穿越“天价”薪酬风波贝壳贵在做好“平衡术”

离开左晖四年的贝壳，近来不乏舆论争议。

据潇湘晨报，一份有关深圳贝壳内部发放通知“假期，全员在岗，别休息”的截图，近日被外界疯传。贝壳方面对此回应，经内部核查，公司从未发过此类通知。

另一厢，伴随2024年报发布，贝壳高管“天价薪酬”的质疑声又起，董事会主席、首席执行官及控股股东彭永东为4.00708亿元，联合创始人单一刚为2.99485亿元。4月17日晚间，贝壳再发公告，彭永东捐赠价值近5亿港元，用于经纪人医疗和毕业生租房。然此举却被一些舆论质疑是对上述高薪负面消息的对冲。

究竟孰是孰非，背后有哪些值得我们深思的事情？最新年报实力底色如何呢？

回顾事件始末。4月17日，贝壳公告，彭永东拟捐赠900万股A类贝壳普通股。50%将用于居住行业服务者及其家庭成员的医疗健康福利，其余50%将用于应届毕业生等租客群体的租房帮扶。按照当日收盘价计算，此次拟捐赠股份的价值约4.68亿港元。

由于贝壳采用特殊的A/B股架构，彭永东持有的是具有超级投票权的B股，此番操作并不对其控制权产生任何影响。本是一件双赢好事，一些舆论对此却并不买账，质疑捐赠或是贝壳的“危机公关”，是高管迫于形势的举动。

不算多苛求，彼时两高管正陷“天价薪酬”争议旋涡。如上所言，2024年彭永东、单一刚薪酬总额合计约7亿元。什么概念呢？据证券之星粗算，公司经纪人人均收入约8.34万元/年，同比下滑5%。且全年贝壳陷入增收不增利，净利滑超30%，有多少高薪酬底气呢？

拉长时间线，二人高薪并非首次。即便2022年贝壳营收同比缩近25%，净利亏损13.86亿元，彭永东薪酬仍从上年的847.8万元飙到4.75亿元，单一刚从685.3万飙至3.55亿元。

2023年贝壳业绩回暖，扭转两年连亏局面。二人年薪涨幅跟进一步，彭永东增至7.13亿元，单一刚达到5.29亿元，同比涨幅达50%、49%。换言之，2024年两人受争议的薪酬总额还是下降后的结果，为近三年最低。

回望2021年，创始人左晖遗憾离世、叠加浑水指控财务造假风波，贝壳市值一度较峰值期蒸发超80%。同年公司进行股权重构，职业经理人团队掌权。据南方网，这一年彭永东薪酬仅800多万元、单一刚不足700万。此后三年间，两人合计年薪超27.7亿元，同期贝壳净利合计85.6亿元。纵然业绩起伏波动较大，也似乎未影响多少二人的高薪酬，如此分配机制是否科学合理呢？

看看其他上市公司或有更多体会。以 2023 年为例，龙湖集团董事长陈序平的总薪酬和股权激励累计接近 5000 万元，仅为彭永东的7%。万科董事会主席郁亮更是自愿放弃年度奖金，只领取税前1万元月薪。

自身对比，遥想左晖掌舵时，贝壳曾多次对员工股权激励。而左晖去世后，为方便管理层治理公司，2021年7月贝壳主要股东Propitious Global“不可撤销地授权”百会合伙行使其持有的公司8.85亿股B类普通股所代表的投票权，投票权比达76.8%。

据界面娱乐资本论，Propitious由Z&Z信托控制，受益人为左晖直系亲属。而百会合伙则由彭永东和单一刚各自控股50%。此后，Propitious Global的B类普通股转为A类普通股，截至2024年末，拥有贝壳17.27%投票权。同期，彭永东和单一刚分别拥有贝壳22.1%和10.0%投票权。按此计算二人合计拥有贝壳49.37%投票权。

