头部房企掘金一线城市，谁最先跑了出来？

文源 | 源媒汇

作者 | 利晋

1205亿元、较上一年销售额增长5.2%，这是越秀地产制定的2025年销售目标。

行业深度调整、亟待复苏之时，越秀地产成为了极少数抱有增长预期的房企。同时，越秀地产管理层明确表示，“我们有信心完成全年1205亿元的销售目标”。

越秀地产董事长及执行董事林昭远（左二）、越秀地产副董事长、总经理及执行董事朱辉松（右二）、越秀地产联席总经理及执行董事江国雄（左一）、越秀地产财务总监曾志钊（右一）

乐观的预期根源于越秀地产实现平稳增长的经营业绩。

越秀地产于近日披露了2025年中期业绩，期内录得营收475.7亿元，同比增长34.6%，连续7年保持稳健增长；实现合同销售额615亿元，同比增长11%，是前十房企中仅有的三家实现增长的房企之一。

绝大部房企仍在待复苏中，难以扭亏，或保持审慎的投资策略。越秀地产实现盈利同步增长，2025年上半年，毛利50.6亿元、净利润29.8亿元，同比均有所增长；现金流持续为正，录得41亿元。

目标有信心、业绩有增长、盈利有基底，在于越秀地产建立了一条黄金法则——“精准投资、快速去化、资金回笼”的高效闭环。这也是它穿越周期的底层逻辑。

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精准研判到城市的每一个街区

事实证明，行业走过巅峰期，到最后依然活得很好的，一定是建立在不断精进的投研能力和产业链运作模式之上。比如，华润置地、龙湖集团等发力“第二曲线”经营性业务表现突出，反哺主业。与越秀地产一样，它们都找到了属于自己的“黄金法则”。

土地投资作为一切工作的开端，直接决定着最终结果的成败。

越秀地产很早将目光聚集在具备确定性的一二线核心城市，广州、北京、上海、杭州等核心城市新增土储占比从2022年的约50%提升到2024年的70%，2025年上半年继续围绕“拿好地”策略，新增投资13宗地块，权益投资额109.6亿元，一二线核心城市占比进一步上升到92%。

投向一二线城市，也是当前大部分房企的共同选择。但实际上，并非城市的所有板块都具备“红盘基因”，或优质地块在众多房企抢夺之下，最终仍具备投资价值。

在“国央企”主导时代下，部分资金相对充裕的地方国资，也跟着投向一二线城市，结果不少项目出现大幅度折价，甚至不惜代价抢地，项目未开发已可预见将亏损。比如闽系国资房企在一线城市等抢地，最终遭遇了“滑铁卢”，不断对项目进行计提减值。

当前土地投资不再是比拼资金实力，或是依靠成本低的资金，实现规模效应，而是基于投研能力和产品建设效率，推动项目快速去化、资金回流、资金再投放的一种良性循环。

冲规模很容易实现，但打通良性循环模式的，却只有极少数做到了。为了增加投资的确定性，越秀地产主要做了两点工作：精准投研和避免高溢价抢地。

在投前，越秀地产率先进行“产测前置”，对城市的研判精准到一个街区。

“目前着力点是对具有开发价值土地进行精准投研，我们采用前期拿地的产测前置”“我们要求对城市的解读，要求理解到每一个街区。每一个街区、每一个地块都有对应的客群，（以此）建立了一套方法论引导到投资环节，也取得比较好的效果”，越秀地产管理层在业绩会上透露。

“以产定销”的投资策略，越秀地产对应改变了打法，倾向于“小地块”进行“快进快出”的投资模式，保证实现较高的投资兑现度。

按计划，越秀地产今年土地投资预计约300亿元。不过，越秀地产也在尽可能避免高溢价抢地，2025年上半年土地投资平均溢价率为9%，低于前十强房企的均值。

这种投资策略，慢慢变成了越秀地产的一种潜在优势。一位分析师指出，“区别于部分房企在一二线城市的‘大盘模式’，越秀近两年采取‘小地块、快周转’策略，形成了自身独特的竞争优势。”

但精准投研只能成功一半，想要实现“热销红盘”还需要基于产品建设能力。

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内房股的转折点

早于2024年，越秀地产不断进行产品迭代升级，今年3月围绕以建设“好房子”为锚点，发布“4×4好产品理念”和“4+X”产品系，从产品标准化、创新力、空间服务、附加价值四个维度系统性提升“产品力”。

“精准研判+提升品质”，在当前商品房市场无疑是“王炸”的存在。

2025年上半年，越秀地产多城项目实现热销，广州东山云起项目开盘去化率近九成，北京海淀和樾望云、和樾玉鸣两大项目首开销售超150亿元，刷新当地市场纪录；上海静安天玥实现"开盘即罄"，销售额达23亿元。

最终成果来看，今年上半年，越秀地产实现销售额百强房企前8名，与上一年持平。同时，越秀地产“三道红线”维持“全绿”，2025年6月末，剔除预收账款后的资产负债率为64.6%，净借贷比率为53.2%，现金短债比为1.7倍。

守利润、保低负债、预期乐观，在当前行业形势下，越秀地产做到了新的“不可能三角”。这也接连获得惠誉、标普两大国际评级机构的认可，其中，惠誉将越秀地产展望上调至“稳定”，标普授予其投资级评级，为时隔一年来首次看好中资房企。

惠誉、标普都认为，受益于母公司担保和资源倾斜，越秀地产拥有畅通的融资渠道，支撑其土地储备策略，市场竞争力显著，未来业绩增长具备确定性。同时，金融机构也给出了“信任票”，越秀地产2025年中期加权平均借贷成本降至3.16%，同比下降41个基点、创历史新低。

越秀地产的业绩可能是内房股的一个转折点，因为它正在跳出了固有框架，走出了地方国资房企发展的新路径。

在很多人原本的眼里，越秀地产是房地产行业的“广州霸主”。但在行业下行周期中，越秀地产逐渐发展为头部房企中的“一线城市之王”，实现了全国化、头部化的双重目标。

过去几年时间里，越秀地产在广州市场常年稳居前二，一直与保利地产抢夺“广州销冠”头衔，2025年上半年，广州市场实现销售额152亿元，位居第二名。

在大本营之外，越秀地产在北京、上海两个市场实现逆势突围，上述同期，在北京实现销售额197.2亿元，首次超过了广州市场，在上海实现销售额143.14亿元。

当前，越秀地产一线城市销售占比超过80%。根据中指研究院数据显示，2025年上半年，越秀地产在北京销售排名位居第3名、上海则为第7名，对比“保招华中”四大地产央企一线城市销售来源比例分别为38.4%、51.9%、45.4%和41.5%，成为“一线城市之王”。

“黄金法则”的背后是，房地产行业新模式之下，越秀地产背靠控股股东越秀集团的优势，基于商业本质不断修炼内功，制定具备“确定性”经营策略和守住稳健的财务，用良性循环发展模式、乐观的预期，穿越行业周期。

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