​2019年开局的第一个月里，沉寂许久的阳光100(HK：02608)因一场股价暴跌八成的市值缩水风云，成为行业关注的焦点。随之，企业经营问题受到诸多质疑，其虽然迅速采取了股权回购、加大融资力度等举措平息舆论的压力，但其股价暴跌风云背后存在的经营难题并未就此得到解决。

1月末，阳光100一笔规模为7亿元的融资产品被上交所中止发行；2月初，其公布的1月销售业绩为6.18亿元，行业排名从2018年133名，再次下滑6个名次至140名。

融资不畅、销售业绩增长不足、行业排名下滑，这种持续后退的发展节奏，发生在这家起步较早却一直没有踩上“正点”的房企身上，尤为令人唏嘘。

阳光100将采取何种举措“自救”？值得研究。

转型城市运营商失利，行业排名下滑、销售业绩迟缓

从阳光100的成立时间来看，其创建于1999年房地产行业的黄金时代，时间节点上与万科（SH:000002）、恒大（HK:03333）、保利发展(SZ:600048)等龙头房企属于同一时期，但阳光100的规模和发展速度，却早已无法与这些企业相提并论。

据其2018年半年报显示，截至2018年6月30日，阳光100中国的总资产为567.76亿元，而彼时保利的总资产已为8570.27亿元，恒大和万科则早已突破万亿元。销售业绩方面，截至2018年末，阳光100销售额为120.96亿元，排名133位。而进入2019年1月份，阳光100的销售额为6.18亿元，在亿翰智库的销售排名中下滑6名至140名。另外，值得一提的是，2018年初，阳光100将其销售目标定为175亿元，但实际完成率为69.12%。

对于阳光100的发展困境，业内人士分析认为，与其战略转型密切相关。自2014年登陆资本市场后，阳光100便开始对主营业务进行调整，即从传统的开发商转型为商业街区运营商。公开资料显示，从公司的收入结构来看，阳光100业务收入来源一共有四个方面：物业销售、物业管理及酒店、投资物业租金以及轻资产运营收入。

蓝鲸房产注意到，2017-2018年间，阳光100确定三大核心产品线，主要从街区综合体、特色小镇和国际公寓三个产品入手，其中街区综合体更是其主打产品。但由于这三个核心产品回款周期长、对运营能力要求高，并未给公司带来较大的收入贡献。与此同时，其陆续投入近4亿元的雪山艺术小镇陷入停滞等布局，让阳光100在近几年内近乎停止了增长。

蓝鲸房产查询东方财富网资料显示，2014年到2018年上半年间，阳光100的财务收入分别为71.04亿元、64.18亿元、69.65亿元、68.75亿元、37.04亿。财务收入并未得到大幅提升。

数据来源：东方财富网；制表：蓝鲸房产

易居中心总监严跃进对蓝鲸房产分析认为，对于阳光100来说，项目过于集中西南市场，带来了很多问题，尤其是当前包括长三角、珠三角、京津冀三大城市群的市场交易较好，阳光100的布局却未深入其中，导致一些投资机会的流失。严跃进指出，此类企业情感投资的色彩很重，换而言之，其不是高周转开发的企业，所以往往会在部分项目投资上精力放得较多，而错失了更多城市的投资和选择。

对此，阳光100掌门人易小迪也曾对外公开检讨，“我是一个胆小的人，自己的过分谨慎让企业失去了很多良机。”以至于面对停滞不前的业绩表现，易小迪在2017年公司业绩会上公开表达不满，转而提出向住宅业务要现金流，提高住宅收入比例，以此来保障回款。

但随着房地产行业集中度不断提升，规模为王的“丛林法则”凸显，中小房企生存境遇越发艰难。中国指数研究院近日公布的统计数据显示，2018年，156家房企跻身百亿军团，销售额共计11.4万亿元，市场份额超过75%。而反观排名位于百亿军团之外的阳光100，发展压力可见一斑。

苏宁金融研究院特约研究员江翰向蓝鲸房产分析说，中小房企为求生存，加速扩张是必然的。与之相伴而来的问题是，快速扩张对企业的本身融资水平、资金流和企业的控制能力提出了非常高的要求，所以扩张的风险也是必然会存在。

净负债率高达234.1%，资金困境下高息融资再受阻

业绩规模难突破下，较高的偿债压力成为阳光100另一个尾大不掉的难题。而为了弥补涨幅缺口，阳光100不惜以13%的投资收益率获取融资。

2019年1月17日，阳光100午后盘中一度暴跌逾80%，0.75港元的股价创历史新低，收于1.31港元；次日虽然反弹近30%，但也是元气大伤。

在股价闪崩后的敏感时期，阳光100迅速发布融资公告，其全资附属阳光资产经营、北京信托及项目公司签订了包括股权转让合同、追加投资协议及差额补足协议在内的一系列项目文件。融资协议规定，北京信托2年内提供不超过20亿给项目公司，阳光资产经营向北京信托转让其持有的项目公司79.001%股权且将剩余的20.999%股权质押予北京信托，并确保北京信托的年度投资收益不低于信托本金的13%。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向蓝鲸房产指出，“在资金比较紧张的情况下，阳光100条款谈得不好也是正常，但13%的融资成本，代价也不低。” 他进一步表示，北京信托跟阳光100的融资交易，其实是一种明股实债资产转移的行为，阳光100把子公司未来的收益抵押给北京信托，从而换来对子项目的融资，这实际上是一种项目抵押贷款。

事实上，阳光100采取高息融资的原因更多源于其紧张的财务情况。蓝鲸房产查阅中报显示，截至2018年6月30日，阳光100的长期贷款及借款达139.3亿元，短期贷款及借款达45.28亿元，而阳光100的在手现金及现金等价物仅为33.66亿元。2018年上半年，阳光100的净负债率高达234.1%，远远高于行业平均水平。

高负债下，阳光100的融资能力也广受质疑。1月24日，标普中国宣布，阳光100中国股价下跌可能削弱其再融资能力，并表示，阳光100现金规模仍不足以偿付其短期内到期的债务，因此，该公司将继续依赖借新还旧的方式偿付负债与债务。

在1月29日，阳光100申请的一笔规模为7亿元的融资计划又被上交所中止发行。这对于资金紧张的阳光100而言，无异于雪上加霜。

而在业内人士看来，2019年，房企的资金高压趋势也将依然不减。同策研究院张宏伟向蓝鲸房产表示，到2019年三季度，整个行业还会处于持续的资金紧张状态，后续企业仍需要采取降价促销等方式快速回笼资金。

事实上，阳光100的发展史一直被刻之以“佛系”的烙印，但在行业下行之时，艰难前行也成为阳光100的现实写照。进入2019年之后，阳光100能否扭转颓势，偿债压力能否得到缓解？蓝鲸房产会持续关注。