值得一提的是，左晖去世后，彭永东与单一刚的薪金、绩效奖金、退休金等常规薪酬并无明显变化，增长主要系股权激励。以2024年为例，彭永东的股权结算金额达3.89亿元，占个人总薪酬的97.06%。

在此背景下，两人“天价年薪”舆论发酵也就不足为奇。由于在贝壳拥有绝对话语权，有投资者质疑：彭永东团队通过左晖家族信托委托掌握50.3%的投票权，形成“自定薪酬”闭环。

对此，贝壳回应称，公司此前为满足港股上市要求，在联交所批准前提下，公司向彭永东授予限制性股票。该限制性股票，在会计规则上采用“直线摊销法”，因此在每年“股权薪酬”科目产生了较大数额，但并非一般理解的年薪。

行业分析师王彦博认为，职业经理人管理对公司发展有双刃效应。凭借专业管理经验，能快速提升运营效率，带来新理念与战略眼光。但若过度依赖外部经理人，需防范可能忽视内部人才培养、利益分配，甚至因内控不够透明引发矛盾冲突，影响企业长远稳健发展。高管薪酬不再紧密贴合公司业绩走势，或折射了“后左晖时代”贝壳发展步调的不和谐。如何做好平衡、兼顾更广泛的中基层员工、股东利益，或是此次舆论争议留给贝壳的更深思考。

招股书显示，2019年-2021年贝壳董事会薪酬为23.36亿元、2.76亿元以及0.24亿元，其中左晖年薪酬为91.5万元、311万元、50万元，在董事会中均排名靠后。

同期贝壳营收分别460亿元、705亿元以及808亿元；净利为-21.8亿元、27.78亿元、-5.25亿元。对比不难发现，这个阶段贝壳高管薪酬与公司业绩走势有一定相关性，利润好时，高管可拿更高薪酬，利润差时则需“勒紧裤腰”。

就在贝壳高管被曝高薪一周后，4月24日，有社交媒体传出深圳贝壳内部截图，要求全员在岗，别休息，准备迎接新刺激。上次类似通知还是2024年9月底。对此，贝壳官方回应称从未发过此类通知。

2024年报显示，在房地产市场和房屋中介领域，贝壳GTV3.35万亿元，同比增长6.6%，其中存量房交易2.25万亿元，新房交易9700亿元。

不过牢据行业一号位的同时，有关贝壳佣金吃相粗放的“吐槽”也不算少。上游方面，凭借海量房源和流量，贝壳对开发商形成较强势话语权，后者想获得流量倾斜、进入主推名单，须接受“优先支付佣金”“快佣”条款。据凤凰网，公司新房佣金率达4%-10%。

2024年，贝壳外部分佣、内部佣金及薪酬分别为228亿元、189亿元，合计417亿元，同比增长11.5%‌‌。不过，与高管们赚得盆满钵满形成对比，贝壳数十万经纪人分得的“蛋糕”并不多丰厚。早在2023上半年，国际金融报就曾曝出，经纪人在上半年为贝壳带来更多业绩，到手佣金却变少了。

2021年，贝壳存量房和新房GTV为36668亿元，两条业务线对应净收入合计784亿元，从房产交易中获得的佣金率约2.14%；经纪人合计佣金579亿元，经纪人佣金率约1.58%，贝壳获取差额为0.56个百分点。2024年GTV为32165亿元，两业务线净收入合计619亿元，佣金率约1.92%；经纪人合计佣金417亿元，经纪人佣金率约1.3%，贝壳获取差额0.62个百分点，三年间扩大0.06个百分点。

早在2021年，58同城CEO姚劲波就曾发文称，房产交易领域有更明目张胆的二选一包装成自愿，强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿（4%标准）。彼时贝壳回应称，自创立起，公司坚持依法经营，完善合规体系，以科技驱动行业良性发展。

