2019年12月30日,自然资源部通报了31个典型违法违规案件,雅居乐的西双林语项目榜上有名。雅居乐自2011年起,未经批准占用景洪市嘎洒镇40.67公顷土地建设西双林语项目,形成售楼部、人工湖、景观绿化等。目前,景洪市自然资源局已对其中1.54公顷土地立案查处。

  早在2014年,雅居乐在腾冲的项目还曾因擅自改变土地用途,违规建设高尔夫球场,被国家发改委和国土资源部联合通报。

  违规项目

  2011年,陈卓林的雅居乐进军云南区域,并先后在西双版纳、德宏瑞丽和保山腾冲签下三个旅游项目,总投资额550亿元,建筑面积达537.09万平方米。

  陈卓林瞄准的云南区域,以重金打造的第二个“清水湾”文旅项目为目标。当时得益于海南清水湾文旅地产项目的大获成功,雅居乐一跃成为行业内排名靠前的房企,之后几年,海南清水湾项目更是成为雅居乐最主要的收入来源。之后,雅居乐进行异地复制,并将云南文旅项目列为下一个目标。

  近年来,雅居乐年报已经将海南和云南项目划为同一大区处理。数据显示,2017年海南清水湾项目为雅居乐带来近170亿的预售佳绩,云南西双林语的预售额为10亿元;2018年后,由于海南地区受房地产调控影响,雅居乐将重心转移至云南区域,2018年雅居乐海南区域销售业绩占整体比重下滑,而云南区域的销售额超50亿,同比增长了一倍多。

  但雅居乐开拓云南项目的过程并不顺利。此次西双林语项目违法占地已是其第二次触碰耕地红线。早在2014年时,雅居乐因在腾冲项目中擅自改变土地用途,违规建设高尔夫球场,被国家发改委和国土资源部联合通报。

  压线千亿

  不仅如此,雅居乐的云南项目,还曾一度让实控人陈卓林及执行董事黄奉潮被调查。公开报道显示,雅居乐在云南项目中对当地政府进行利益输送,地块多以低价拿下,2014年东窗事发后,雅居乐实控人陈卓林被监视居住近三个月。

  作为一家老牌房企,雅居乐曾提出要在2019年冲击千亿目标,得益于2017年业绩增长,雅居乐于2018年实现跨入千亿房企阵营:当年预售金额达1026.7亿元,同比增长14.5%。

  2019年12月31日,克而瑞发布的《2019年房企销售榜单TOP200》显示,雅居乐(03383.HK)2019年全年销售额为1185.1亿元,若该数据真实,则表示雅居乐压线完成了此前定下的2019年1130亿元的销售目标,相较于2018年仍有15.53%增长。2018年雅居乐的销售额同比增速为14.5%。

  不过,目前雅居乐官方还未公布全年销售情况,目前仅披露了前11月的数据。12月4日,雅居乐发布公告称,2019年前11月雅居乐实现合约销售额1092.1亿元,若对比10月份127.1亿元、11月份88.8亿元销售额来看,雅居乐全年销售额基本与上述榜单数据持平。

  频频发债

  近三年来雅居乐的负债额增速也远高于其销售额增速,尤其是2017年和2018年增长较为迅猛。财报显示,2017年及2018年雅居乐负债总额分别为1192亿元、1754.65 亿元,同比增长36.1%及47.2%。2019年这一数值为28.99%,而2015年至2016年雅居乐负债总额增速分别为-8.7%、16.3%。

  雅居乐此前曾对媒体表示,负债攀升主要是由于多元化业务的投入。数据显示,2019年雅居乐计划在主业之外的非地产行业投入100亿,仅上半年雅居乐就投资了约90亿元,新增30个非地产项目。

  此外,2019年上半年雅居乐的资产负债率为74.5%,较去年下跌1.6个百分点,同期净负债率为81.3%,均处于行业中较低水平。不过,据媒体报道若剔除其计入权益的永续债,雅居乐实际净负债率超102%。

  2019半年报显示,截至2019年上半年,雅居乐永续债高达131.47亿元,相比去年同期永续债余额80.6亿元则剧增60%。同年下半年,雅居乐在10月和11月再发行了两笔永续债,合计7亿美元,折合人民币约49亿元。

  永续债又叫无期债券,也就是说没有明确的还款期限,且由于其在会计报表中被计入权益工具,有助于降杠杆而被企业青睐。

  屡遭维权

  去年3月,雅居乐被武汉雅居乐国际花园177名业主告上了法庭。据业主反映,雅居乐选定的装修公司工程造价每平方米仅383元,远低于自己所付的每平方米2500元。在开发商公布的装修清单上,装修用材采用的多是无品牌、无型号、或已下架的产品。

  业主还表示,该楼盘没有经过业主毛坯房验收就直接进行装修。并且毛坯房已经出现渗水、水管破裂、室内走线凌乱、楼板开裂等问题,且开发商还在公共区域使用《安全用电规范》禁止使用的花线施工。

  据河南商报报道,全款购买了郑州雅居乐御宾府项目房产的业主反馈,“豪装”首层大堂变狭窄过道,通往电梯的过道仅容两个正常身材的成年男子并排站立。业主王女士所购房源合同备案总价约为850万元,备案单价为47500元/平方米。但实际成交价高于1050万元,实际单价约为59000元/平方米。多出的200多万元,售楼部称其为“装修款”,但所签协议上并未提及该款项。

  事实上,武汉雅居乐花园、郑州雅居乐御宾府维权事件并不是个案。成都雅居乐剑桥郡、重庆雅居乐御宾府、西安雅居乐湖居、杭州雅居乐国际花园、沈阳雅居乐花园等雅居乐旗下项目都被曝出各类质量问题。