过年期间大家都比较放松,尤其是回到老家的人们,离开五环外之后,经济、金融、国际政治等高端话题纷纷抛开,全部精力都用来舌战七大姑八大姨提出的结婚、生孩子、工资收入等问题。

当然,也离不开房子这个让人又爱又恨的东西。

因为个人信息的封闭和失真,以及时间精力被分散等因素,春节期间关于楼市的诸多信息要么就是被无视,要么就是草草看一眼没关注,导致一些比较重要的消息没来得及细细分析,今天姐夫就把这些信息做个梳理,帮大家重新找回方向。

首先离不开返乡置业,过年期间是众多三四线开发商的重要时刻,也是各地政府稳定房价的指望,就靠返乡大军撑一波房价了。

例如,安徽郎溪在年前就出台了政策,规定春节促销期间购买住宅可以享受补贴:根据《宣城市政府办公室关于进一步促进市区房地产市场稳定健康发展的实施意见》(宣政办〔2018〕4号)精神,为促进我县房地产业持续稳定健康发展,凡2019年房地产新春促销月期间(2月1日至2月28日)在县城区购买商品房,根据实际购买面积可对购房人按照300元/平米的标准给予购房补贴。

感慨一下,失传已久的政府购房补贴重出江湖了。

背后折射出的是三四线城市的现实问题,就是年前说的棚改政策的变革,统统腰斩甚至脚脖子斩的缩减棚改预算,就是未来三四线最大的风险和房价下行压力。

当然,这个年的大戏还多着呢,接着看。

2月2号,江苏省邳州市房地产商会发布了《关于邳州房地产市场近期出现销售乱象的通报》。落款日期为2019年2月的该文件称,近期个别楼盘出现了以低价扰乱市场、不正当竞争,销售价格严重低于备案价格的情况,个别楼盘降幅达2000元/平方米,此种行为严重扰乱了房地产市场的秩序。

澄清:官方已书面回应真实性,以上消息并非谣言。

再感慨一下,扰乱市场的不正当竞争行为,除了降价以外,涨价也算吧?当初涨了一倍的时候,也没见政府出来阻止一下,维持个秩序什么的。

当然,天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往。对于地方政府的特色表示理解。不过,从这则新闻中我们可以反推出来一些消息。

首先,开发商降价幅度之大,令人震惊!

邳州市的房价在6500-8000之间,这还是一手房在一些看不见的手调控下的报价。当然,还有高端的项目,比如碧桂园是8700,最高的是中南的项目,9300元/平米。

咱们就拿最高的来看,降价2000元,降幅超过20%!一次性降幅20%的比例,这就是往房价崩盘的方向一去不回头啊,难怪当地政府慌了神。

再者,从这个角度上分析,当地的开发商的资金压力非常大,房价不崩开发商资金链崩!

在这个仅仅140万人的县级市,谁先把房卖出去,谁就可以先回款活的久一些。就像一个笑话讲的,我不需要跑赢狮子,只要跑赢身边的人就安全了。

另外,当地政府利用行政手段来控制房价,效果到底有没有用呢?

短期内有效,长期来看,只是延缓房价下降的速度而已。房价下降开发商也不愿意,降价根源不在于开发商,在于当前的房价没有接盘侠,没法卖出去所以才会降价。

而当地政府只是一厢情愿的希望房价平稳过度。解决房价不降的办法只有一个:提高购买力。但尴尬的是这也是目前无法快速实现的现实。

新年第一起降价未遂事件,从国内的公众预期上再次打破了房价只涨不跌的神话。

作为全民参与投资,占据了家庭资产的70%以上的份额的第一大标的物,房子在2019年成为从地方政府到开发商到中介到业主等人的焦虑源头。

但现实问题是,一个市值超过GDP数倍的金融产品,如何维持价格稳定的情况下,还能够继续保持足够的销售额,让地方政府和开发商活下去,是更大的一个矛盾,保持横盘就已经祭出了最大限度的行政手段,前路还未知啊。