2024年12月，贝壳欲收购爱空间，进一步丰富家装业务和产品矩阵，最终未如愿。彼时贝壳表示，经慎重考虑达成交割条件的不确定性等因素，并与各订约方商讨达成一致后，根据相关股权收购协议的条款，贝壳决定其附属公司贝壳美家终止与空间智慧及其所有现有股东（不包括贝壳美家本身）的股权收购协议。但据中国经营报，从爱空间方面了解到，此次收购因可能产生行业垄断风险而未能通过反垄断审批。

说到贝壳，就不能不说创始人左晖，其能在中介业为人称道，得益于怀揣“长期主义”，不光力推真房源，还创造性打造ACN（经纪人合作网络）模式，提高房产交易效率，还将经纪人从“零和游戏”中拉出来、各环节实现共赢。可以说，真房源加ACN模式是贝壳问鼎行业的关键抓手，也是左晖留下的重要“遗产”。2024年贝壳平台二手房交易中约75%交易涉及跨门店合作，同比增长1个百分点。

行业分析师王婷妍表示，从上述表现及舆论争议看，后左晖时代的贝壳似乎在继续深挖ACN模式共赢维度的商业潜力上欠些力度，价值分配矛盾叠加市场环境压力，需警惕反噬效应。毕竟当下房地产业迈入“黑铁时代”，表现太过强势或影响企业可持续发展。如何重温生态共建者，消逝规则垄断者质疑，是贝壳一个思考题。

确实需要改变了。3月18日，贝壳集团交出一份增收不增利成绩单。2024年净收入935亿元，同比增长20.2%；总交易额增长6.6%达到33494亿元。净利润则为40.78亿元，较2023年58.90亿元下滑30.8%；经调整净利72.11亿元，同比下降约26.40%。第四季度净收入311亿元，同比增长54.1%；调整后净利13.44亿元，同比下降21.6%。

收入增长主要由于新房业务净收入的增加及家装家居和房屋租赁业务的扩张。2024年贝壳存量房业务净收入282亿元，与2023年为280亿元基本持平；新房业务净收入336.5亿元，同比增长10%；家装家居净收入147.7亿元，同比增长36.1%；房屋租赁服务净收入143.3亿元，同比增长135%。

净利润下滑主要受两因素影响：存量房业务利润下降及总运营支出攀升。具体到各业务板块，房屋租赁服务成本同比增长121.02%，家装家居成本增长32.76%，外部分佣增长11.5%。内部佣金及薪酬方面，由于链家经纪人数量增加等原因，该部分营业成本同比上升11.1%，从2023年的170亿元升至189亿元。从前文看，佣金方面已“尽力”，提高运营效率、优化整体成本结构，或是改善净利的更好途径。

实际上，贝壳早有转型动作。2023年7月，董事长彭永东就宣布贝壳启动“一体三翼”战略升级并进行相应组织架构调整。其中，“一体”为房产经纪，其他“三翼”包括整装、惠居和贝好家。

目前，贝壳收入主要源于存量房业务、新房业务、家装家居、房屋租赁服务、新兴业务及其他五大业务。其中，非房产交易服务增速确实亮眼，2024年净收入增长64.2%，占总净收入比提升至33.8%，同比提升9.1%。贝壳公告称，家装家居及房屋租赁服务成为新增长引擎。家装家居收入占比15.80%，房屋租赁服务为15.34%。2023年分别是13.95%、7.84%，反映出公司多元化布局上的初步成效。

但这不代表没有隐忧。新兴的家装家居业务、房租租赁服务占总营收比重均不足16%，意味着非房产经纪业务体量仍较单薄、尚未扛起收入主力大旗。而传统存量房业务营收282亿元，与2023年基本持平，占营收比由2023年36%降至2024年的30%。

从利润贡献看，2024年存量房业务利润122亿元，同比下滑8%，贡献利润率由2023年的47.2%降至2024年的43.2%，新房业务由26.6%降至2024年的24.8%，虽然家装家居由29.0%升至30.7%，房屋租赁业务从-1%升至5%，仍难弥补核心业务利润下滑，集团综合毛利率从2023年的27.9%降至24.6%。

