年报季,各家房企亮丽的业绩之下,长袖善舞的各家财技也是精彩纷呈。近年来规模飞速增长,净负债率却大幅下降的中梁地产引起了行业媒体的关注。近日,有关媒体就中梁地产非控股性权益的大规模运用问题对本人进行了采访,主要问题如下:

  1、据中梁控股招股书显示,2016年上市公司销售额为190亿元,2017年中梁销售额便爆发式增长至649亿元,增幅达241.57%。此后的2018年更是一举突破千亿销售规模,达到1015亿元。2019年7月中梁控股凭借千亿销售成功登陆港交所。柏老师,您是如何来看待中梁规模3年内便完成了由百亿向千亿突破的?

  2、choice数据显示2018年、2019年中梁控股非控股权益在股东权益合计中占比61.83%和58.18%。虽是在走低,但仍大幅高于归属于母公司股东权益在股东权益合计中占比。对此,柏老师是怎么看的?而2017年中梁非控股权益占比更是高达90.02%,把这一占比与其规模在当年实现241.57%的增幅联系起来看,如此之惊人增幅,柏老师又是怎么看的?

  3、据克尔瑞研究中心数据,2017年-2019年中梁控股权益金额在流量金额中占比为97.53%、76.88%和67.23%。其中单是2017年权益金额在流量金额中占比就与非控股权益占比严重背离。2018年-2019年中梁权益金额在流量金额中占比虽在逐年走低,但与非控股权益占比还是不甚相符。关于两者的背离(不符),柏老师可以谈谈自己的看法吗?

  4、2018年、2019年中梁控股的资产负债率为95.98%、90.7%。期内相应净负债率为58.11%和65.57%,资产负债率与净负债率形成“倒挂”。柏老师是如何来看待这种倒挂的?据其招股书披露2015-2017年,中梁控股净负债率分别高1335%、1790.2%和339.5%。2018年11月中梁控股第一次递交招股书,当年其净负债率便骤降至65.57%。对于中梁控股2017年、2018年净负债率连续骤降,柏老师是怎么看的?

  2016年中梁控股销售额为190亿元,2017年中梁销售额便爆发式增长至649亿元,增幅达到241.57%,此后的2018年更是一举突破千亿销售规模,达到1015亿元,并于2019年7月中梁控股凭借千亿销售成功登陆港交所。中梁规模3年内完成了由百亿向千亿突破,这个在房地产行业内也并非神话。

  因为房地产行业是一个重资产、资金密集型行业,只要对行业周期的走势判断不发生大的失误,又能较好得运用财务杠杆,甚至在杠杆之上再加杠杆,就可以迅速实现规模的数量级跃升。但是这种杠杆之上加杠杠的操作手法,会极大地推高企业的财务风险。其前提是必须要押对行业周期走势、节奏和行业调整的方向,如果对行业周期走向与节奏判断不准,市场突然翻转的话,企业可能就会发生灭顶之灾。

  比如以产品品质著称的绿城,在2008年和2012年就两次对行业周期走势出现了错误的判断,导致这家十分优秀的企业的结局令人十分唏嘘,成为行业共同的遗憾。从中梁地产加杠杆的手法来看,其非控股性权益运用比例极大,也就是说,中梁运用联合开发的方式,在更多的运用外部资源,且将负债尽量转移到表外,可以说是把加杠杠的方式用到了极致。但是幸运的是,在这几年中中梁控股押对了行业大势,由此才达成了规模的飞速成长。

  choice数据显示,2018年、2019年中梁控股非控股权益在股东权益合计中占比61.83%和58.18%,虽是在走低,但仍大幅高于归属于母公司股东权益在股东权益合计中占比。这实际上就是中梁地产在运用非控股性权益来加杠杠,也即大量运用联合开发的方式来吸纳外部资源并将项目负债表外化。2017年中梁非控股权益占比更是高达90.02%,把这一占比与其规模在当年实现241.57%的增幅联系起来看,如此之惊人增幅和非控股权益如此之高的占比正好证明了中梁地产运用联合开发这一形式来加杠杆幅度有多么大。

  据克尔瑞研究中心数据,2017年-2019年中梁控股权益金额在流量金额中占比为97.53%、76.88%和67.23%。其中单是2017年权益金额在流量金额中占比就与非控股权益占比严重背离。2018年-2019年中梁权益金额在流量金额中占比虽在逐年走低,但与非控股权益占比还是不甚相符。关于两者的背离(不符),实际上是开发商充分和巧妙运用了房地产项目销售和结算在财务上不同步这一特点,在销售期现金大规模回流和进入结算期时将项目公司变为控股项目,而在其他阶段将项目变成联营和不控股项目,这样就可以将现金流和利润合法合规并入母公司,而又能够合法合规把负债转移到表外。由此一来就造成了权益金额在流量金额中的占比与非控股权益占比的严重背离,但是这种背离未必就不符合会计规则。

  2018年、2019,中梁控股的资产负债率为95.98%、90.7%,期内相应净负债率为58.11%和65.57%,资产负债率与净负债率形成“倒挂”。这种现象说明中梁地产是利用财务规则将大量的负债转移到了表外,由此导致了净资产负债率率和总资产负债率的倒挂。据其招股书披露,2015-2017年中梁控股净负债率分别高1335%、1790.2%和339.5%。2018年11月中梁控股第一次递交招股书,当年其净负债率便骤降至65.57%。对于中梁控股2017年、2018年净负债率连续骤降,说明中梁控股在2017年和2018年大量运用了非控股权益这种方式,以及其他的将负债表外化的方式,让合并报表之后的表观负债率大量下降所致。

  对于规模化的开发商而言,是多个项目同时操作且各个项目生命周期所处阶段是并不同步的,所以在利润并表和资产负债并表的时候,可以利用会计规则进行最有利于自己的处理,让表观数据更加好看且并不违规。而且开发商可以控制在会计报表上所体现的推盘回款和项目交付结算的时间,让其在会计时点上看起来更加体现自己的意图。(来源:凯文叔叔的财经视角)

文章来源:凯文叔叔的财经视角