今年3月，炒房“重灾区”深圳开始宣布严查经营贷违规进入楼市，假模假样进入全面绞杀时期。曾经有份参与的银行，都开始所谓的自我“反省”。

一共发现21笔、5180万元涉嫌违规贷款，提前收回，处罚违规机构4家，处罚问责。几乎全国人民都知道，深圳用经营贷炒房有多疯狂，结果查出来就这？

这种完全把监管层当傻子的做法，自然是要败露。

有一个人在微博上就举报了一个专门帮助客户办理假经营贷的机构——深房理。


一下子就爆出了102套违规的经营贷炒房案例。

这单单就是一个公司，爆出的案例就多达102例。

而之前深圳往中央只报了几例，一共是21笔违规贷款。反差之大，不光是震惊了深圳和全国的楼市，更是震动了高层！



01
起底“深房理”

深房理是一个知名的炒房大V，其拥有140万粉丝，入群会员的年费高达3980元，哪怕提问一次也要支付800元。

深房理宣扬勤劳不能致富，声称只有炒房才是致富的唯一渠道，并且宣扬要用银行的钱来炒房。

深房理做的事情，其实可以简单类比为先前温州民间炒房团常用的“老太太银行”——集资代持买房的升级版。

比如，一处房产标价1000万，你可以找50个人集资，每人出20万，然后以你或者其中任何一个人的名义代持，来购买房产。

按出资额共担风险共享收益。之后，任何一个人都可以把手里的份额按照本金加上溢价转让给现有的或者新的投资者。

这个操作乍一看好像没大毛病，实则不然。

因为这种操作从本质上改变了房地产交易的性质，把房地产交易由“地产商/业主-购房者”的一级市场玩成了“地产商/业主-投资者“的二级市场。

在这种操作下，参与集资代持买房的所有人手中持有以及可以转让的，已经不再是房屋这个标的本体，而是这个本体的产权所承载的权证。

换言之，现在每个人手里那1/50的份额都已经实质上变成了依托1000万标的这个本体发行、且游离于标的本体之外交易的股票了。此之谓“虚拟资本“。

所以说，通过这个神操作，深房理等于是开始私自发行股票，彻底把房地产证券化了。



02
“深房理”背后的深度问题

直接把房地产玩成股票，深房理的骚操作必定走不远。

深房理这种模式是把房地产更为纯粹的变成一个高杠杆的金融产品。而高杠杆现在是监管层不能够容忍的风险之一，是严厉打击的对象。

把房子拆成若干份，再私下签署的协议，卖给资金不足的买家，并且还涉嫌非法骗贷。

一旦资金链出现问题，房子直接断供，就会被银行收回。

如果成规模爆发，对于整个金融系统的风险不言而喻。

中国是个人杠杆率增加最快的国家之一，其中的很大一部分来自房贷的负担。特别是中国年轻人的信贷渗透率已经接近90%，个人债务压力非常大。

根据中国人民银行公布的居民杠杆率，2020年中国居民杠杆率上升到62%。最新的数据显示，居民杠杆率已经攀升到72.5%，增长之迅猛令人咋舌。

尽管中国的杠杆率在43个主要国家当中排在中游。但是，中国居民杠杆率过去5年来的增幅高达22%，是所有国家中增速最快的。

但是，中国人的收入，显然没有相应的增加。

根据西南财经大学和蚂蚁集团联合发布的报告，中国的家庭债务收入比达到了121%。

那么这些负债当中，有超过一半以上都是房贷。

这个杠杆率本来已经很高了，但是深房理做的事情就是帮助客户用经营性贷款的名义来搞房贷，所以被深房理这样一搞，真实房贷的数字就比统计数字显示的要高很多。

高房价会产生巨大的社会压力，压缩普通人的消费和企业利润。

近年来，中国各地尤其是一线城市、二线省会城市的房价都在飞速上涨。

中国一线城市房价收入比已经超过25，二三线是12左右。