展望未来，有机构发出预警。2025年3月初，瑞银将贝壳2025年-2026年的经调整净利预测下调2%至3%，并将评级由“买入”下调至“中性”。

行业分析师孙业文表示，如何在规模、成本与盈利间找到平衡，是贝壳接下来需要解决的问题。从2024年业绩看，旗下最传统且体量最庞大的存量房业务收入增速放缓、利润还下滑“拖后腿”，陷入发展瓶颈。近两年猛推新房及家装家居和租赁房业务算是一种利润填补与平衡，却仍挡不住整体净利下滑3成。

从用户体验看，非房业务服务的品控能力还有提升空间。据《新京报》此前报道，贝壳“省心租”服务在多个社交平台上曾遭到租客和业主投诉，问题主要集中在管家不作为、维修服务不及时以及托管费不值当等方面。

浏览黑猫投诉平台，截止2025年5月8日，贝壳找房累计相关投诉3116条，大多集中在不退中介费、服务售后体验差、抽佣比例高等问题质疑。

如4月25日，平台过审投诉编号17382246105显示，一用户称，住贝壳找房建新南区小区，一个月后状况百出，却遭平台管家恶劣对待。

如4月21日，平台过审投诉编号17382144720显示，一用户称，因未履行合同维权近2年，贝壳找房要签霸王条款，且存服务不到位/态度差等问题。

（以上投诉均已经过平台审核）

诚然，用户千人千面，人人满意不现实，上述投诉或有偏颇片面处。然而服务体验、用户口碑是企业发展根基。面对声声质疑，多些查漏补缺、居安思危总没有错。

家装家居是较传统行业，市场区域性强且竞争激烈，贝壳涉足该业务属于衍生跨界，在早期快速起量结束后，该业务的中长期成长力、可持续性仍需时间验证。想让“一体三翼”战略发挥更大协同效应、黏住用户挖掘新增量，还需扎实基本的质量服务篱笆。

当然，贝壳毕竟是龙头级企业。得益于深耕市场、洞察用户，近年收获的一些业务喜变、打造的优势长板也不能被忽视。

比如数字化、智能化就是看家本领之一。通过配合投入数亿元研发的“楼盘字典”数据库和VR看房技术，贝壳将带看效率提升400%，从户型朝向到周边配套，超400个维度的数据全面呈现。基于3D重建技术，打造“室外VR”体验，真实还原小区环境。截至2024年底，贝壳“3D楼书”累计服务覆盖14.9万个小区，每月有超131万用户使用。

家装领域，贝壳推出“贝刻临境”智慧解决方案，通过软硬件一体化方式重构验收流程，不仅能精准把控工程质量，还可将3D验收报告实时推送给客户。截至2024年底，“贝刻临境”已覆盖全国8个城市。

租房领域，贝壳积极打造智慧租住场景。例如，智能门锁和智能水电表设备整体覆盖率达75%，租客可实现在线缴费。在北京上海等一线城市，贝壳推出“银发守护”项目，免费为60岁以上独居老年人住户安装毫米波防摔倒监测器、一键呼救报警装置等智慧硬件，降低老人居家风险，开创了智能化城市养老新模式。

正如贝壳找房郑州总经理张伟所言，贝壳找房推出的这些智能产品，是科技赋能居住服务新生态的重要举措。借此贝壳不断助力推动房产经纪业的数字化转型，为购房者提供更加便捷、高效服务，也为房产经纪人提供更多发展机会空间。

没有见顶的市场，只缺发现的慧眼与巧手。科技改变生活，孕育新市场新机遇，照着这条叙事主线，贝壳后续业绩成长性仍不缺看点。但前提是及时查漏补缺、在追求商业利益与保障内外各方权益间找到平衡。

一句话，房地产及房地产服务下半场，更拼沉心耐心、专注力真功夫、贵在共情共赢。怀揣长期主义，做难而正确的事，曾是左晖留给贝壳的遗产。如何重温重识、持续深化践行，或是化解当下诸多争议挑战的良方。

本文为首财原创