股延长不可撤销重组支持邀请至2月27日，此外，决定终止有关北京乐居的合约安排;弘阳地产延长提早重组支持协议费用期限及基础重组支持协议费用期限至2月27日和3月13日;景瑞控股被法院颁令清盘，并已委任清盘人;华南城透过债务偿还安排实行整体债务重组;宝龙地产附属上海宝龙实业发展发行的债券的重组方案已获相关债券持有人会议审议通过，此外，该公司拟3.61亿港元出售宝龙商业1.61亿股;粤港湾控股附属鸿策数据引入褔田资本战略入股认购40%股权;旭辉控股集团强制可转换债券已转换超8.15亿美元，首次定期强制转换未触发，另外，其附属拟1.05亿元出售洛阳卓发50%股权及股东贷款;力高集团与力高健康订立债务清偿框架协议。

新城发展拟2523万港元及6282万港元出售新城晋峰资产管理、新城晋峰证券全部股权;瑞安房地产发行3亿美元债券，收益率10.375%，净收益将用于针对SHUION 5.5 06/29/26提出的同步收购要约，并用于为其他现有债务再融资和一般企业用途，现已接纳本金总额为2.95亿美元的票据，此外，另一附属收购位于上海市闵行区的土地使用权，对价为人民币6.643亿元(约港币 7.39亿元);华发股份仍未就前海冰雪世界项目公司股权回购事项与融创文旅达成一致;五矿地产子公司已完成回购本金额约2.5亿美元MINMET 4.95 07/22/26，此外，其附属成都香矿与盛世广业及香城盈创分别订立资金归集协议;德祥地产拟发行合共1150万股GM认购股份和1.3亿股RL认购股份。

楼市融资主办银行制已成核心，美联储如期宣布维持利率不变

根据久期财经数据显示，截至1月31日，2026-2028年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高-收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

1月16日至1月31日期间，中资地产美元债二级市场整体持续上行，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行1.51pt，最新报181.84，到期收益率下行0.27%，最新报8.76%。

国内方面，房地产融资协调“白名单”机制两周年之际，主办银行制的作用得到主管部门的进一步肯定。住房城乡建设部部长倪虹公开表示，将在房地产融资中推行主办银行制。也意味着，未来该制度将会成为地产行业信贷的主流模式，确保信贷资金落到实处。同时，据财联社报道，随着“保交楼”工作逐步进入收官阶段，2025年“白名单”项目的信贷增长已呈现明显放缓趋势，政策重点也从大规模信贷投放转向长效支持机制，对符合条件的项目允许在原贷款银行展期5年，以缓解房企短期还款压力。

此外，多家房企证实已不再被要求每月上报“三道红线”相关指标，仅部分出险房企需向地方风险处置专班组定期汇报核心财务数据。这一变化意味着实施近五年的“三道红线”政策目标基本实现，行业已从“三高”模式转向高质量发展，监管重点从防范债务危机切换至稳定市场预期。

海外方面，美联储决定暂时按下连续降息的“暂停键”，联邦公开市场委员会投票将联邦基金利率目标区间维持在3.5%-3.75%，符合市场普遍预期。

另外，据报道，美国总统特朗普提名的下一任美联储主席人选凯文·沃什若最终获国会确认，将面临“艰巨任务”。同时，市场对利率维持高位的预期增强，据CME美联储观察工具显示，3月18日FOMC会议降息25个基点的概率已从前一日的13.4%下降至10.9%。

加拿大央行宣布维持基准利率在2.25%，符合市场预期及媒体对经济学家的调查结果。

英国央行将于本月初公布最新利率决议，预计将维持利率在3.75%不变。

欧洲央行预计将至少维持当前利率水平至明年年底，市场对2026年加息的预期已有所消退。