触底!重回上升通道:宁波、南京、南宁、苏州、天津、青岛、福州
作者:公子小白
01
对于许多刚需购房者来说,五月与六月是个分水岭。
岭那边不但房价便宜一些,贷款利率也相对低一些,而岭这边恰好相反,房价一直在涨,利率从5月份开始,热点城市就触底反弹,到了6月,更多城市的购房贷款利率重回上升通道。
于是乎,两个月的时间,前后的购房成本相差不少,成本的增加包括房价上涨和利率上升。
购房成本上升的城市有宁波、南京、南宁、随州、天津、青岛、福州等城市。
今天,宁波传来消息,宁波的工农中建四大行均出手,发布通知,明确从本周开始将首套房房贷利率调整为“较基准利率上浮10%。
事实上,5月份,宁波的多数股份制银行均已上调首套房房贷利率。也就是说,宁波首套房房贷利率现已全线上调。
而在宁波之前,南京已经连续两个月上调,其他如青岛、天津、福州、苏州等二线城市,也齐刷刷回调。
一线城市中,深圳、广州也在回调的阵营中。
被住建部点名的南宁,目前的首套房房贷利率上浮至了5.95%,位居全国第一。我们知道,首套房房贷基准利率4.9%,南宁上浮至5.95%,相当于21.4%,力度不可谓不大。
02
如此大力度的上浮,对于刚需客来说,可不是好事,这意味着购房成本的加重。
通过加重购房成本,控制楼市的供需,以达到调控楼市的目的,是调控惯用的手段。
以南宁举例说明。基准利率之下,在南宁购买一套100平米的首套房,按照目前南宁的价格来看,需要120万左右,首付20%,也即24万,那么贷款就是96万元。
4.9%的基准利率下,等额本息贷款30年,需要还的总贷款为183.4万元,平均每个月需要还的按揭为5095元。
利率上涨之后,以5.95%来计算,同样是等额本息30年,需要还的总贷款为206万元,平均每个月需要还的按揭为5725元。
也就是说,首套房利率上涨之后,相比于购房之前,贷款总成本多了22.6万元,平均每个要多交630元。
对于南宁这样一个弱省会城市来说,购房成本增加20多万,是不可想象的,这笔钱可以买下一部非常不错的小汽车。
这还只以房价万元的南宁举例,如果以北上深来计算,贷款动辄四五百万,总成本要高出几十万,更是不堪重负。
想到房价还在上涨,双重成本的增加,让房子变得更加遥不可及。
按理说,调控楼市,你抬高二手房贷款利率就行了,上浮首套房贷款利率,眉毛胡子一把抓,会误伤一大批刚需客。
不过,为了稳定楼市,完成住建部下达的“稳地价、稳房价、稳预期”命令,管不了那么多了。
但是,上浮首套房贷款利率,并没有控制住房价,南宁的房地产市场依然如火如荼,新盘开盘即售罄,刚需基本需要全款才能买得到。
南宁的开发商这时也在趁火打劫,公然开启双合同、双合同、团购费等模式。
可见,抬高首套房贷款利率,并未达到预期效果,反而增添了真正刚需的购房负担,可谓是得不偿失。但地方政府,仍乐此不彼地将其视为调控工具。
03
虽然,抬高首套房贷款利率,能否达到预期效果有待商榷。
但从一二线热点城市首套房贷款利率触底回升,重回上升通道这件事情上可以解读出:
1、显然,与市场预期不同,下半年调控并不会放松。事实上,不光今年下半年,本号以为这种规模的调控,仍会维持两三年。
2、和历次调控不同,这一次政府调控的意志之坚决,颠覆了大多数人的认知。
3、和以往不同,以往调控之时,一旦遇到经济压力,就会放松,并重新开闸,重启夜壶,但这一次无论是从购房市场的贷款利率、限购政策,还是开发商融资渠道,从5月份开始,全面收紧。
以此可以看到,中央调控楼市的决心。势必要守护近三年以来的调控成果,让房价在桎梏下稳定。
4、在楼市调控的同时,我们还看到,中央正在提速5G建设,提速科创板。两件事情联系在一起思考,可以看出,中央正决心摆脱房地产经济,走向科创驱动经济的发展模式。
没有哪个国家是靠房地产强大的,也没有哪个国家能够依靠房地产复兴,对于这一点,上下已经达成了共识。
苦于地方政府对房地产陷得太深,一时难以自拔,所以,这种模式的切换,不能一蹴而就,需要一个比较长的过渡期。
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