北京上海同时出台楼市新政

12月14日下午，楼市传来重磅消息，北京、上海两大一线城市同时推出房地产新政。内容包括调整普宅认定标准、下调首付比例、下调房贷利率，核心区和非核心区实施差异化政策等。

具体来看，北京新政包括：
1） 降低首付比例：首套房调降5-10pct，二套房调降10-40pct，相对更利好改善需求；
2） 调整普宅标准：建筑面积略有提升（140平至144平），各环线成交单价标准上调115%/105%/89%，并且取消总价限制，调整后全市普宅占比提升至七成左右，更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠；
3） 降低房贷利率；
4） 延长房贷年限。

上海新政包括：
1、 降低首付比例：首套房调降5pct，二套房调降0-30pct，相对更利好改善需求；
2、 调整普宅标准：建筑面积略有提升，并且直接取消了各环线总价限制，更多中心城区住宅将被纳入普宅范畴；
3、 降低房贷利率。

新政详细的内容可以参照下面这张表格：

（图片来源：《京沪进一步优化调整房地产政策》，长江证券，2023.12.14）

对楼市需求端来说：
1）首付比例的下调可以有效降低刚需及改善住房需求购房资金门槛，推动置换型需求链条轮动，释放潜在购买力，叠加前期“认房不认贷”政策落地，刚需和改善型需求都会。
2）房贷利率的下调可以提升潜在购房者置业意愿，减轻购房利息负担。同时，北京将个人住房贷款最长年限由当前25年恢复至30年，也可变相减缓房贷压力。多管齐下可进一步提升潜在购房者购房意愿，推动购房需求释放。
3）优化普宅认定标准后可享受税收等优惠政策的住宅范围扩大，预计可进一步减轻京沪购房成本，刺激刚需和改善型需求释放，同时降低交易成本，提高二手市场活跃度。


一线城市仍有较大政策空间

在北上广深四大一线城市里，从最新政策的宽松程度来看，广州>深圳>上海>北京。

上海相比北京，普宅标准更为宽泛，房贷利率更低；深圳相比上海，核心区二套房首付比例更低；而广州则是唯一解除非核心区限购的一线城市，此外非户籍社保满2年即可购房、首套房标准更为宽泛、增值税征免年限已从5年调至2年。

在本轮一线城市的楼市松绑中，广州无疑是排头兵。

9月20日，广州发布楼市新政：
1） 在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；（限购范围缩圈）
2） 非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。（此前为5年）
3） 将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

简单来说，920新政对限购进行了缩圈，降低了非广州户籍的购房门槛，同时降低住房增值税征免年限，促进交易活跃度。11月14日，广州再度优化住房公积金贷款政策，包括公积金认房不认贷、公积金贷款首套房首付比例最低20%、二套首付比例30-40%等。

相比广州，目前北京、上海、深圳或仍存较大的政策调整空间，同时广州核心区限购亦未松绑，预计后续仍可随市场变化相机抉择，助力本轮房地产需求端企稳复苏。简单来说，政策工具箱依然留有充足后手。

需求融资双核驱动地产复苏

除了需求端的各地方的松绑利好外，四季度以来，房地产在融资端的催化亦接连不断。

11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，拉开了金融机构支持房企融资的序幕。随后上海、广东央行部门联合多机构召开金融机构座谈会，上交所也组织了上市房企座谈会。

自11月底以来，包括工农中建交邮储六大国有行一级浙商、广发、光大、平安等股份行相继召开银企座谈会，听取房企融资需求，提升对房地产行业的金融支持力度。

展望后市，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造等备受期待的“三大工程”将对地产基建形成有效支撑。

市场方面，近期A股地产龙头保利发展祭出“回购+增持”组合拳，对情绪亦有较大提振。据申万宏源证券统计，历史上，在保利发展实控人历次公告增持计划时，公司股价及地产行业基本都处于阶段性底部。而在增持公告披露后，行情往往能有所起色。

（图片来源：《保利发展 (600048)——实控人增持、公司回购，充分彰显发展信心》，申万宏源证券，2023.12.11）

截至2023年12月14日，房地产ETF华夏（515060）所跟踪的中证全指房地产指数（931775）市净率为0.75，近10年分位数为0.33%，即当前估值低于近10年中99%以上的时间，估值性价比凸显，存在较大向上修复空间。

场内投资者可关注房地产ETF华夏（515060），场外投资者可关注华夏中证全指房地产ETF联接A(008088)、华夏中证全指房地产ETF联接C(008089)。

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