按照国际标准，房价收入比的平均值在8以上，就可以被视为房地产泡沫。

中国一线城市的这种远超正常水平的房价收入比，也就说明中国房产的持有者基本上都不是依靠劳动收入来买房的。

他们是依靠金融投资或者商业利润来买房。

这也说明一个客观事实——中国人如果想要实现所谓的财富自由，靠劳动是没有希望的，只能靠金融杠杆和投机。

中国的穷人也好，富人也好，历史上的阶级属性都是小农。

小农的特点就是喜欢占便宜，喜欢投机取巧。

现在所谓的有产阶级，在十几年前，就靠房地产的泡沫占了大便宜，而没有在房地产泡沫中上车的人是望尘莫及。所以普通人都希望房价跌下来。

实际上，除了这个深房理以外，中国各地都有类似的机构来满足普通人上车房地产的需求。深房理只是其中具有代表性的机构罢了。

在他们的推波助澜下，中国人购房的需求变得越来越疯狂，也给金融市场带来极大不稳定性。

毕竟，无论你吹的再神，泡沫终究是泡沫。



03
“深房理”模式是一个大炸弹

高房价抬高地租，高房价，减少消费；高房价，抑制实体企业的生产等等问题。这些年被讨论的都烂大街了，路边随便拉个小学生都知道，炒房的人更知道。

但是，就是在所有人都心知肚明的情况下，资金依然是源源不断流向房地产。

背后一定是有推手的。

其实，除了杠杆的问题，还有一个很多人都没有考虑到的问题——政府要处理那些利用深圳房地产套现走私的人。

通过房地产套现的外汇从深圳——香港这条路线把资金带出中国大陆。

深圳由于从改革开放以来，一直是面向香港的金融窗口，通过深圳把财产带出境其实很方便。

在2015-2016年，中国股市发生大股灾，大盘狂泻不止，紧接着中国发生了史上最严重的资本外逃。
那时候深圳房价波动是比较大的，有很多深圳房产持有者，他们其实也有海外的账户或者有海外身份。他们在深圳买房子就是为了用来套现离场。

比如，拿深圳的房子在香港做银行抵押，直接套现。

除了这些正规渠道，还有很多非正规的渠道。

比如在香港和深圳之间有很多的贸易公司在做走资的业务，大额资金找外贸公司，小额资金找货币转换店。这些货币转换店，他们总部都建立在香港，深圳内地也有很多，只需要给非常低廉的手续费，就可以不留痕迹的转移资本。

所以深圳房价相比北京，上海为什么波动很大，就是因为深圳的资本是不断向外流动，甚至是资本转移的大本营。

考虑到这些因素，深圳房价杠杆抬的越高，那些通过房产走资出逃的人，能够利用房产套现的资金就越多。

所以类似于深房理模式，利用高杠杆来哄抬房价的行为，一方面是加大居民杠杆率，增加系统性的金融风险。另外更重要的是过快上涨的深圳房价给资本外逃提供方便。


拎出任何一条都可以上升到危害国家金融体系和外汇稳定的政治高度。

深房理是正好顶到了枪口，哪怕他们没有直接做相关的事，对于整个国家来说也是巨大风险，处理他们只是早晚的问题。最近深圳一系列的人事震动，估计和这个也有关。

中国社会现在有一个非常尖锐的矛盾——房住不炒和人民群众加杠杆炒房之间的矛盾。

过去这么多年，炒房一直是暴富发财的有效手段，很多人都有炒房梦。但对于资产情况不太好的人，想要有足够的资金炒房就必须加杠杆，才能够上车。

现在，深房理的事被深挖，连带一大串的措施陆续出台。通过高杠杆炒房这条路基本是要被堵上了，让很多幻想炒房暴富的人一夜梦碎。

但对于有足够资产的人来说，影响并不大，他们不需要高杠杆也有资本炒。因而，可以预见到，尽管在国家严防死守的调控下，一线城市和龙头二线的房价还能继续稳定下去，甚至会有小范围的回暖。

这也道出了一句很无奈的话：有钱任性，没钱认命。