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今年6月，河南省南阳市因存在多个烂尾楼盘而引起多方关注，有当地人调侃，买房完全靠运气，而齐鲁晚报对此事发表评论称，“楼盘烂尾”是房地产泡沫在破裂。

据报道，2014年高峰时，南阳共有302个问题楼盘。无论是商品房、经济适用房还是房管局团购房，都出现的了烂尾楼盘的现象，截至目前，共办理178个问题楼盘，还剩124个待解决。

这不经让人疑惑，为什么南阳会出现如此多的烂尾楼盘？

提到南阳，参谋长印象最深的就是：河南人口第一大市

根据统计数据显示，2018年南阳市常住人口1005万人，城区人口186.7万人；而作为河南省会的郑州，常住人口仅为988.1万人。

就绝对的人口数量而言，南阳占据绝对的优势。

看经济，南阳2018年的GDP总量为3566亿元，在河南省内排到了第三位。

仅数据的表面来看，确实不错。

而事实呢？

参谋长在之前的文章中就曾提到过，判断一个城市的综合实力最终看的是人均GDP，而不是城市总的GDP。人口多，有时候也不全是优势。

南阳看似排名不错的经济体量，而实际均分到每个人的头上，人均GDP不到4万。这个数据是什么概念，人均GDP在河南省排到了15位，完全处于拖后腿的情况，可想而知，南阳的经济有多差；

而参谋长犹记得南阳在2018年6月15日，这一天，南阳出了单价、楼面价的“双料”地王。

据悉，当时一块地楼面价4100元一方，溢价率超过360%。

再看房价，有数据显示，南阳中心城的房价在2017年年底到2018年上半年房价从5800涨到7300，涨幅高达26%。

楼市泡沫有多严重，不言而喻了。

讲到这，大家应该对南阳有些了解。我们再来看看，楼盘烂尾的背后...

众所周知，楼盘烂尾，一般有以下几个原因：

一是，大批项目扎推，先上车后补票，五证不全；

二是，开发商资金断裂；

三是，涉嫌非法集资而停建，

而当我们再深究更深层次的原因基本就会发现：都脱离不了这三点

1、城市的管理者把房地产当成了“救命稻草”。

很明显，南阳的在过去的城市开发中，允许开发商“先上车，后补票”，手续不全，五证不全的都开工建设。南阳最大的烂尾楼藏珑项目就属于手续不全，甚至连土地证都没有；烂尾楼盘滨河·园丁苑则属于“边上车，边补证”，只有部分楼的建设用地规划许可证已出，这些情况直接为后面出现楼盘烂尾埋下了隐患。

为何会如此？土地财政当属罪魁祸首。对于政府来说，只有能源源不断的卖地，不断的带来财政收入。经济不行，用什么来弥补？最简单粗暴的方法就是，卖地。

2、城市不断扩容

政府卖地，老城区卖完了，就开发新城区。这个问题，参谋长早在《买房人要注意了，别再被“新区”给骗了>一文中就已经提及，据不完全统计，截止2016年5月，全国县以上新城区超过3500个，规划的人口达34亿。

而在经济情况不景气的情况下，很多城市的规划人口普遍远远超过现实，南阳也是如此。

不仅如此，省会城市郑州在过去的两三年里，对省域其他地市强大的虹吸效应，有增无减，南阳也不例外。

城市不断扩容，资源浪费严重，而一旦进城人口不足，开发商不能及时的进行资金周转，就直接会导致楼盘烂尾。

3、棚改变数

2015-2017年，是南阳房价的快速上升期，而这波上扬的行情，完全脱离不开棚改货币化浪潮。

根据公开数据显示，2018年南阳全年开工建设改造35171套，其中，中心城区的棚改超过一半都是货币化安置。

在这一波的棚改货币化浪潮中，南阳房价涨幅在全国来看，并不是个例，夸张一点的说，一些国家贫困县的房价也没能幸免。

而当国开行收回棚改审批权后，由棚改支撑的起来的房价预期大楼，也轰然倒塌。

就参谋长了解的情况来看，不仅是南阳，全国各地均都出现了楼盘烂尾的现象。

福建福安一楼盘烂尾3年，超百名购房者苦等交房；

淮南一楼盘烂尾多年后交房，结果发现房子竟然烂了一个洞

中山古镇横栏小揽楼盘烂尾.....

这不经让人有疑问，南阳楼盘的烂尾，是不是三四线房地产泡沫的开始破灭敲响的警钟？

对于这个问题，参谋长认为，在一定意义上，是的。

在中国，无论是一二线城市，还是三四线城市，都存在不同程度的泡沫。

这一点，毋庸置疑。

不同则在于，一二线有经济、人口、产业的基本面支撑泡沫，随着城镇化的发展和城市格局的变化，未来还有一定的上升空间，现在的房价只不过是透支了未来的一部分；

而多数的三四线城市的都不具备这个条件，因此一旦有任何的波动，都极具风险性，未来会因为各种经济诱因很可能导致房价泡沫破灭。

就拿南阳来看，地方政府财政收入过分依赖卖地，地价推动房价上涨。开发商、炒房者看到了利润空间，自然会蜂拥而上。

本身经济基础薄弱，制造业实体经济不行，导致原本的制造业从业者也放弃原本的行业，去炒房。久而久之，脱离实体和产业单纯追求城市面积扩张，必然会带来今天的局面——楼盘烂尾。

当然，说到这，肯定有粉丝会问，那么三四线房地产还有投资价值么？

对于这个问题，并非能用“有”和“没有”如此泾渭分明的答案来回答。

但就投资而言，市场的一个规则就是，回报与风险是成正比的。相信经常看参谋长文章的粉丝，心中自有答案。

这些都属于高危楼盘！

如何判别这些有潜在风险的楼盘，避免成为被收割的“韭菜”，有以下这几条标准，可供参考。

1、三四线高溢价地楼盘，开发商在三四线城市高溢价拿地的这种楼盘风险极大，尤其是小开发商。小开发商由于自身的品牌和规模以及资质，融资相对来说比较困难，加之风险意识不强，一旦楼市有任何的风吹草动，成本较高，资金短期内无法回笼，楼盘极易烂尾。

2、小产权房。小产权房是集体用地，其房子在建造过程中没有经过审批，没有缴纳税费，房屋买卖也不受法律保护。有数据统计，小产权房在2014年-2016年间烂尾的概率为80%，且这类房子多处于法律的灰色地带，虽然价格相对普通的商品住宅便宜很多，但仍不建议购买。

3、异常融资的房企开发的楼盘。众所周知，房地产是一个资金密集的行业，开发商一旦资金链出现问题，要么断臂求生抛售资产，要么破产保护。如果你发现有房企大规模的通过各种渠道高息融资的时候，你就要小心了。

三四线楼盘泡沫破灭的警钟已经敲响，对于未来没有人口流入的三四线城市，大概率即将进入挤泡沫的阶段。注意，远离那些房多，人少的城市。