一则小道消息，在地产界闹翻了天。

网传绿地将被收购，张玉良否认

1月20日，地产界出现了一则非常劲爆的消息——

“某十强房企欲收购某十强房企。”

笔者上次写过，如今的中国楼市已经被监管层上了“五花大绑”（详见《楼市再加“两道红线”！普通人贷款买房，越来越难了》），地产界更是风声鹤唳，一出现风吹草动，大家都很紧张。

比对着最新的2020年房企销售排行榜，大家都在想，到底是谁？

在大家绞尽脑汁苦思冥想之际，爆料来了。据公众号“地产谈资”透露：

“经过内部消息渠道透露，目前获知昨天爆料出来的被收购的十强地产，是国有房企绿地集团，收购方大概率是万科+诚通组成的国企改革基金，另有一个说法是中海和其他投资者组成的投资人，完成此项收购任务。”

其在文中还提到，此次收购，绿地将出售公司部分的股份，内部说法是不超过17.5%，，完成公司的股权架构的重大变更，但是并不影响绿地后续的正常经营。

大家一想，还真不是没有可能。

在克而瑞刚发布的2020年房企销售排行榜中，绿地集团的排名以及各项指标都出现了大幅度下滑。并且，绿地是TOP10房企里面，操盘销售金额唯一下降的房企，同比降幅达到8.07%。

而且，近年来，绿地的排名是越来越惨淡了。从2015年的第三位，一路下滑到2020年第七位。七八年前，绿地曾是房企老大哥，如今眼看着一众小弟纷纷跑到自己前面去了。

更重要的是，三道红线政策出来后，绿地三线全部踩中，面临着巨大的压力。

就在大家相谈正酣、准备进一步探究个中原因的时候，绿地出来说话了：

不是我，别瞎猜，是谣言。

在1月21日的2020业绩交流会上，绿地集团董事长张玉良亲自回应：

“没这个（被收购）的可能性。”

同时，张玉良也表示，引进金融背景的央企战投，是大股东之间的合作，正在进行中。计划在春节后，目前尚正常开展，无时间表。

而且，绿地属于二次混改，写进了市政府相关文件，要引进的可不是一般的股东：

“是中央金融机构为主体的股东。”

“混改专家”

收购消息传来，大家之所以会猜绿地，很大一部分原因是绿地正在经历二次混改。

天眼查资料显示，在当前绿地控股的股权结构中，以张玉良管理层为首的员工持股方代表——上海格林兰持有绿地控股35.45亿股份，持股比例为29.13%。

紧随其后的，是上海地产（持股比例25.82%）、上海城投（持股比例20.55%），两者加起来股权占比超过46%。剩余的社会资本合计持有24.5%。

▲资料来源天眼查

2020年7月，绿地控股发布公告称，国有股东拟通过公开征集受让方的方式协议转让公司部分股份，拟转让的股份比例合计不超过公司总股本的17.50%，以“引入实力战投，深化国资混改”。

值得关注的一点，是当前绿地的最大股东——上海格林兰投资有限公司，这是一个绿地员工持股平台。

由于有限合伙形式50人的人数上限，绿地将1000个拥有股权的员工拆分为32个小有限合伙形式（上海格林兰投资管理中心1-32），组成了上海格林兰这么个平台。

据花木兰财经，2015年以来，上海格林兰以“第一大股东”的身份，已经小笔多次增持绿地控股的股份。

也就是说，借着国资混改的趋势，张玉良主导了这样一个股权设计，在这次引入战投之后，张玉良给自己，也给绿地的管理团队争取到了最大的话语权。

这次混改之后，绿地的话事人，就是张玉良及公司的管理团队了。

这也释放出一个信号：国资要淡出房地产行业了。

这也不是绿地第一次混改。成立于1992年的绿地，曾是名副其实的上海市国有企业，于2015年借壳上市。

在上市之前，绿地进行了第一次真正意义上的多元混改，一方面在内部实行管理层持股，另一方面从外部引入社会资本持股，其股权由国资单一持股变为多元持股，最终实现整体上市。

