重磅利好！北京五环外购房不限套数

2025年8月8日，北京住建委、北京公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，从进一步优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度方面出台政策措施。

表：北京限购政策新政调整前后变化

表：北京公积金贷款政策新政调整前后对比

数据来源：政府官网、中指研究院综合整理

【中指解读】

进一步优化限购政策，稳市场的同时更好地支持职住平衡

本次限购政策优化主要落脚在符合条件的居民家庭购买五环外的住房不受套数限制，居民家庭购买五环内商品住房的政策保持不变。根据中指监测，今年1-7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80%，是新房市场的绝对成交主力地区，二手住宅成交套数五环外占比也超50%，放开符合条件的家庭购房套数限制，让有能力、有意愿、有需要的居民家庭进入市场，在促进市场修复的同时，也可以更好地支持职住平衡。本次政策落地后，预计一方面将对五环外的市场产生积极作用，另一方面，对于想卖出五环外二手房进行置换的群体来说，本次政策也带来了新的机会，促进这部分改善需求释放。

表：2019年以来北京五环内外新房、二手房成交套数占比

数据来源：中指数据CREIS

优化多项公积金政策，加大政策支持力度

本次政策优化多项公积金政策：一是优化首套贷款认定标准。在本市无住房，且全国范围内无公积金贷款或使用过1次公积金贷款并已结清的，可以按照首套贷款。即购房者的公积金贷款首付比例将由30%-35%降至20%，贷款利率将由3.075%降为2.6%，进一步降低购房者置业成本，以贷款200万计算，30年等额本息计算，利息将减少18.2万元，每月还款减少506元。

二是提高二套贷款额度，不再区分五环内外二套首付比例。此前二套公积金贷款首付比例为五环内不低于35%、五环外不低于30%，本次统一执行30%首付比例，同时将二套贷款最高额度由60万大幅提升至100万，有利于提升二套购房者的购房能力。

三是提高每缴存一年公积金的可贷款额度，即由每缴存公积金一年可贷10万元提高至可贷15万元。购房者如果要申请120万元贷款，将由需要缴存公积金11年零1个月降为缴存7年零1个月，明显缩短了可申请最高贷款的时间，有利于促进需求更早释放。

另外，本次也进一步落实《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款，根据中指不完全统计，今年以来，已有深圳、杭州、西安等超30个市（区）跟进出台提取公积金支付首付款，预计未来更多城市跟进落地。

整体来看，7月30日中央政治局会议后，北京率先落地优化楼市政策，未来预计更多城市跟进，上海、深圳进一步优化限购政策、加大公积金政策支持存在较强预期。本次北京继续优化限购政策，进一步体现了限购政策的渐进式调整，本次政策直接利好五环外市场，利好布局五环外的企业，企业应积极营销把握政策窗口期；同时，一定程度上也有利于畅通置换链条，促进五环外的改善性住房需求释放，预计未来限购政策仍有优化空间。公积金政策是本次政策涉及最多的内容，优化首套认定标准、提高二套贷款额度、降低二套贷款首付比例、提高年度缴存公积金可贷额度等均有利于降低购房者置业成本和购房门槛，增强购房者置业能力，未来公积金政策仍有进一步优化预期，如支持公积金“带押过户”，进一步加大人才公积金政策支持等。

从市场的角度来看，今年1-7月，北京新建商品住宅销售面积304万平方米，与上年同期基本持平，同期二手住宅成交超10万套，同比增长12%，整体表现平稳，但7月新房、二手房市场均出现转弱迹象，本次政策落地将有利于提振市场预期，带动市场活跃度好转，进一步推动房地产市场“止跌回稳”。