说完了地方房价的乱象,再说说房企开年的数据。

2019年1月的开门红,对于国内的房地产三巨头来说不是那么开心。

1月份

碧桂园的销售额为330.7亿元、同比下降52.18%;

万科488.8亿元、同比下降28.1%;

恒大431.7亿元、同比下降32.9%。

据克而瑞数据,在过去一个月,超3成百强房企权益销售金额同比下滑。其中,13家房企权益销售金额降幅超30%,22家房企降幅在30%以内。

2018年的突破天际的房地产销售额和销量面积,在2019年正式出现了拐点。记得去年文章里写过的一句话:2018年是烟花升空后最绚烂的时刻。

在去杠杆的两年后,成功的把居民杠杆加到了极限。高负债的城镇居民和部分农村居民,已经帮不到2019年的房价。

龙头房企的集体下滑,更不要说地方小企业,生存空间和难度可想而知。

所有矛盾的焦点最终指向一个方向,也就是去年说过的:降价去库存。但是,有压力的不只是开发商,还有炒房团,甚至投资客。

我们看一线城市近期的消息。

深圳

一位业主在深圳楼市巅峰时期的2016年,以387万元在龙岗中心城某大型楼盘买了一套房(89平米),然而,在今年1月底出手时,其价格却跌成了334万,亏损超过了50万元,降价13%。

而比50万幅度更大的,则是深圳豪宅市场,不仅深圳湾豪宅片区的皇庭港湾有楼盘直降300万元出货,而且东部华侨城天麓更是爆出了业主亏本1000万出售房源的消息。

根据深圳市规土委的数据,2018年深圳二手房成交价格和数量,尤其是下半年以来呈现明显的缩量下跌,四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下,12月份更是跌破了4000套。

北京

在已经跌了一年多、豪宅基本没什么成交量的北京二手住宅市场,也出现了部分业主因为“扛不住”而急售房源的现象。甚至两居室房源降价60万元、三居室降价100万元已逐渐成为了价格在1000万以上豪宅市场里的标配。

根据中原地产研究中心统计数据显示,2018年北京新建商品住宅(含纯商品房、限竞房)共成交25052套,继续延续2017年成交不足3万套的趋势,创近年来新房成交新低记录。

同时,2018年北京楼市供应却继续井喷,入市商品房住宅套数高达44841套(主要以限竞房和共有产权房为主),同比增幅高达65%,创下了最近4年的最高点。

而目前北京商品房住宅库存则已接近7万套,达到了最近3年的最高点。

还有上海的老牌豪宅小区世贸花园的抛售,从9万的挂牌价掉到低于7万的挂牌价,单套降价100-200万之间的新闻也是让人感受到凛冬已至。

从宏观数据到微观二手市场的反馈中可以看出,2019年的楼市开头,甚是热闹啊。从地方到开发商到中介,你方唱罢我登场。

近期的楼市消息,从中央到地方,听到最多的两个词就是平稳。但凡事多想一层,不断强调平稳的原因是,楼市不平稳,2016和2017年谁听到要平稳了?

而在因城施策之后,很多媒体解读的地方松绑,至今为止虽然有解除限售和限价,但就市场反馈来看,然并卵。

所以,保持理性,楼市远远还未探底,一切都是刚刚开始。

今天的雪很应景,过年期间本以为春天就要来了,一场大雪打回原形。身边人谈论的主题,从前些年的棚改、拆迁、买房买车到今年的降薪、裁员、经济下行,而这才是今年要面对的最残酷的现实。

1980年的一个大的政策出台,诞生了房地产这个支柱行业,并持续了30年。

2019,我们又站在历史的拐点上,何去何从,无人可以知晓,但可以确定的是,过去的逻辑已经变了,要么接受改变,要么就被时代抛下。

历史的车轮滚滚向前,在2029年所有人回望过去十年,有喜也有悲,这就是命运。