据地产K线不完全统计，自2015年来，绿地参与了多家地方国企混改，包括贵州建工、江苏省建、西安建工、天津建工、广西建工等。但近两年以来，绿地陆续将混改企业股权出质，总额已达47亿元。

尤其广西建工，参与混改后仅5个月，绿地迅速将其股权出质，在广西轰动一时。

参与地方国企混改，然后出质除权——绿地似乎摸到了此中的门道。参与地方国企混改，关键的原因或许是看中了地方国企背景叠加业绩增长能力。

关键时刻，绿地可将优质资产股权出质以快速换取融资。

例如，地产K线曾梳理过，2019年，绿地出质贵州建工、西安建工、天津建工股权数额达15.58亿元；2020年，绿地出质江苏建工股权数额为6.28亿元；算上刚刚出质的广西建工，股权出质总额达47.2亿元。

绿地的混改手法，不简单。这一点，从绿地董事长张玉良在圈内的外号就可以看出：

“混改专家”。

“三道红线”下的绿地

对绿地来说，更严峻的问题是“三道红线”。

根据2020年8月中旬传出的“三道红线”指标，绿地控股属于“三道红线”全踩中的红档房企——截至 2020年三季度末，绿地控股剔除预收账款后的资产负债率为 82.38%，净负债率为 183.45%，现金短债比为0.68倍。

对绿地来说，降负债最好的路，就是多卖房，但疫情下这条路似乎并不好走。

根据绿地控股近期未经审计的2020年度业绩快报，2020年全年，绿地控股实现合同销售面积2909.3万平方米，比去年同期减少10.7%；实现合同销售金额3583.53亿元，比去年同期减少7.7%。

4000亿，依然还差一点。

绿地的压力显而易见。自2020年下半年以来，绿地就并不太平，比如成都的中央广场项目，因为销售回款不力，无力偿还借款，最后不得不以房抵款。再比如后面发生的，绿地打包出卖上海和江苏两省市的27个物业，累计套现231亿元，抛售资产自救的意图很明显。

随着三道红线的期限越来越近，绿地的日子，恐怕会更加焦灼。

过去，由于举债扩张，绿地积累了大量的负债。截至2020上半年，绿地控股的总负债为1.036万亿，其中流动负债8025亿，资产负债率为88.5%。而几年前，绿地的负债率还在60%左右。

导致这种局面的很大一部分原因，来自于绿地的运作模式。

天机奇谈曾分析过，绿地与大多数房企不同：基建和地产两手抓，属于重资产类型，地产板块自持的体量过重，产业链太长，导致现金流紧张。

在早期，绿地以超高层为突破口上演“拿地魔术”，近年来演变为以地方公共配套换取住宅用地，这很容易导致一种情况：住宅卖完了，超高层和公共配套却停工了。

因为无论是超高层还是基建项目，都是慢周转和高投入的，这种“左手高楼，右手基建”的重资产模式，很容易让房企承受巨大的资金链压力。

尾声

在过去的十年里，地产界出了很多奇迹，诞生了很多黑马。

三年销售额增加5倍的中梁，五年增加10倍的融信，业绩倍增的金科、新城、新力……一大批“黑马”给地产黄金十年做了注脚。

而在这些“黑马”狂奔的大潮中，高杠杆、高负债、高风险随之而来，资金链断裂、烂尾、维权频频出现。

房企们也意识到了这里边的风险。尽管从2018 开始就有部分龙头企业喊出要降杠杆，但实际上负债率和负债规模稳定下降的企业非常少见，地产企业仍然处于 " 规模为王 " 的巨大惯性中。

在这样的背景下，" 三道红线 " 的出台是为了给整个行业进行 " 风险锁定 "，但也给房企扎上了一道融资 " 紧箍咒 "。

以高层视角来看，设置“三道红线”并非阻止房企发展，而是不想让房企继续拼命借钱加杆杆去发展。

过去十年来，无论是房企的杠杆还是楼市的杠杆，都已经快到极致了。

如今，高层挤出楼市泡沫的决心前所未有的强烈，对整个地产界而言——

大变局，才刚刚开始。