【2024年一季报】虽然家装家居、租赁和新兴业务收入大增，但占大头的核心业务存量房和新房业务收入下滑严重，贝壳总营收大幅下滑，净利润也锐减。

贝壳（2423.HK/BEKE.NYSE）最新发布的2024年一季度财报显示，总交易额下滑35%至6299亿元；净收入164亿元，同比下滑超过19%。

其中，存量房交易额从6643亿元下降至4532亿元，收入从92亿元下降约38%至57亿元。

我们用变现率（收入/交易额）来观察，则本季度贝壳存量房变现率为1.26%，而去年同期是1.38%，减少大约0.12个百分点。

存量房业务又分为两大板块，佣金收入下滑40%至46亿元，平台业务等下降23.5%至11亿元。

新房业务净收入下滑约42%至49亿元，业务交易额下降45%至1518亿元，变现率为3.22%，和去年同期3.02%相比还增加0.2个百分点。

存量房和新房是贝壳业绩的基本盘，都显著下滑，从侧面上也可以看到目前国内楼市交易的大致现状。

好在贝壳收入较为多元。家装家居业务增长71%至24亿元（3亿美元），房屋租赁收入增长189%至26亿元（4亿美元）。新业务等从4亿元增长至7亿元。

贝壳3个关键运营数据值得关注：至3月末，贝壳活跃门店数量4.26万，增加7.5%；活跃经纪人39.9万，减少3%。平移动均月活跃用户4770万名，增加5.1%，但是交易量却下降了。

本季度，贝壳毛利率只有25.2%，和去年同期31.3%相比，减少6个百分点，叠加收入下滑，毛利润下降35%至41亿元。

而运营费用并没有同比减少，反而增加约22%至41亿元，规模和毛利润持平，也就是说基本没有运营利润了。

一季度，贝壳运营利润只有可怜的1200万元，去年同期大约29.8亿元。

好在还有利息收入和其他收入贴补合计约8.5亿元，贝壳一季度实现净利润4.32亿元，和去年同期27.5亿元相比，大幅下滑约84%；经调整净利润13.92亿元，去年同期是35.61亿元，下滑61%。

贝壳2020年8月在纽交所上市，发行价20美元，募资20.6亿美元，最高曾涨超过79美元，涨近3倍，最低也曾跌至7.3美元，跌幅约2/3。2022年5月，贝壳再次在港股挂牌，但没有发行新股。

至5月23日（北京时间5月24日）美股收市，贝壳股价大跌近10%，收于16.99美元，和发行价相比破发15%，最新总市值211亿美元。

港股5月24日交易中，贝壳跌幅约11%，最新市值1614亿港元，折合美元207亿，基本和美股市值相当。

截至3月末，贝壳还有现金及现金等价物608亿元，可以支撑公司穿越周期。二季度，楼市政策继续放宽，贝壳业绩又会如何表现？

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